Wer eine Neubauwohnung kauft oder als Kapitalanlage erwirbt, begegnet früher oder später dem Begriff Primärenergiebedarf. Er taucht im Energieausweis auf, bestimmt die Förderstufe bei der KfW und entscheidet darüber, ob ein Gebäude das begehrte QNG-Plus-Siegel erhält. Doch was steckt hinter dieser Kennzahl, wie wird sie berechnet, und was bedeutet das konkret für ein KfW-Effizienzhaus 40 mit QNG-Plus-Zertifizierung? Dieser Artikel erklärt die Konzepte Schritt für Schritt, vom grundlegenden Verständnis der Energiebegriffe bis hin zu den praktischen steuerlichen und finanziellen Vorteilen für Kapitalanleger.
Das Thema ist technisch, aber keineswegs unzugänglich. Mit einem klaren Aufbau, konkreten Beispielen und dem nötigen Hintergrundwissen können Sie als informierter Käufer oder Investor die Qualität eines Neubaus fundiert einschätzen und wissen, warum der KfW-40-QNG-Plus-Standard heute zu den anspruchsvollsten Effizienzklassen im deutschen Wohnungsbau gehört.
Was ist der Primärenergiebedarf und wie unterscheidet er sich vom Endenergiebedarf?
Der Primärenergiebedarf ist die Energiemenge, die ein Gebäude benötigt, wenn man nicht nur den direkten Verbrauch im Haus betrachtet, sondern auch die Energie einrechnet, die für die Gewinnung, Umwandlung und den Transport des Energieträgers aufgewendet wird. Er beschreibt also den gesamten Energieaufwand entlang der Lieferkette.
Davon zu unterscheiden ist der Endenergiebedarf: Das ist die Energie, die tatsächlich an der Gebäudegrenze ankommt und vom Heizsystem, der Warmwasserbereitung oder der Lüftungsanlage verbraucht wird. Ein einfaches Beispiel verdeutlicht den Unterschied: Wenn eine Wohnung 100 kWh Strom aus dem Netz verbraucht (Endenergie), fließt in den Primärenergiebedarf ein, wie viel Energie Kraftwerke, Leitungsnetze und Umwandlungsprozesse dafür insgesamt aufwenden mussten.
Für diesen Umrechnungsschritt verwendet das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sogenannte Primärenergiefaktoren. Jeder Energieträger erhält einen eigenen Faktor, der seinen ökologischen Aufwand widerspiegelt. Strom aus dem öffentlichen Netz hat traditionell einen höheren Primärenergiefaktor als beispielsweise Erdgas, weil bei der Stromerzeugung mehr Verluste entstehen. Erneuerbare Energien wie Solarstrom werden mit einem deutlich niedrigeren Faktor bewertet. Der Primärenergiebedarf ist damit nicht nur eine technische Kennzahl, sondern auch ein Maßstab für die Klimafreundlichkeit eines Gebäudes.
Wie der KfW-Effizienzhaus-40-Standard den Primärenergiebedarf begrenzt
Das KfW-Effizienzhaus 40 ist eine der anspruchsvollsten Effizienzstufen im deutschen Fördersystem. Die Zahl „40″ steht dabei für einen konkreten Grenzwert: Der Primärenergiebedarf des Gebäudes darf höchstens 40 Prozent des Referenzgebäudes nach GEG betragen.
Das Referenzgebäude ist ein rechnerisches Modell mit identischer Geometrie und Nutzung, das aber nach dem gesetzlichen Mindeststandard gebaut ist. Erreicht ein Neubau den KfW-40-Standard, verbraucht er also maximal 40 Prozent so viel Primärenergie wie dieses Referenzgebäude. Das entspricht einer Einsparung von 60 Prozent gegenüber dem gesetzlichen Mindest-Neubaustandard.
Um diesen Wert zu erreichen, müssen Gebäude in mehreren Bereichen gleichzeitig überdurchschnittliche Leistung erbringen:
- Wärmedämmung der Gebäudehülle: Außenwände, Dach und Bodenplatte müssen sehr gut gedämmt sein, um Wärmeverluste zu minimieren.
- Hochwertige Fenster und Türen: Dreifachverglasungen und wärmegedämmte Rahmen reduzieren Transmissionswärmeverluste erheblich.
- Luftdichtheit: Die Gebäudehülle muss so dicht sein, dass unkontrollierte Lüftungswärmeverluste auf ein Minimum sinken.
- Effiziente Anlagentechnik: Wärmepumpen, kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung und Solaranlagen tragen dazu bei, den Primärenergiebedarf rechnerisch weiter zu senken.
Entscheidend ist, dass der KfW-40-Standard nicht nur den Primärenergiebedarf, sondern auch den Transmissionswärmeverlust begrenzt. Ein Gebäude muss also sowohl energetisch effizient heizen als auch eine gute Hüllqualität nachweisen.
Berechnung des Primärenergiebedarfs nach GEG: Schritt für Schritt
Die Berechnung des Primärenergiebedarfs folgt einem normierten Verfahren, das im GEG und den zugehörigen technischen Normen, insbesondere DIN V 18599, geregelt ist. Ein zugelassener Energieeffizienz-Experte führt diese Berechnung durch und bestätigt sie gegenüber der KfW.
Schritt 1: Ermittlung des Endenergiebedarfs
Zunächst wird für jeden Energieverbraucher im Gebäude der Endenergiebedarf berechnet. Dazu gehören Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung (falls vorhanden) und Hilfsenergien wie Pumpen und Ventilatoren. Die Berechnung basiert auf der Gebäudegeometrie, den Bauteilkennwerten und der geplanten Anlagentechnik.
Schritt 2: Anwendung der Primärenergiefaktoren
Jeder Endenergiebedarf wird mit dem Primärenergiefaktor des jeweiligen Energieträgers multipliziert. Wird das Gebäude beispielsweise mit einer Wärmepumpe betrieben, fließt der Primärenergiefaktor für Strom in die Rechnung ein. Erzeugt eine Photovoltaikanlage auf dem Dach Strom, der selbst genutzt wird, reduziert das den anzusetzenden Netzstrombezug und damit den Primärenergiebedarf.
Schritt 3: Vergleich mit dem Referenzgebäude
Das Ergebnis wird dem Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes gegenübergestellt. Liegt der berechnete Wert bei höchstens 40 Prozent des Referenzwertes, erfüllt das Gebäude den KfW-40-Standard. Der Energieausweis weist diesen Wert in kWh pro Quadratmeter und Jahr aus.
Wichtig zu verstehen: Es handelt sich um einen Bedarfswert, nicht um einen Verbrauchswert. Der tatsächliche Energieverbrauch hängt vom Nutzerverhalten ab und kann abweichen. Der Bedarfswert erlaubt aber einen objektiven Vergleich zwischen verschiedenen Gebäuden, unabhängig davon, wer darin wohnt.
Was das QNG-Plus-Siegel über den KfW-40-Standard hinaus fordert
Aufbauend auf den energetischen Anforderungen des KfW-40-Standards geht das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude Plus (QNG-Plus) deutlich weiter. Es bewertet nicht nur den Energieverbrauch, sondern die Nachhaltigkeit des Gebäudes in einem umfassenden Sinne, der ökologische, soziokulturelle und funktionale Aspekte einschließt.
Das QNG wird vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen vergeben und existiert in zwei Qualitätsniveaus: QNG-Plus steht für überdurchschnittliche Nachhaltigkeit, QNG-Premium für deutlich überdurchschnittliche Qualität. Für die Vergabe des Siegels ist neben der Energieeffizienz eine umfassende Nachhaltigkeitszertifizierung durch ein akkreditiertes Bewertungssystem erforderlich.
Die QNG-Plus-Kriterien umfassen unter anderem folgende Bereiche:
- Soziokulturelle und funktionale Qualität: Dazu zählen thermischer Komfort im Sommer, ausreichende Tageslichtversorgung, Schallschutz in Wohngebäuden sowie ein hoher Grad an Barrierefreiheit, damit Menschen mit unterschiedlichen Einschränkungen das Gebäude selbstständig nutzen können.
- Flexibilität und Anpassungsfähigkeit: Das Gebäude soll langfristig nutzbar sein und sich an veränderte Nutzerbedürfnisse anpassen lassen. Die Flächeneffizienz der Grundrisslösung ist dabei ein bewertetes Merkmal.
- Ressourceninanspruchnahme und Umweltwirkungen: Eine Lebenszyklusanalyse (LCA) bewertet die Treibhausgasemissionen über den gesamten Gebäudelebenszyklus, von der Herstellung der Baustoffe bis zum Rückbau.
- Planungsprozesse und Bewirtschaftungsvoraussetzungen: Bewertet wird auch, wie gut das Gebäude für einen optimalen Betrieb vorbereitet ist, einschließlich der Möglichkeit, Betriebsparameter zu erfassen und kontinuierlich zu verbessern.
Für die Beantragung der QNG-Förderstufe bei der KfW ist neben einem Energieeffizienz-Experten, der in der Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) geführt sein muss, zusätzlich ein Nachhaltigkeitsberater erforderlich. Dieser begleitet die Zertifizierung durch das akkreditierte Bewertungssystem und stellt sicher, dass alle QNG-Mindestanforderungen erfüllt werden.
Das Siegel schafft damit Transparenz am Immobilienmarkt: Käufer und Investoren können auf einen Blick erkennen, dass ein Gebäude nicht nur energieeffizient, sondern in seiner Gesamtqualität nachhaltig geplant und gebaut wurde. Nachhaltige Immobilien sind für verschiedene Nutzergruppen attraktiv, langfristig nutzbar und tendenziell wertstabiler als konventionell gebaute Objekte.
Steuerliche und finanzielle Vorteile durch KfW 40 QNG Plus für Kapitalanleger
Die Kombination aus KfW-Effizienzhaus-40-Standard und QNG-Plus-Zertifizierung ist für Kapitalanleger nicht nur aus energetischer Sicht relevant, sondern eröffnet auch konkrete steuerliche und finanzielle Gestaltungsmöglichkeiten, die bei konventionellen Neubauten ohne diesen Standard nicht verfügbar sind.
KfW-Förderkredit für klimafreundliche Neubauten
Gebäude, die den KfW-40-Standard mit QNG-Plus erfüllen, sind förderfähig im Rahmen des KfW-Programms 297/298 „Klimafreundlicher Neubau“. Dieses Programm bietet zinsverbilligte Darlehen, deren aktuelle Konditionen auf der offiziellen KfW-Seite einzusehen sind. Die Förderhöhe und die Zinssätze richten sich nach den jeweils gültigen KfW-Konditionen und sollten vor einer Kaufentscheidung dort geprüft werden.
Sonder-AfA nach § 7b EStG
Für vermietete Neubauwohnungen, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen, sieht der Gesetzgeber eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG vor. Diese ermöglicht es, in den ersten Jahren nach Fertigstellung einen erhöhten Anteil der Anschaffungskosten steuerlich geltend zu machen. Die genaue Ausgestaltung, insbesondere die Anforderungen an den Energieeffizienzstandard und die Nutzungsvoraussetzungen, ergibt sich aus dem Gesetzestext und sollte mit einem Steuerberater im Einzelfall geprüft werden.
Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG
Ergänzend dazu besteht für neu errichtete Wohngebäude die Möglichkeit der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG. Die degressive AfA erlaubt in den frühen Jahren der Haltedauer höhere Abschreibungsbeträge, was die steuerliche Entlastung in den ersten Jahren nach dem Erwerb konzentriert. Auch hier gilt: Die konkreten Auswirkungen auf die individuelle Steuersituation lassen sich nur im Gespräch mit einem Steuerberater zuverlässig bestimmen.
Für Kapitalanleger ergibt sich aus der Kombination dieser Instrumente eine relevante Möglichkeit zur steuerlichen Optimierung, die bei Immobilien ohne den entsprechenden Energieeffizienzstandard nicht in dieser Form besteht. Gleichzeitig profitieren Mieter von dauerhaft niedrigen Nebenkosten, was die Vermietbarkeit der Wohnungen langfristig stärkt.
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei KfW 40 QNG Plus unterstützt
Wir bei KOWO Immobilien GmbH haben uns seit über 30 Jahren auf den Vertrieb hochwertiger Neubauprojekte in Leipzig spezialisiert und kennen die energetischen, rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen rund um den KfW-40-QNG-Plus-Standard aus der täglichen Praxis. Alle Projekte, die wir vermarkten, erfüllen diesen höchsten Energieeffizienzstandard, was unseren Kunden den Zugang zu den beschriebenen Förder- und Steuervorteilen ermöglicht.
Konkret unterstützen wir Sie dabei auf folgende Weise:
- Auswahl geprüfter Projekte: Wir vertreiben ausschließlich Neubauprojekte, die den KfW-40-QNG-Plus-Standard erfüllen, sodass Sie sich auf die Förderfähigkeit verlassen können.
- Transparente Kostenstruktur: Wir erklären Ihnen klar und verständlich, welche Kosten mit dem Erwerb verbunden sind, ohne versteckte Positionen.
- Koordination mit Fachleuten: Wir arbeiten mit erfahrenen Bauträgern zusammen und begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess, von der ersten Besichtigung bis zur Übergabe.
- Ganzheitliche Betreuung: Ob Eigennutzer oder Kapitalanleger, wir begleiten Sie von der Projektauswahl bis zur professionellen Verwaltung der erworbenen Immobilie.
Einen Überblick über unsere aktuellen Neubauprojekte finden Sie direkt bei KOWO Immobilien GmbH. Wenn Sie konkrete Fragen zu einem Projekt oder zu den Fördervoraussetzungen haben, stehen wir Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.