Ja, eine KfW 40 QNG Plus Immobilie lässt sich grundsätzlich auch ohne eigenes Eigenkapital finanzieren. Entscheidend ist dabei die Kombination aus staatlich geförderten KfW-Darlehen, klassischen Bankdarlehen und steuerlichen Vorteilen wie der Sonder-AfA und der degressiven AfA, die gemeinsam die monatliche Belastung spürbar reduzieren können. Welche Voraussetzungen Banken dafür stellen und wann eine solche Vollfinanzierung sinnvoll ist, erläutern die folgenden Abschnitte.
Welche Finanzierungsquellen kommen bei KfW 40 QNG Plus Objekten infrage?
Bei KfW 40 QNG Plus Objekten stehen in der Regel drei Finanzierungsquellen zur Verfügung: ein zinsgünstiges KfW-Förderdarlehen (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen), ein klassisches Bankdarlehen sowie das vorhandene Eigenkapital des Käufers. Wer auf Eigenkapital verzichten möchte, kombiniert die ersten beiden Quellen zu einer sogenannten Vollfinanzierung.
Das relevanteste KfW-Programm für diese Objektklasse ist das KfW-Programm 297/298 „Klimafreundlicher Neubau“, das sich an energieeffizientes und nachhaltiges Bauen richtet und einen Förderkredit je Wohnung vorsieht. Die genaue Förderhöhe sowie aktuelle Zinssätze und Laufzeiten entnehmen Sie bitte direkt der KfW-Website, da sich die Konditionen regelmäßig ändern.
Ergänzend dazu finanziert eine Hausbank oder ein Kreditinstitut den verbleibenden Kaufpreis. Dieses klassische Annuitätendarlehen wird auf Basis Ihrer Bonität und des Beleihungswerts der Immobilie strukturiert. Die Kombination beider Instrumente ermöglicht es, den gesamten Kaufpreis ohne eigene Mittel abzudecken, sofern die Bank bereit ist, den vollen Beleihungsauslauf zu gewähren.
Was versteht man unter einer Vollfinanzierung bei Immobilien?
Eine Vollfinanzierung bei Immobilien bedeutet, dass der gesamte Kaufpreis einer Immobilie durch Fremdkapital finanziert wird, ohne dass der Käufer eigenes Eigenkapital einbringt. In der Praxis wird dabei häufig zwischen einer 100-Prozent-Finanzierung (nur der Kaufpreis wird finanziert) und einer 110-Prozent-Finanzierung unterschieden, bei der auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Maklergebühren über Kredit abgedeckt werden.
Für Kapitalanleger ist die Vollfinanzierung ein bekanntes Konzept, da der Leverage-Effekt das eingesetzte Eigenkapital maximiert: Wer kein eigenes Kapital bindet, kann dieses anderweitig investieren oder liquide halten. Gleichzeitig steigt mit höherem Fremdkapitalanteil auch das finanzielle Risiko, weshalb Banken an eine Vollfinanzierung deutlich strengere Anforderungen stellen als an eine klassische Finanzierung mit 20 bis 30 Prozent Eigenkapital.
Unter welchen Voraussetzungen gewähren Banken eine Vollfinanzierung?
Banken gewähren eine Vollfinanzierung in erster Linie dann, wenn das Einkommen des Antragstellers überdurchschnittlich stabil und hoch ist, die Immobilie einen sehr guten Beleihungswert aufweist und die monatliche Kreditrate durch Mieteinnahmen weitgehend gedeckt werden kann. Entscheidend ist für die Bank die Tragfähigkeit der Gesamtbelastung.
Konkret prüfen Kreditinstitute bei einer Vollfinanzierung typischerweise folgende Kriterien:
- Bonität und Schufa: Eine einwandfreie Kredithistorie ohne negative Einträge ist Voraussetzung.
- Einkommenshöhe und Stabilität: Selbstständige, Freiberufler und Angestellte werden unterschiedlich bewertet; mehrjährige Einkommensnachweise sind üblich.
- Beleihungsauslauf: Banken prüfen, ob der Kaufpreis dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie entspricht. Neubauten in gefragten Lagen werden häufig positiv bewertet.
- Mieteinnahmen als Tilgungsbeitrag: Nachvollziehbare Mietprognosen auf Basis des lokalen Mietmarktes stärken die Kreditwürdigkeit.
- Energetischer Standard: KfW 40 QNG Plus Objekte gelten als zukunftssicher und werthaltig, was die Bereitschaft der Bank zur Vollfinanzierung erhöhen kann.
Wer zusätzlich ein KfW-Förderdarlehen einbindet, kann den Anteil des klassischen Bankdarlehens reduzieren. Das verringert das Risiko für die Hausbank und kann die Verhandlungsposition des Käufers verbessern. Die Beantragung des KfW-Darlehens erfolgt stets über die finanzierende Hausbank, nicht direkt bei der KfW.
Wie wirken Sonder-AfA und degressive AfA auf die monatliche Belastung?
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG und die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG senken die steuerliche Bemessungsgrundlage und können die monatliche Nettobelastung je nach persönlicher Steuersituation spürbar reduzieren. Sie ersetzen kein Eigenkapital, verbessern aber die wirtschaftliche Tragfähigkeit einer Vollfinanzierung erheblich.
Im Einzelnen funktionieren die beiden Instrumente so:
- Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG): Kapitalanleger können Neubauten mit 5 Prozent der Investitionskosten jährlich degressiv abschreiben. Die Abschreibung bezieht sich jeweils auf den noch verbleibenden Buchwert.
- Sonder-AfA (§ 7b EStG): Zusätzlich sind für Mietwohnungsneubau 5 Prozent Sonderabschreibung über vier Jahre möglich, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, darunter der Nachweis des Effizienzhaus-40-Standards mit QNG-Siegel sowie die Einhaltung der Kostengrenzen je Quadratmeter Wohnfläche.
In den ersten fünf Jahren lassen sich auf diese Weise näherungsweise bis zu 42,5 Prozent der Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Die daraus resultierende Steuererstattung fließt monatlich oder jährlich zurück und kann zur Bedienung der Kreditrate genutzt werden. Wie hoch der konkrete Steuervorteil in Ihrer Situation ausfällt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz und weiteren Faktoren ab und sollte mit einem Steuerberater individuell berechnet werden.
Welche Risiken birgt eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?
Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital birgt höhere finanzielle Risiken als eine Finanzierung mit Eigenkapitalpuffer, weil der Käufer von Beginn an vollständig auf Fremdkapital angewiesen ist und kein Sicherheitspolster vorhanden ist, das Wertschwankungen oder Mietausfälle abfedert.
Die wichtigsten Risiken im Überblick:
- Zinsänderungsrisiko: Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist können höhere Anschlusszinsen die monatliche Rate deutlich erhöhen.
- Mietausfall: Steht die Wohnung leer, fehlen die Mieteinnahmen als Tilgungsbeitrag, und die volle Rate muss aus eigenen Mitteln geleistet werden.
- Wertverlust: Sinkt der Marktwert der Immobilie, kann das Darlehen den Verkehrswert übersteigen, was eine Anschlussfinanzierung erschwert.
- Höhere Gesamtfinanzierungskosten: Ohne Eigenkapital sind Zinssätze in der Regel höher, und die Laufzeit verlängert sich, was die Gesamtkosten steigert.
Wer diese Risiken kennt und aktiv steuert, etwa durch eine lange Zinsbindung, eine solide Mietprognose und ausreichende liquide Reserven, kann eine Vollfinanzierung dennoch verantwortungsvoll umsetzen. KfW 40 QNG Plus Objekte in gefragten Lagen bieten dabei strukturelle Vorteile: niedrige Betriebskosten erhöhen die Vermietbarkeit, und der hohe energetische Standard sichert die langfristige Werthaltigkeit der Immobilie.
Wann ist eine Vollfinanzierung einer KfW 40 QNG Plus Wohnung sinnvoll?
Eine Vollfinanzierung einer KfW 40 QNG Plus Wohnung ist dann sinnvoll, wenn Sie über ein stabiles, hohes Einkommen verfügen, Ihr Eigenkapital anderweitig rentabler einsetzen möchten und die steuerlichen Abschreibungsvorteile Ihre Nettobelastung auf ein tragbares Niveau senken. Sie ist kein Instrument für jeden, aber für einkommensstarke Kapitalanleger eine durchaus planbare Option.
Folgende Rahmenbedingungen sprechen für eine Vollfinanzierung:
- Sie befinden sich in einem hohen Einkommensteuersatz und profitieren überproportional von Sonder-AfA und degressiver AfA.
- Sie möchten Ihr Eigenkapital liquide halten oder in andere Anlagen diversifizieren.
- Die Mieteinnahmen decken einen wesentlichen Teil der monatlichen Kreditrate ab.
- Sie sichern sich eine lange Zinsbindung und schützen sich damit vor kurzfristigen Zinsänderungen.
- Das KfW-Förderdarlehen (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen, bitte auf kfw.de prüfen) senkt den Zinsdurchschnitt der Gesamtfinanzierung.
Wer hingegen kein belastbares Einkommen nachweisen kann, keine liquiden Rücklagen für Leerstand oder unvorhergesehene Kosten besitzt oder eine sehr kurze Zinsbindung wählt, sollte eine Vollfinanzierung sorgfältig abwägen. Die Kombination aus KfW-Förderung, steuerlichen Abschreibungen und einem werthaltigen Objekt schafft jedoch eine Ausgangssituation, die eine eigenkapitalfreie Finanzierung für gut aufgestellte Anleger realistisch macht.
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei der Vollfinanzierung einer KfW 40 QNG Plus Wohnung unterstützt
Wir begleiten Kapitalanleger nicht nur beim Erwerb einer Neubauwohnung, sondern unterstützen Sie aktiv dabei, die Finanzierungsstruktur zu verstehen und die richtigen Ansprechpartner einzubinden. Als inhabergeführtes Unternehmen mit über 30 Jahren Markterfahrung wissen wir, worauf es bei der Finanzierung von KfW 40 QNG Plus Objekten ankommt.
Was wir für Sie leisten:
- Wir vertreiben ausschließlich Neubauprojekte mit KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Standard, die die Voraussetzungen für KfW-Förderdarlehen und steuerliche Abschreibungen erfüllen.
- Wir erläutern Ihnen transparent die steuerlichen Rahmenbedingungen rund um Sonder-AfA und degressive AfA und empfehlen Ihnen, diese mit Ihrem Steuerberater individuell zu prüfen.
- Wir koordinieren den gesamten Kaufprozess, von der Objektauswahl über die Notarabwicklung bis zur Übergabe, sodass Sie sich auf das Wesentliche konzentrieren können.
- Wir arbeiten mit erfahrenen Finanzierungspartnern zusammen, die Vollfinanzierungen für Kapitalanleger strukturieren und die KfW-Darlehen korrekt einbinden.
Unsere aktuellen Neubauprojekte der KOWO Immobilien GmbH befinden sich in zentralen Lagen Leipzigs und sind speziell auf die Anforderungen renditeorientierter Kapitalanleger ausgerichtet. Wenn Sie konkrete Fragen zur Finanzierungsstruktur oder zu unseren aktuellen Projekten haben, freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.