Bei einer vermieteten Immobilie dürfen Sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen. Wie hoch diese Abschreibung ausfällt, hängt vor allem davon ab, ob es sich um einen Altbau oder einen Neubau handelt und welche Abschreibungsart Sie wählen. Dieser Artikel beantwortet die wichtigsten Fragen rund um die Abschreibung bei Immobilien kompakt und verständlich.
Welche Arten der AfA gibt es bei Immobilien?
Bei Immobilien unterscheidet das Steuerrecht grundsätzlich zwischen der linearen AfA und der degressiven AfA. Die lineare AfA verteilt die Abschreibung gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer. Die degressive AfA erlaubt in den ersten Jahren höhere Abzüge, da sie auf den jeweils verbleibenden Restwert angewendet wird. Welche Variante infrage kommt, hängt vom Fertigstellungsdatum und der Nutzungsart des Gebäudes ab.
Lineare AfA: Sätze nach Baujahr
Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt eine lineare AfA von 2 % jährlich über 50 Jahre. Für Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, erhöht sich der Satz auf 3 % jährlich über 33 Jahre. Ältere Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, werden mit 2,5 % über 40 Jahre abgeschrieben. Bemessungsgrundlage sind stets die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, nicht die des Grundstücks, da Grund und Boden nicht abgeschrieben werden dürfen.
Degressive AfA: Höhere Abzüge in den Anfangsjahren
Seit Oktober 2023 ist für bestimmte Neubauten zusätzlich die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG möglich. Der Satz beträgt 5 % auf den jeweiligen Restwert. Da die Abschreibungsbasis jedes Jahr sinkt, fallen die absoluten Abzugsbeträge mit der Zeit geringer aus. Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist jederzeit möglich, aber nicht umgekehrt. Diese Methode ist ausschließlich für vermietete Wohngebäude anwendbar und an bestimmte Voraussetzungen geknüpft.
Was ist der Unterschied zwischen Sonder-AfA und degressiver AfA?
Die Sonder-AfA und die degressive AfA sind zwei eigenständige steuerliche Instrumente, die sich in ihrer Logik und ihren Voraussetzungen deutlich unterscheiden. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG erlaubt eine zusätzliche Abschreibung von bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage jährlich über fünf Jahre, also insgesamt bis zu 25 %. Die degressive AfA hingegen ersetzt die lineare Methode und wird laufend auf den Restwert angewendet.
Die Sonder-AfA ist an strenge Voraussetzungen geknüpft: Die Wohnung muss aufgrund eines Bauantrags nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 hergestellt worden sein, sie muss die Kriterien eines Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllen, was durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) nachgewiesen wird, und sie muss im Jahr der Anschaffung sowie in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet sein. Außerdem dürfen die Anschaffungskosten je nach Baujahr einen bestimmten Betrag je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten. Beide Instrumente lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen kombinieren, was die steuerliche Wirkung in den ersten Jahren erheblich verstärken kann.
Welche Kosten darf ich bei einer vermieteten Immobilie absetzen?
Neben der AfA können Vermieter eine Vielzahl weiterer Kosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich absetzen. Diese Ausgaben mindern das zu versteuernde Einkommen direkt und wirken sich je nach persönlichem Steuersatz unterschiedlich stark aus.
Zu den typischen absetzbaren Kosten gehören:
- Schuldzinsen für Darlehen, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden
- Verwaltungskosten, etwa Hausverwaltergebühren oder Kosten für eine Hausverwaltung
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten am Gebäude
- Grundsteuer und andere laufende öffentliche Abgaben
- Versicherungsbeiträge, zum Beispiel Gebäude- oder Haftpflichtversicherung
- Maklerprovisionen bei der Neuvermietung
- Fahrtkosten zu Besichtigungen oder zur Immobilie
- Steuerberatungskosten, soweit sie die Vermietungseinkünfte betreffen
Wichtig: Kosten, die auf den Grundstücksanteil oder auf selbst genutzte Flächen entfallen, sind nicht abzugsfähig. Bei gemischt genutzten Immobilien ist eine anteilige Aufteilung erforderlich.
Wie hoch ist das KfW-Darlehen für Effizienzhaus-40-QNG-Objekte?
Für Neubauten, die den Standard KfW-Effizienzhaus 40 mit QNG-Zertifizierung erfüllen, stellt die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) zinsverbilligte Darlehen zur Verfügung. Gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen können Käufer solcher Objekte Förderdarlehen in beachtlicher Höhe beantragen, bitte prüfen Sie die jeweils aktuellen Konditionen direkt auf der offiziellen KfW-Seite, da sich Zinssätze und Förderhöhen regelmäßig ändern.
Das Besondere an diesen Förderprogrammen ist, dass der QNG-Standard als Voraussetzung gilt: Nur Gebäude, die dieses Qualitätssiegel tragen, haben Zugang zu den günstigsten Konditionen innerhalb der KfW-Fördersystematik. Das Darlehen lässt sich mit der Sonder-AfA und der degressiven AfA kombinieren, was die Gesamtattraktivität solcher Objekte für Kapitalanleger aus steuerlicher Sicht erhöht. Die genauen Programmnummern sowie die aktuellen Zinssätze und Tilgungszuschüsse entnehmen Sie bitte stets direkt der KfW, da diese Konditionen regelmäßig angepasst werden.
Wann lohnt sich eine Neubauwohnung als Kapitalanlage steuerlich?
Eine Neubauwohnung kann sich steuerlich besonders dann lohnen, wenn der persönliche Grenzsteuersatz hoch ist, da die Abschreibungen dann eine stärkere Steuerentlastung erzeugen. Je höher das zu versteuernde Einkommen, desto wertvoller wirken sich AfA-Beträge und Werbungskosten aus, weil jeder abzugsfähige Euro mehr Steuern spart.
Zur Orientierung: Bei einem zu versteuernden Einkommen von rund 100.000 Euro liegt der Grenzsteuersatz näherungsweise bei etwa 30 bis 31 %, bei 140.000 Euro bei etwa 34 % (jeweils zuzüglich Solidaritätszuschlag, je nach persönlicher Situation). Das bedeutet, dass ein Abschreibungsbetrag von beispielsweise 10.000 Euro das zu versteuernde Einkommen entsprechend senkt. Diese Zahlen sind Orientierungsgrößen und ersetzen keine individuelle Steuerberechnung.
Neubauten ab 2023 profitieren zusätzlich von der erhöhten linearen AfA von 3 % sowie von der Möglichkeit, die degressive AfA und die Sonder-AfA zu nutzen. In Kombination mit einem KfW-Förderdarlehen entsteht in den ersten Jahren ein besonders günstiges steuerliches Gesamtbild. Für Anleger mit hohem Einkommen, die langfristig Vermögen aufbauen und ihre Steuerlast strukturieren möchten, kann eine qualifizierte Neubauwohnung ein relevantes Instrument sein. Eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater ist jedoch unbedingt empfehlenswert.
Welche Fehler sollte man bei der Immobilien-AfA vermeiden?
Bei der steuerlichen Abschreibung von Immobilien unterlaufen Anlegern häufig Fehler, die entweder zu Nachzahlungen führen oder dazu, dass Abzugsmöglichkeiten nicht vollständig ausgeschöpft werden. Die wichtigsten Punkte, auf die Sie achten sollten, sind:
- Grundstücksanteil falsch ermitteln: Grund und Boden ist nicht abschreibungsfähig. Wer den Kaufpreis nicht korrekt auf Gebäude und Grundstück aufteilt, setzt entweder zu viel oder zu wenig an. Im Zweifel hilft ein Sachverständigengutachten oder die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums.
- Falschen AfA-Satz anwenden: Altbauten und Neubauten unterliegen unterschiedlichen Sätzen. Wer einen Neubau nach 2023 mit dem alten Satz von 2 % abschreibt, verschenkt steuerliches Potenzial.
- Sonder-AfA-Voraussetzungen übersehen: Die Sonder-AfA nach § 7b EStG gilt nur für Wohnungen mit QNG-Zertifizierung und bestimmten Kostengrenzen. Wer diese Voraussetzungen nicht sorgfältig prüft, riskiert eine spätere Rückforderung.
- Werbungskosten nicht vollständig erfassen: Viele Anleger vergessen absetzbare Positionen wie Fahrtkosten, anteilige Steuerberatungskosten oder Versicherungsprämien.
- Wechsel der AfA-Methode falsch handhaben: Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig, der umgekehrte Weg jedoch nicht. Wer diesen Fehler macht, verliert die Möglichkeit, die degressive Methode weiter zu nutzen.
- Fristen und Nachweise versäumen: Für die Sonder-AfA und den KfW-Förderzugang sind bestimmte Nachweise und Fristen einzuhalten. Fehlende Belege können dazu führen, dass bereits in Anspruch genommene Abschreibungen rückgängig gemacht werden.
Grundsätzlich gilt: Die Immobilien-AfA ist ein wirksames Instrument, aber auch ein komplexes. Eine enge Abstimmung mit einem Steuerberater schützt vor kostspieligen Fehlern und stellt sicher, dass alle zulässigen Abzüge auch tatsächlich genutzt werden.
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei der Abschreibung von Immobilien unterstützt
Wir wissen, dass die steuerlichen Möglichkeiten rund um die Immobilien-AfA komplex sind und eine fundierte Grundlage erfordern, bevor Sie eine Kaufentscheidung treffen. Genau deshalb begleiten wir Sie von Anfang an mit transparenter Information und echter Marktkenntnis.
Unsere KOWO Immobilien GmbH Neubauprojekte in Leipzig erfüllen ausnahmslos den Standard KfW-Effizienzhaus 40 QNG+, was die Voraussetzung für alle relevanten steuerlichen Vorteile schafft, die in diesem Artikel beschrieben werden:
- Alle von uns vermarkteten Objekte sind für die Sonder-AfA nach § 7b EStG und die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG qualifiziert
- Die QNG-Zertifizierung ist bei unseren Projekten bereits integraler Bestandteil, kein nachträgliches Add-on
- Wir stellen sicher, dass alle relevanten Nachweise und Unterlagen für Ihre steuerliche und förderrechtliche Dokumentation vollständig vorliegen
- Wir arbeiten seit über 30 Jahren im Leipziger Immobilienmarkt und kennen die Besonderheiten gefragter Lagen aus eigener Erfahrung
- Wir begleiten den gesamten Kaufprozess, von der ersten Information bis zur Übergabe, auch für institutionelle Investoren und Family Offices
Wenn Sie konkrete Fragen zu unseren aktuellen Projekten haben oder ein erstes Gespräch führen möchten, freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.