Ja, Sie können die KfW-Förderung und die AfA gleichzeitig nutzen. Beide Instrumente schließen sich gegenseitig nicht aus. Kapitalanleger, die in einen qualifizierten Neubau investieren, können den zinsverbilligten KfW-Kredit (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen) und steuerliche Abschreibungen wie die degressive AfA sowie die Sonder-AfA parallel in Anspruch nehmen. Die folgenden Abschnitte erklären, wie die einzelnen Bausteine zusammenwirken und welche Voraussetzungen dafür gelten.
Wie funktioniert die Kombination aus KfW-Förderung und AfA steuerlich?
Die KfW-Förderung und die AfA-Abschreibungen sind zwei rechtlich voneinander unabhängige Instrumente. Der KfW-Kredit reduziert die Finanzierungskosten, während die AfA die steuerliche Bemessungsgrundlage senkt. Da sich beide auf unterschiedliche Ebenen beziehen, dürfen sie nebeneinander genutzt werden, solange die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind.
In der Praxis bedeutet das: Sie finanzieren den Neubau teilweise über einen zinsverbilligten KfW-Förderkredit und schreiben gleichzeitig die Herstellungs- oder Anschaffungskosten steuerlich ab. Die Abschreibungen mindern Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit Ihre Steuerlast. Der KfW-Kredit wiederum senkt die monatliche Zinsbelastung. Beide Vorteile addieren sich, ohne dass einer den anderen ausschließt.
Wichtig ist dabei: Die Abschreibungsbasis richtet sich nach den tatsächlichen Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes, unabhängig davon, wie hoch der Fremdfinanzierungsanteil ist. Ein KfW-Darlehen verändert diese Basis nicht. Steuerrechtlich betrachtet bleibt die Bemessungsgrundlage für die AfA also vollständig erhalten.
Was ist die Sonder-AfA und wer darf sie nutzen?
Die Sonder-AfA gemäß § 7b EStG ist eine zeitlich begrenzte Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau. Sie erlaubt es, in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung jeweils bis zu 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zusätzlich abzuschreiben. Genutzt werden darf sie ausschließlich, wenn die Wohnung vermietet wird, also nicht bei Eigennutzung.
Anspruchsberechtigt sind natürliche Personen und Unternehmen, die eine neue Wohnung errichten oder im Jahr der Fertigstellung erwerben und diese dauerhaft zu Wohnzwecken vermieten. Dabei gelten Einkommensgrenzen sowie eine Baukostenobergrenze je Quadratmeter, die regelmäßig angepasst wird. Die Sonder-AfA ist zudem nur für Gebäude anwendbar, bei denen der Baubeginn in einem bestimmten Zeitraum liegt. Gemäß aktuell gültiger Rechtslage gilt dies für Baumaßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurden.
Für Kapitalanleger ist die Sonder-AfA besonders attraktiv, weil sie die steuerliche Wirkung in den ersten Jahren nach dem Kauf stark konzentriert. In dieser Phase sind die Abschreibungsbeträge deutlich höher als bei einer rein linearen Abschreibung über die gesamte Nutzungsdauer.
Was ist der Unterschied zwischen Sonder-AfA und degressiver AfA?
Die Sonder-AfA und die degressive AfA sind zwei unterschiedliche Abschreibungsmethoden, die nebeneinander angewendet werden können. Der wesentliche Unterschied liegt in ihrer rechtlichen Grundlage, ihrer Wirkungsweise und ihrer Laufzeit.
Degressive AfA: fallende Abschreibungsbeträge über die Laufzeit
Die degressive AfA gemäß § 7 Abs. 5a EStG beträgt 5 % des jeweils noch nicht abgeschriebenen Restwertes des Gebäudes. Da die Basis jedes Jahr kleiner wird, sinken auch die absoluten Abschreibungsbeträge mit der Zeit. Sie gilt für Wohngebäude, bei denen der Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 liegt. Im Jahr des Erwerbs wird sie zeitanteilig angesetzt. Es besteht außerdem ein Wahlrecht, zur linearen AfA zu wechseln, sobald dies steuerlich vorteilhafter erscheint.
Sonder-AfA: zusätzliche Abschreibung in der Anfangsphase
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ergänzt die reguläre Abschreibung um einen zusätzlichen Betrag von jeweils 5 % in den ersten vier Jahren. Sie wirkt wie ein Vorziehen von Steuervorteilen: Der Anleger schreibt in der Anfangsphase deutlich mehr ab als bei einer rein linearen Methode. Nach Ablauf der vier Jahre entfällt die Sonder-AfA, und es gilt die reguläre Abschreibung weiter.
Werden beide Methoden kombiniert, ergibt sich in den ersten Jahren eine besonders hohe Gesamtabschreibung. Aus den Projektunterlagen ergibt sich, dass in den ersten fünf Jahren auf diese Weise näherungsweise 42,5 % der Herstellungskosten steuerlich geltend gemacht werden können. Wie hoch die tatsächliche Steuerersparnis im Einzelfall ausfällt, hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz und der individuellen Situation ab.
Welche Voraussetzungen muss ein Neubau für alle drei Vorteile erfüllen?
Damit ein Neubau gleichzeitig für den KfW-Förderkredit, die degressive AfA und die Sonder-AfA qualifiziert ist, muss er eine Reihe kumulativer Voraussetzungen erfüllen. Nicht jedes neue Wohngebäude erfüllt automatisch alle Kriterien.
- Energetischer Standard KfW-Effizienzhaus 40: Für den KfW-Förderkredit 297/298 ist der Standard KfW-Effizienzhaus 40 Voraussetzung. Für die höchste Förderstufe mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) gelten zusätzliche Nachhaltigkeitsanforderungen.
- Einbindung zertifizierter Fachleute: Für die KfW-Förderung ist die Einbindung einer Energieeffizienz-Expertin oder eines Energieeffizienz-Experten aus der Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) zwingend erforderlich. Für die QNG-Stufe wird zusätzlich eine Nachhaltigkeitsberaterin oder ein Nachhaltigkeitsberater benötigt.
- Zeitliche Bedingungen: Der Baubeginn muss für die degressive AfA nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 liegen. Für die Sonder-AfA gilt ein vergleichbarer Zeitrahmen. Der Kaufvertrag muss im Jahr der Fertigstellung abgeschlossen werden.
- Vermietungsabsicht: Die Sonder-AfA setzt voraus, dass die Wohnung dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet wird. Eigennutzung schließt diesen Vorteil aus.
- Einhaltung der Baukostenobergrenze: Für die Sonder-AfA gelten Obergrenzen bei den Anschaffungs- und Herstellungskosten je Quadratmeter, die im Einzelfall zu prüfen sind.
Neubauprojekte, die den Standard KfW-Effizienzhaus 40 QNG Plus erfüllen, sind in aller Regel so konzipiert, dass sie alle genannten Voraussetzungen abdecken. Dennoch sollte jeder Erwerber die Erfüllung der Kriterien im konkreten Projekt individuell prüfen lassen.
Wie hoch ist die tatsächliche Steuerersparnis für Kapitalanleger?
Eine pauschale Aussage zur Steuerersparnis ist nicht möglich, da sie maßgeblich vom persönlichen Einkommensteuersatz, dem Kaufpreis, dem Anteil des Gebäudes an den Gesamtkosten und weiteren individuellen Faktoren abhängt. Als Orientierungsgröße gilt: Je höher der persönliche Steuersatz und je höher die Herstellungskosten des Gebäudes, desto stärker wirken die Abschreibungen.
Näherungsweise lässt sich sagen, dass durch die Kombination aus 5 % degressiver AfA und 5 % Sonder-AfA in den ersten fünf Jahren rund 42,5 % der Herstellungskosten steuerlich geltend gemacht werden können. Bei einem Spitzensteuersatz von näherungsweise 42 % bedeutet das, dass ein erheblicher Teil des abgeschriebenen Betrags effektiv als Steuererstattung zurückfließt, je nach persönlicher Situation.
Hinzu kommt der finanzielle Vorteil aus dem zinsverbilligten KfW-Kredit (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen, bitte auf kfw.de prüfen), der die laufenden Finanzierungskosten senkt. Dieser Vorteil ist zwar kein steuerlicher, wirkt sich aber direkt auf die Rentabilität der Investition aus.
Es gilt grundsätzlich: Steuerliche Abschreibungen verschieben und reduzieren die Steuerlast, ersetzen aber keine Renditerechnung. Wie sich alle Faktoren im Einzelfall zusammenfügen, sollte mit einem Steuerberater besprochen werden.
Sollte man für die Förderoptimierung einen Steuerberater hinzuziehen?
Ja, die Hinzuziehung eines Steuerberaters ist bei dieser Kombination aus KfW-Förderung, degressiver AfA und Sonder-AfA klar zu empfehlen. Die steuerrechtlichen Regelungen sind komplex, die Fristen sind eng, und Fehler bei der Antragstellung oder der steuerlichen Geltendmachung können dazu führen, dass Vorteile ganz oder teilweise verloren gehen.
Ein Steuerberater hilft insbesondere dabei:
- die korrekte Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude festzustellen, da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden darf
- die Wahl zwischen degressiver und linearer AfA im richtigen Moment zu treffen
- die Sonder-AfA fristgerecht und vollständig in der Steuererklärung geltend zu machen
- weitere abzugsfähige Werbungskosten wie Finanzierungszinsen, Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen korrekt zu erfassen
- die Einhaltung der Voraussetzungen für die Sonder-AfA, insbesondere der Baukostenobergrenze, zu überprüfen
Darüber hinaus sollte die Zusammenarbeit mit einem zertifizierten Energieeffizienz-Experten aus der Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) frühzeitig eingeplant werden, da dieser für die KfW-Förderbeantragung zwingend erforderlich ist. Für Projekte mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) kommt zusätzlich ein Nachhaltigkeitsberater hinzu, der über die Website www.qng.info gefunden werden kann.
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei KfW 40 QNG Plus und AfA unterstützt
Wir bei KOWO Immobilien GmbH vertreiben ausschließlich Neubauprojekte, die den höchsten energetischen Standard KfW-Effizienzhaus 40 QNG Plus erfüllen. Das ist kein Zufall, sondern eine bewusste Entscheidung: Nur Projekte mit diesem Standard ermöglichen unseren Kapitalanlegern die vollständige Kombination aus KfW-Förderkredit, degressiver AfA und Sonder-AfA.
Was das in der Praxis bedeutet:
- Wir begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess und stellen sicher, dass alle relevanten Fördervoraussetzungen von Anfang an erfüllt sind
- Unsere Projekte in zentralen Lagen Leipzigs sind so konzipiert, dass die Kombination aus KfW-Förderung und steuerlichen Abschreibungen vollständig nutzbar ist
- Wir arbeiten mit erfahrenen Bauträgern zusammen, die die Anforderungen an das QNG-Siegel und den KfW-40-Standard konsequent umsetzen
- Auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu geeigneten Steuerberatern und Energieeffizienz-Experten her, damit Sie alle Vorteile korrekt und fristgerecht nutzen können
- Wir bieten diskrete, individuelle Beratung ohne Werbedruck und mit transparenten Informationen zu Kosten und Projektstruktur
Wenn Sie konkrete Fragen zu unseren aktuellen Neubauprojekten oder zur Förderstruktur haben, stehen wir Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.