Eine Photovoltaikanlage ist für die KfW-40-Förderung nicht gesetzlich vorgeschrieben. Der KfW-Effizienzhaus-40-Standard definiert Anforderungen an den Primärenergiebedarf und die Gebäudehülle, schreibt aber keine bestimmte Heiztechnologie oder Stromerzeugungsanlage vor. In der Praxis entscheiden sich dennoch viele Projekte für eine PV-Anlage, weil sie die Erfüllung der Energieanforderungen erheblich erleichtert und zusätzliche wirtschaftliche Vorteile mit sich bringt. Die folgenden Abschnitte beantworten die wichtigsten Fragen rund um KfW 40, das QNG-Siegel und die Rolle von Photovoltaik bei Kapitalanlage-Immobilien.
Welche technischen Anforderungen muss ein KfW-Effizienzhaus 40 erfüllen?
Ein KfW-Effizienzhaus 40 muss einen Primärenergiebedarf von maximal 40 Prozent des gesetzlichen Referenzgebäudes nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) erreichen. Zusätzlich gelten strenge Anforderungen an die Gebäudehülle, gemessen am Transmissionswärmeverlust. Diese beiden Kennwerte zusammen definieren den Standard, nicht die eingesetzte Technologie.
Konkret bedeutet das: Das Gebäude darf im Vergleich zu einem normgerecht errichteten Referenzgebäude nur 40 Prozent der Primärenergie verbrauchen. Um diesen Wert zu erreichen, müssen Bauträger in der Regel mehrere Maßnahmen kombinieren:
- Hochwertige Wärmedämmung der Außenwände, des Daches und der Bodenplatte
- Dreifachverglaste Fenster mit wärmegedämmten Rahmen
- Kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung
- Effiziente Heizungstechnik, häufig in Form von Wärmepumpen
- Luftdichte Gebäudehülle, nachgewiesen durch einen Blower-Door-Test
Die Einhaltung des Standards wird durch einen zugelassenen Energieeffizienz-Experten geprüft und bestätigt. Dieser Experte muss in der Expertenliste des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) geführt sein. Ohne diese Bestätigung ist eine Förderung über die KfW nicht möglich.
Ist eine PV-Anlage für die KfW-40-Förderung gesetzlich vorgeschrieben?
Nein, eine Photovoltaikanlage ist für die KfW-40-Förderung nicht gesetzlich vorgeschrieben. Weder das Gebäudeenergiegesetz noch die KfW-Förderrichtlinien machen eine PV-Anlage zur Pflichtvoraussetzung für die Einstufung als Effizienzhaus 40. Entscheidend sind ausschließlich die Kennwerte für Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust.
Das bedeutet in der Praxis: Ein Gebäude kann den KfW-40-Standard auch ohne Solaranlage erreichen, sofern die übrigen Maßnahmen wie Dämmung, Lüftung und Heizungstechnik ausreichend effizient sind. Die Förderung über das KfW-Programm 297/298 knüpft an den Energiestandard des Gebäudes an, nicht an einzelne verbaute Komponenten.
Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: Das Gebäudeenergiegesetz schreibt seit 2023 für viele Neubauten vor, dass ein Teil des Wärme- oder Kältebedarfs aus erneuerbaren Energien gedeckt werden muss. Ob und in welchem Umfang eine PV-Anlage dabei angerechnet werden kann, hängt von der konkreten technischen Konzeption ab. Hier arbeiten Bauträger und Energieeffizienz-Experten eng zusammen, um die optimale Lösung zu finden.
Warum entscheiden sich die meisten KfW-40-Projekte trotzdem für eine PV-Anlage?
Die meisten KfW-40-Projekte integrieren eine Photovoltaikanlage, weil sie die Erfüllung der Energieanforderungen vereinfacht, die laufenden Betriebskosten senkt und den Gesamtwert der Immobilie steigert. Eine PV-Anlage reduziert den Primärenergiebedarf des Gebäudes rechnerisch spürbar, was die Erreichung des 40-Prozent-Grenzwerts erleichtert.
Weitere Gründe, die in der Praxis eine Rolle spielen:
- Niedrigere Nebenkosten für Mieter und Eigennutzer: Selbst erzeugter Strom, der direkt im Gebäude verbraucht wird, reduziert die Stromrechnung. Das macht die Immobilie für Mieter attraktiver und unterstützt stabile Mietverhältnisse.
- Kombination mit Wärmepumpen: Viele energieeffiziente Neubauten setzen auf Wärmepumpen als Heizsystem. Eine PV-Anlage liefert dafür kostengünstigen Eigenstrom und verbessert die Gesamtbilanz des Gebäudes erheblich.
- Batteriespeicher als Ergänzung: In Verbindung mit einem Batteriespeicher lässt sich der Eigenverbrauchsanteil weiter erhöhen, was die Unabhängigkeit vom Stromnetz steigert.
- Zukunftssicherheit: Steigende Energiepreise und verschärfte gesetzliche Anforderungen machen energieautarke Gebäude langfristig wettbewerbsfähiger auf dem Mietmarkt.
- Erleichterte Nachweisführung: Mit einer PV-Anlage fällt der Nachweis des Primärenergiebedarfs in der Regel einfacher aus, weil der erzeugte Strom in der Energiebilanz des Gebäudes positiv angerechnet wird.
Aus diesen Gründen ist die PV-Anlage bei hochwertigen Neubauprojekten heute weniger eine Frage der Pflicht als eine wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung.
Was bedeutet das QNG-Siegel zusätzlich für die Anforderungen?
Das QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) ist ein zusätzliches Nachhaltigkeitszertifikat, das über den reinen Energiestandard hinausgeht. Es bewertet ökologische, soziale und funktionale Qualitäten eines Gebäudes. Die Kombination aus KfW-Effizienzhaus-40-Standard und QNG-Siegel wird als KfW 40 QNG Plus bezeichnet und ist Voraussetzung für die höchste Förderstufe im KfW-Programm.
Das QNG-Siegel stellt eigene Anforderungen, die über die energetischen Kennwerte hinausgehen. Dazu gehören unter anderem Kriterien zur Materialqualität, zur Barrierefreiheit, zum Schallschutz und zur Flächeneffizienz. Für die Zertifizierung ist neben dem Energieeffizienz-Experten zusätzlich ein anerkannter Nachhaltigkeitsberater erforderlich, der über www.qng.info gefunden werden kann.
Dachbegrünung und PV-Anlage im QNG-Kontext
Für Wohngebäude gibt es im QNG-Rahmen keine verpflichtenden Anforderungen an die Dachbegrünung. Bei Nichtwohngebäuden hingegen ist eine Begrünung geeigneter Dachflächen Voraussetzung für die QNG-Auszeichnung. Wird eine Dachbegrünung mit einer PV-Anlage kombiniert, reduziert sich die erforderliche Substrathöhe von mindestens 10 cm auf mindestens 6 cm. Das zeigt, wie PV-Anlage und Dachbegrünung technisch sinnvoll zusammenwirken können.
Gewerbesteuerliche Aspekte für Immobilienunternehmen
Für Grundstücksunternehmen, die Solarstromanlagen betreiben, ist die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer relevant. Seit dem Erhebungszeitraum 2023 gilt eine erhöhte Unschädlichkeitsgrenze von 20 Prozent für Einnahmen aus dem Betrieb von Photovoltaikanlagen und Ladesäulen, ohne dass die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG gefährdet wird. Das kann für Kapitalanleger, die Immobilien über Gesellschaftsstrukturen halten, je nach persönlicher Situation relevant sein. Eine individuelle steuerliche Beratung ist hier empfehlenswert.
Wie wirkt sich eine PV-Anlage auf die Rendite einer Kapitalanlage-Immobilie aus?
Eine PV-Anlage kann die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlage-Immobilie auf mehreren Ebenen positiv beeinflussen: Sie senkt die Nebenkosten für Mieter, erhöht die Attraktivität der Immobilie am Mietmarkt und verbessert je nach Ausgestaltung die steuerliche Abschreibungsbasis. Eine konkrete Renditeaussage lässt sich jedoch nicht pauschal treffen, da dies von der individuellen Situation abhängt.
Für Kapitalanleger sind folgende Aspekte relevant:
- Niedrige Nebenkosten als Vermietungsvorteil: Wohnungen mit geringen Betriebskosten lassen sich in der Regel leichter vermieten und führen zu stabilen Mietverhältnissen.
- Abschreibungsmöglichkeiten: Die Photovoltaikanlage als technisches Anlagegut kann separat abgeschrieben werden. In Kombination mit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und der Sonder-AfA nach § 7b EStG entsteht für Kapitalanleger eine vergleichsweise hohe steuerliche Abschreibungsbasis in den ersten Jahren nach dem Kauf.
- KfW-Förderkredit: Objekte mit KfW 40 QNG Plus-Standard sind im Rahmen des KfW-Programms 297/298 mit einem Förderkredit je Wohnung förderfähig (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen, bitte auf kfw.de prüfen). Der günstigere Zinssatz kann die Finanzierungskosten näherungsweise spürbar reduzieren.
- Langfristige Wertentwicklung: Energieeffiziente Gebäude mit niedrigen Betriebskosten werden angesichts steigender Energiepreise und verschärfter Klimaanforderungen am Immobilienmarkt zunehmend bevorzugt.
Wie hoch der tatsächliche wirtschaftliche Vorteil ausfällt, hängt von der persönlichen Steuersituation, dem Finanzierungsmodell und der konkreten Mietmarktsituation ab. Eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater und einen Finanzierungsexperten ist deshalb in jedem Fall sinnvoll.
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei KfW 40 QNG Plus unterstützt
Wir begleiten Kapitalanleger bei der Auswahl und dem Erwerb von Neubauprojekten, die den höchsten energetischen Standard mit KfW 40 QNG Plus erfüllen. Seit über 30 Jahren sind wir im Leipziger Immobilienmarkt verwurzelt und kennen die Anforderungen an förderfähige Neubauprojekte aus der täglichen Praxis. Unsere aktuellen Neubauprojekte der KOWO Immobilien GmbH sind konsequent auf diesen Standard ausgerichtet, damit Sie als Kapitalanleger von den steuerlichen und finanziellen Vorteilen profitieren können.
Was wir konkret für Sie leisten:
- Auswahl von Projekten ausschließlich mit KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Standard in zentralen Lagen
- Transparente Darstellung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten (degressive AfA und Sonder-AfA) als Orientierungsgrundlage für Ihr Beratungsgespräch mit dem Steuerberater
- Vollständige Abwicklung des Kaufvorgangs, von der ersten Beratung bis zur Übergabe
- Koordination mit Energieeffizienz-Experten und Nachhaltigkeitsberatern im Rahmen der QNG-Zertifizierung
- Diskrete und individuelle Betreuung, auch für institutionelle Investoren und Family Offices
Wenn Sie mehr über unsere aktuellen Projekte erfahren oder Fragen zur Förderfähigkeit haben möchten, freuen wir uns über Ihr Beratungsgespräch.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.