Banken vergeben bessere Konditionen für KfW 40 QNG Plus Objekte, weil diese Gebäude aus ihrer Perspektive ein deutlich geringeres Kreditrisiko darstellen. Der hohe energetische Standard und das Nachhaltigkeitssiegel senken das Ausfallrisiko, verbessern die langfristige Wertbeständigkeit der Immobilie und eröffnen den Zugang zu staatlich subventionierten KfW-Darlehen. Die folgenden Abschnitte erklären, welche Faktoren dabei konkret eine Rolle spielen und was das für Ihre Finanzierungsstrategie bedeutet.
Wie beeinflusst der Energiestandard die Risikobewertung einer Bank?
Ein hoher Energiestandard wie KfW Effizienzhaus 40 senkt das Kreditrisiko einer Bank, weil er die langfristige Wertbeständigkeit und Vermietbarkeit einer Immobilie stärkt. Banken bewerten Immobilienkredite nicht nur nach der aktuellen Bonität des Kreditnehmers, sondern auch nach dem Beleihungswert des Objekts über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg.
Gebäude mit niedrigem Energieverbrauch sind aus Bankensicht aus mehreren Gründen attraktiver. Erstens sind sie weniger anfällig für regulatorische Risiken: Verschärfen sich in den kommenden Jahren die gesetzlichen Energieeffizienzanforderungen, sind schlecht gedämmte Bestandsgebäude von Wertverlusten bedroht, während ein KfW 40 QNG Plus Neubau bereits heute die strengsten Standards erfüllt. Zweitens sind energieeffiziente Wohnungen am Mietmarkt dauerhaft gefragter, was das Leerstandsrisiko reduziert. Drittens fallen die Betriebskosten für Mieter spürbar niedriger aus, was die Zahlungsbereitschaft und Mieterbindung stärkt.
Für die Bank ergibt sich daraus ein klareres Bild: Ein Objekt mit nachgewiesenem Energiestandard ist leichter zu bewerten, einfacher zu vermarkten und im Sicherungsfall besser verwertbar. Das schlägt sich direkt in der internen Risikoklassifizierung nieder, die wiederum die Konditionen beeinflusst, zu denen die Bank Kapital bereitstellt.
Welche konkreten Zinsvorteile sind bei KfW 40 QNG Plus realistisch?
Bei KfW 40 QNG Plus Objekten können Käufer von zwei Zinsvorteilen profitieren: dem zinsverbilligten KfW-Darlehen für klimafreundliche Neubauten sowie potenziell günstigeren Konditionen bei der Hausbank durch die verbesserte Risikobewertung des Objekts. Konkrete Zinssätze variieren je nach Marktlage und persönlicher Bonität und sollten stets direkt bei der KfW und der finanzierenden Bank erfragt werden.
Das KfW-Programm 297/298 „Klimafreundlicher Neubau“ ermöglicht einen Förderkredit von bis zu 150.000 Euro je Wohnung (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen, bitte auf kfw.de prüfen). Diese Mittel werden zu Konditionen bereitgestellt, die in der Regel unter dem marktüblichen Niveau liegen, weil der Staat das Zinsrisiko teilweise übernimmt.
Der zweite Zinsvorteil entsteht indirekt: Weil das Objekt durch seinen Energiestandard besser bewertet wird, kann die Hausbank einen niedrigeren Beleihungsauslauf ansetzen. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf bedeutet für die Bank weniger Risiko, was sich in günstigeren Margenaufschlägen niederschlagen kann. Wie stark dieser Effekt ausfällt, hängt von der jeweiligen Bank und deren internen Ratingmodellen ab. Es empfiehlt sich daher, mehrere Angebote einzuholen und den KfW-Anteil gezielt in die Gesamtfinanzierung zu integrieren.
Was bedeutet das QNG-Siegel für die Bankfinanzierung?
Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist für Banken ein objektiver Nachweis, dass eine Immobilie geprüfte Nachhaltigkeitsstandards erfüllt. Es schafft Transparenz am Immobilienmarkt und bildet die Voraussetzung für bestimmte KfW-Förderstufen, was die Finanzierungsstruktur eines Objekts direkt verbessert.
Das QNG-Siegel wird vom Bundesbauministerium vergeben und in zwei Qualitätsniveaus unterschieden: QNG-PLUS für überdurchschnittliche Nachhaltigkeitsqualität und QNG-PREMIUM für deutlich überdurchschnittliche Qualität. Für Banken ist besonders relevant, dass das Siegel eine ganzheitliche Bewertung des Gebäudes dokumentiert, die weit über den reinen Energieverbrauch hinausgeht. Bewertet werden unter anderem:
- Treibhausgasemissionen und Primärenergiebedarf im gesamten Lebenszyklus
- Nachhaltige Materialgewinnung und Schadstoffvermeidung in Baumaterialien
- Barrierefreiheit und Flexibilität der Grundrisse für langfristige Nutzbarkeit
- Flächeneffizienz und Anpassungsfähigkeit an veränderte Nutzerbedürfnisse
- Voraussetzungen für eine optimale Bewirtschaftung im Betrieb
Für eine Bank bedeutet ein QNG-zertifiziertes Gebäude: Das Objekt wurde von akkreditierten Sachverständigen unabhängig geprüft. Dieses externe Gutachten reduziert den eigenen Bewertungsaufwand und erhöht die Verlässlichkeit der Objekteinschätzung. Gleichzeitig ist das QNG-PLUS die Voraussetzung für das KfW-Programm 297/298, was den Zugang zu Fördermitteln direkt an das Siegel knüpft.
Wie wirkt sich die Sonder-AfA auf die Finanzierbarkeit aus?
Die Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau gemäß § 7b EStG verbessert die Finanzierbarkeit eines Investments, weil sie in den ersten Jahren nach dem Erwerb die steuerliche Belastung des Investors je nach persönlicher Situation erheblich senken kann. Das verbessert den tatsächlichen Liquiditätsfluss und damit die Tragfähigkeit der Finanzierung.
Konkret können Käufer von KfW 40 QNG Plus Neubauten von zwei Abschreibungskomponenten profitieren:
- Degressive AfA in Höhe von 5 % auf die Investitionskosten gemäß § 7 Abs. 5a EStG
- Sonder-AfA in Höhe von 5 % für vier Jahre gemäß § 7b EStG
In der Kombination können in den ersten fünf Jahren näherungsweise 42,5 % der Herstellungskosten steuerlich geltend gemacht werden, je nach persönlicher Steuersituation. Für Banken ist dieser Aspekt relevant, weil ein Investor mit hoher steuerlicher Entlastung in der Anfangsphase eine stärkere Liquiditätsposition aufweist. Das reduziert das Ausfallrisiko in der kritischen frühen Phase der Finanzierung. Einige Banken berücksichtigen steuerliche Effekte bei der Tragbarkeitsrechnung, wenn sie plausibel nachgewiesen werden können. Eine individuelle steuerliche Beratung ist hierfür unbedingt empfehlenswert.
Sollte man KfW-Darlehen und Bankdarlehen kombinieren?
Ja, die Kombination aus KfW-Darlehen und klassischem Bankdarlehen ist bei KfW 40 QNG Plus Objekten in der Regel sinnvoll, weil beide Finanzierungsbausteine unterschiedliche Vorteile bieten und sich gegenseitig ergänzen. Das KfW-Darlehen liefert subventionierte Konditionen, das Bankdarlehen deckt den verbleibenden Finanzierungsbedarf flexibel ab.
Das KfW-Programm 297/298 wird nicht direkt über die KfW beantragt, sondern über eine Hausbank oder einen anderen Finanzierungspartner. Die Bank reicht den Antrag bei der KfW ein und leitet die Fördermittel weiter. Für Investoren bedeutet das: Sie haben einen zentralen Ansprechpartner für die gesamte Finanzierung, kombinieren aber faktisch zwei Zinsebenen.
Bei der Strukturierung der Kombination sollten folgende Punkte beachtet werden:
- Das KfW-Darlehen sollte möglichst früh im Planungsprozess beantragt werden, da es vor Baubeginn beantragt sein muss
- Für die Beantragung ist die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten aus der Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) zwingend erforderlich
- Für die QNG-Förderstufe wird zusätzlich ein Nachhaltigkeitsberater benötigt
- Die Laufzeit des KfW-Darlehens (bis zu 35 Jahre, bis zu 10 Jahre Zinsbindung) sollte mit der Laufzeit des Bankdarlehens abgestimmt werden
Wichtig: Aktuelle Konditionen ändern sich regelmäßig. Prüfen Sie die jeweils gültigen Förderbedingungen direkt auf kfw.de.
Welche Unterlagen fordern Banken speziell bei KfW 40 QNG Plus Objekten?
Bei der Finanzierung eines KfW 40 QNG Plus Objekts fordern Banken neben den üblichen Kreditunterlagen zusätzliche Nachweise zum Energiestandard und zur Förderfähigkeit des Objekts. Diese Unterlagen belegen die Qualität der Immobilie und sind Voraussetzung für die Weiterleitung des KfW-Antrags.
Objektbezogene Unterlagen
Für die Bewertung des Objekts benötigen Banken in der Regel folgende Dokumente:
- Energieausweis oder Bestätigung zum Antrag (BzA) eines zugelassenen Energieeffizienz-Experten
- Nachweis der QNG-Zertifizierung oder entsprechende Nachhaltigkeitszertifizierung durch ein akkreditiertes Bewertungssystem
- Baubeschreibung mit Angaben zu Heiztechnik, Dämmung und Haustechnik
- Grundrisse, Lageplan und Baugenehmigung
- Kaufvertrag oder Reservierungsvereinbarung
Personenbezogene und steuerliche Unterlagen
Parallel dazu prüft die Bank die Bonität und Tragfähigkeit auf Seiten des Käufers:
- Einkommensnachweise der letzten zwei bis drei Jahre (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide)
- Eigenkapitalnachweis
- Aufstellung bestehender Verbindlichkeiten und Vermögenswerte
- Bei Kapitalanlegern: Mietpreiseinschätzung oder Mietvertrag sowie Berechnung der steuerlichen Effekte durch einen Steuerberater
Die frühzeitige Zusammenstellung dieser Unterlagen beschleunigt den Finanzierungsprozess erheblich. Da der KfW-Antrag vor Baubeginn gestellt werden muss, empfiehlt es sich, die Bankgespräche parallel zur Kaufentscheidung aufzunehmen und nicht erst nach der Vertragsunterzeichnung.
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei der KfW 40 QNG Plus Finanzierung unterstützt
Wer eine Neubauwohnung mit KfW 40 QNG Plus Standard erwerben möchte, steht vor einer Vielzahl von Fragen rund um Energienachweise, Förderanträge und Finanzierungsstruktur. Wir begleiten unsere Käufer durch diesen gesamten Prozess, von der ersten Objektauswahl bis zur abgeschlossenen Finanzierung.
- Wir vertreiben ausschließlich Neubauprojekte mit KfW-Effizienzhaus 40 QNG Plus Standard in zentralen Lagen Leipzigs, die die Voraussetzungen für alle relevanten Förderprogramme bereits erfüllen
- Wir stellen sicher, dass alle objektbezogenen Unterlagen für die Bankfinanzierung vollständig und korrekt vorliegen, damit Ihr Finanzierungsprozess reibungslos verläuft
- Wir informieren transparent über die steuerlichen Rahmenbedingungen wie Sonder-AfA und degressive AfA und empfehlen für die individuelle Berechnung die Einbindung eines Steuerberaters
- Wir arbeiten seit über 30 Jahren im Leipziger Markt und kennen die Anforderungen institutioneller Investoren, Family Offices und privater Kapitalanleger gleichermaßen
Einen Überblick über unsere aktuellen Neubauprojekte der KOWO Immobilien GmbH finden Sie auf unserer Website. Wenn Sie konkrete Fragen zur Finanzierungsstruktur oder zu den steuerlichen Möglichkeiten haben, stehen wir Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.
Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.