Ein KfW-40-QNG-Plus-Objekt lohnt sich für Kapitalanleger besonders dann, wenn steuerliche Optimierung, staatliche Förderung und langfristiger Wertzuwachs zusammenwirken sollen. Diese Kombination aus Sonder-AfA, degressiver AfA und zinsverbilligtem KfW-Darlehen ist ausschließlich für Gebäude mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) in der Stufe KfW-Effizienzhaus 40 verfügbar. Dieser Ratgeber beantwortet die wichtigsten Fragen, die Sie als Kapitalanleger vor dem Kauf stellen sollten.
Welche Steuervorteile bietet ein KfW-40-QNG-Plus-Objekt konkret?
Ein KfW-40-QNG-Plus-Objekt eröffnet Kapitalanlegern zwei kombinierbare Abschreibungsmöglichkeiten: die degressive AfA in Höhe von 5 % gemäß § 7 Abs. 5a EStG sowie die Sonder-AfA in Höhe von 5 % pro Jahr für vier Jahre gemäß § 7b EStG. In den ersten fünf Jahren lassen sich so näherungsweise bis zu 42,5 % der Herstellungskosten steuerlich geltend machen.
Diese Kombination ist in der deutschen Steuergesetzgebung ungewöhnlich vorteilhaft. Die degressive AfA erlaubt es, in den ersten Jahren überproportional hohe Beträge abzuschreiben, da sie stets auf den aktuellen Buchwert der Immobilie angewendet wird. Die Sonder-AfA ergänzt diesen Effekt für vermietete Neubauwohnungen, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Wichtig zu verstehen ist, dass die Höhe des tatsächlichen Steuervorteils stark von Ihrer persönlichen Einkommens- und Steuersituation abhängt. Je nach individuellem Steuersatz kann die jährliche Steuerentlastung erheblich variieren. Konkrete Zahlen sollten Sie gemeinsam mit einem Steuerberater durchrechnen, der Ihre Gesamtsituation kennt.
Was sind die genauen Anforderungen an ein KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Gebäude?
Ein KfW-Effizienzhaus 40 QNG Plus muss zwei zentrale Anforderungsbereiche erfüllen: erstens den energetischen Standard eines KfW-Effizienzhauses 40, das heißt, der Primärenergiebedarf darf nur 40 % des gesetzlichen Referenzgebäudes betragen, und zweitens die Nachhaltigkeitskriterien des Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude in der Stufe PLUS.
Das QNG wird in zwei Qualitätsniveaus vergeben. Die Stufe QNG-PLUS bescheinigt überdurchschnittliche Qualität in nachhaltigkeitsrelevanten Merkmalen, die Stufe QNG-PREMIUM steht für deutlich überdurchschnittliche Qualität. Bewertet werden unter anderem soziokulturelle und funktionale Qualität, Ressourceninanspruchnahme und Umweltwirkungen sowie langfristige Effizienz und Wertstabilität. Weitere Informationen zu den Zertifizierungsanforderungen finden Sie auf qng.info.
Für die Zertifizierung ist die Einbindung eines zugelassenen Energieeffizienz-Experten zwingend erforderlich. Dieser muss in der Expertenliste des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) geführt sein. Für die QNG-Stufe wird zusätzlich ein zertifizierter Nachhaltigkeitsberater benötigt. Die Anforderungen betreffen auch konkrete Baueigenschaften wie Schadstoffvermeidung in Baumaterialien, nachhaltige Materialgewinnung, Barrierefreiheit und den Umgang mit Naturgefahren am Standort.
Wie hoch ist das KfW-Darlehen und wie wird es beantragt?
Für Neubauten mit dem QNG-Siegel steht im Rahmen des KfW-Programms 297/298 „Klimafreundlicher Neubau“ ein zinsverbilligter Förderkredit zur Verfügung. Die genaue Förderhöhe, Zinssätze und Laufzeiten richten sich nach den jeweils gültigen KfW-Konditionen, die sich regelmäßig ändern können. Aktuelle Angaben finden Sie direkt auf der KfW-Website.
Das Darlehen wird nicht direkt bei der KfW beantragt, sondern über eine durchleitende Hausbank. Das bedeutet: Sie sprechen zunächst Ihre Geschäftsbank oder einen Finanzierungsvermittler an, der den Antrag im Rahmen der Immobilienfinanzierung stellt. Der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden, also vor Abschluss des Kaufvertrags oder vor Baubeginn.
Für die Antragstellung benötigen Sie neben den üblichen Finanzierungsunterlagen auch den Nachweis über die Einbindung eines qualifizierten Energieeffizienz-Experten sowie die Bestätigung, dass das Gebäude den KfW-40-Standard mit QNG erfüllt. Diese Bestätigung stellt der Energieberater aus.
Welche Rendite ist mit Neubauwohnungen realistisch?
Die erreichbare Rendite bei Neubauwohnungen hängt von mehreren Faktoren ab und lässt sich nicht pauschal beziffern. Relevant sind der Kaufpreis, die erzielbare Miete am jeweiligen Standort, die laufenden Bewirtschaftungskosten sowie die persönliche Steuersituation des Anlegers. Eine seriöse Einschätzung erfordert immer eine individuelle Berechnung.
Als Orientierungsrahmen gilt: Neubauwohnungen in wachsenden Städten bieten in der Regel niedrigere Bruttomietrenditen als Bestandsobjekte, punkten aber durch deutlich geringere Instandhaltungskosten, moderne energetische Standards und eine höhere Vermietbarkeit. Die niedrigen Nebenkosten eines KfW-40-Gebäudes können die Nettomietrendite positiv beeinflussen, da Mieter solche Wohnungen erfahrungsgemäß bevorzugen.
Hinzu kommt der steuerliche Hebel: Durch die Kombination aus degressiver AfA und Sonder-AfA verbessert sich der Cashflow in den ersten Jahren je nach persönlichem Steuersatz näherungsweise spürbar. Dieser Effekt sollte jedoch immer zusammen mit einem Steuerberater berechnet werden, da er stark von der individuellen Einkommenssituation abhängt.
Wann sollte man ein KfW-40-QNG-Plus-Objekt kaufen: Neubau oder Bestand?
Ein KfW-40-QNG-Plus-Standard ist ausschließlich bei Neubauten und vollständig modernisierten Gebäuden mit entsprechender Zertifizierung erreichbar. Wer die steuerlichen Vorteile aus § 7b EStG und § 7 Abs. 5a EStG sowie das KfW-Förderdarlehen nutzen möchte, ist daher auf Neubauprojekte oder zertifizierte Komplettsanierungen angewiesen. Bestandsimmobilien ohne QNG-Zertifizierung erfüllen diese Voraussetzungen grundsätzlich nicht.
Der Kauf im Neubau bietet darüber hinaus weitere Vorteile: Sie erwerben eine Immobilie ohne versteckte Mängel und ohne Instandhaltungsstau. Moderne Haustechnik wie Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen und Batteriespeicher senken die Betriebskosten dauerhaft und machen das Objekt für Mieter attraktiv. Auch die Wertstabilität spricht für Neubauten mit hohem energetischem Standard, da regulatorische Anforderungen an Gebäude langfristig eher steigen werden.
Der Zeitpunkt des Kaufs ist ebenfalls relevant: Die steuerlichen Sonderabschreibungen nach § 7b EStG gelten für Wohnungen, deren Bauantrag oder Bauanzeige nach einem bestimmten Stichtag gestellt wurde. Prüfen Sie gemeinsam mit Ihrem Steuerberater, ob das konkrete Objekt die zeitlichen Voraussetzungen erfüllt.
Worauf sollte man beim Kauf einer geförderten Neubauwohnung als Kapitalanleger achten?
Beim Kauf einer geförderten Neubauwohnung sollten Kapitalanleger auf vier Bereiche besonders achten: die Qualität des Bauträgers, die Lage und Vermietbarkeit des Objekts, die korrekte Förderfähigkeit sowie die steuerliche Strukturierung des Kaufs. Jeder dieser Punkte kann die Investitionsqualität erheblich beeinflussen.
- Bauträgerqualität: Prüfen Sie die Referenzprojekte und Bonität des Bauträgers. Ein KfW-40-QNG-Plus-Zertifikat erfordert eine sorgfältige Planung und Ausführung. Bauträger ohne nachgewiesene Erfahrung mit diesem Standard tragen ein höheres Ausführungsrisiko.
- Lage und Mietmarkt: Die Vermietbarkeit hängt stark von der Mikrolage ab. Achten Sie auf Anbindung, Infrastruktur und die lokale Nachfragesituation. Eine hohe Leerstandsquote in der Umgebung ist ein Warnsignal.
- Förderfähigkeit prüfen: Nicht jedes Neubauprojekt erfüllt automatisch alle Voraussetzungen für das KfW-Programm 297/298 und die steuerlichen Sonderabschreibungen. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass das Objekt die Anforderungen erfüllt.
- Steuerliche Planung: Koordinieren Sie den Kauf mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen. Die optimale Nutzung von degressiver AfA und Sonder-AfA setzt voraus, dass die Immobilie von Beginn an korrekt steuerlich erfasst wird.
- Nebenkosten und Bewirtschaftung: Kalkulieren Sie realistisch: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Verwaltungskosten wirken sich auf die tatsächliche Rendite aus.
Ein weiterer Punkt, den viele Anleger unterschätzen: die Mietpreisbindung. Wohnungen, die über bestimmte Förderprogramme finanziert werden, können temporären Mietpreisbeschränkungen unterliegen. Klären Sie vor dem Kauf, ob und in welchem Umfang dies für das konkrete Objekt gilt.
Wie die KOWO Immobilien GmbH Kapitalanleger beim KfW-40-QNG-Plus-Kauf unterstützt
Wir begleiten Kapitalanleger seit über 30 Jahren im Leipziger Immobilienmarkt und haben uns auf den Vertrieb von Neubauprojekten mit höchstem energetischen Standard spezialisiert. Alle Projekte, die wir vermarkten, erfüllen den KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Standard und sind damit für die kombinierten steuerlichen Abschreibungen sowie das KfW-Förderdarlehen qualifiziert. Unsere KOWO Immobilien GmbH Neubauprojekte befinden sich in zentralen Lagen Leipzigs mit hoher Vermietbarkeit.
Was wir für Sie konkret leisten:
- Vollständige Abwicklung des Kaufprozesses, von der ersten Beratung bis zur Schlüsselübergabe
- Ausschließlich Objekte mit KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Zertifizierung, die die steuerlichen Voraussetzungen nach § 7b EStG und § 7 Abs. 5a EStG erfüllen
- Transparente Kostenstruktur ohne versteckte Gebühren
- Zugang zu Projekten in gefragten Lagen mit guter Anbindung und nachgewiesener Mietnachfrage
- Zusammenarbeit mit erfahrenen Bauträgern, die den KfW-40-QNG-Standard nachweislich beherrschen
- Begleitung auch für institutionelle Investoren und Family Offices
Wenn Sie mehr über unsere aktuellen Projekte erfahren möchten oder konkrete Fragen zu einem Kauf als Kapitalanleger haben, stehen wir Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.