Eine Immobilie steuerlich geltend zu machen bedeutet, die mit dem Erwerb und der Vermietung einer Immobilie verbundenen Kosten als steuerlich absetzbare Ausgaben beim Finanzamt anzuerkennen und so das zu versteuernde Einkommen zu reduzieren. Das betrifft vor allem Abschreibungen auf den Gebäudewert, Finanzierungskosten sowie laufende Bewirtschaftungskosten. Die folgenden Abschnitte erklären die wichtigsten steuerlichen Instrumente, die Ihnen als Immobilienanleger zur Verfügung stehen.
Welche Kosten können Immobilienbesitzer steuerlich absetzen?
Immobilienbesitzer können eine Vielzahl von Kosten steuerlich absetzen, sofern die Immobilie vermietet wird. Dazu zählen die Abschreibung auf den Gebäudewert (AfA), Zinsen auf Finanzierungsdarlehen, Verwaltungskosten, Instandhaltungsaufwendungen sowie weitere Werbungskosten rund um die Vermietung. All diese Positionen mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit die Steuerlast.
Im Einzelnen können folgende Kostenpositionen als Werbungskosten geltend gemacht werden:
- Absetzung für Abnutzung (AfA): Die jährliche Abschreibung auf den Gebäudewert, nicht auf den Grundstücksanteil
- Darlehenszinsen: Die Zinsen für Hypotheken oder Baudarlehen, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden
- Verwaltungskosten: Kosten für Hausverwaltung, Steuerberatung und ähnliche Dienstleistungen
- Instandhaltung und Reparaturen: Aufwendungen für die Erhaltung des Gebäudes in einem ordnungsgemäßen Zustand
- Nicht umlagefähige Nebenkosten: Kosten, die der Vermieter trägt und nicht auf den Mieter umlegen kann
- Fahrtkosten: Fahrten zur Immobilie für Besichtigungen, Reparaturen oder zur Mietersuche
- Werbungskosten für die Mietersuche: Inserate, Maklergebühren und ähnliche Aufwendungen
Wichtig: Kosten, die auf den Grundstücksanteil entfallen, sind nicht abschreibungsfähig. Auch Ausgaben für selbst genutzte Wohnungen können in der Regel nicht steuerlich geltend gemacht werden. Der steuerliche Vorteil entsteht ausschließlich im Zusammenhang mit der entgeltlichen Vermietung.
Was ist die AfA und wie funktioniert sie bei Immobilien?
Die AfA, kurz für Absetzung für Abnutzung, ist die steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts über die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer. Bei Immobilien wird der Anschaffungs- oder Herstellungspreis des Gebäudes nicht sofort als Ausgabe anerkannt, sondern auf mehrere Jahrzehnte verteilt. Jedes Jahr kann ein bestimmter Prozentsatz des Gebäudewerts als Werbungskosten abgezogen werden.
Lineare AfA für Neubauten
Für Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt eine lineare AfA von 3 Prozent pro Jahr über eine Nutzungsdauer von 33 Jahren. Das bedeutet, dass jährlich 3 Prozent des Gebäudewerts steuerlich absetzbar sind. Für ältere Bestandsgebäude, die vor 2023 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 2 Prozent über 50 Jahre.
Degressive AfA für Neubauten ab Oktober 2023
Für Neubauten, deren Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 liegt, erlaubt der Gesetzgeber zusätzlich die degressive AfA gemäß § 7 Abs. 5a EStG. Diese beträgt 5 Prozent vom jeweiligen Restwert des Gebäudes. Da die degressive AfA auf den abnehmenden Buchwert angewendet wird, sind die Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren besonders hoch. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich und kann steuerlich sinnvoll sein, wenn die lineare Abschreibung einen höheren Betrag ergibt als die degressive.
Die Bemessungsgrundlage für die AfA ist stets der auf das Gebäude entfallende Anteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Der Grundstückswert fließt nicht in die Berechnung ein und muss daher vom Kaufpreis herausgerechnet werden.
Was ist die Sonder-AfA und wer kann sie nutzen?
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist eine zusätzliche Abschreibungsmöglichkeit für neu gebaute Mietwohnungen, die über die reguläre AfA hinausgeht. Sie erlaubt es, im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den drei Folgejahren jeweils bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage zusätzlich abzuschreiben. Damit können innerhalb von vier Jahren insgesamt bis zu 20 Prozent des abschreibungsfähigen Gebäudewerts zusätzlich geltend gemacht werden.
Die Sonder-AfA ist an klare Voraussetzungen geknüpft:
- Die Wohnung muss neu sein, das heißt, sie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden
- Der Bauantrag muss nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt worden sein
- Das Gebäude muss die Kriterien eines KfW-Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllen und dies durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) nachweisen
- Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen
- Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden
Die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA ist auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Die Sonder-AfA wird neben der regulären linearen oder degressiven AfA in Anspruch genommen, nicht anstelle davon. Wer alle Voraussetzungen erfüllt, kann in den ersten vier Jahren nach dem Kauf besonders hohe steuerliche Abzüge realisieren.
Welche steuerlichen Vorteile bietet ein KfW-Effizienzhaus 40 QNG+?
Ein KfW-Effizienzhaus 40 mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG+) bietet Kapitalanlegern eine Kombination aus steuerlichen Vorteilen und Fördermitteln, die bei anderen Immobilien nicht verfügbar sind. Der energetische Standard ist die entscheidende Voraussetzung für den Zugang zur Sonder-AfA und zu bestimmten KfW-Förderprogrammen.
Im Einzelnen ergeben sich folgende steuerliche und finanzielle Vorteile:
- Sonder-AfA von bis zu 5 % jährlich: Zusätzlich zur regulären Abschreibung können in den ersten vier Jahren nach dem Kauf jeweils bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage extra abgeschrieben werden
- Degressive AfA von 5 %: Auf den Restwert des Gebäudes kann die degressive Abschreibung angewendet werden, die in den frühen Jahren besonders hohe Abzüge ermöglicht
- Zinsverbilligtes KfW-Darlehen: Für Objekte mit dem KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard stellt die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) zinsgünstige Darlehen bereit, die die Finanzierungskosten spürbar senken können
- Niedrige Nebenkosten: Der hohe energetische Standard sorgt dauerhaft für geringe Heiz- und Betriebskosten, was die Vermietbarkeit verbessert und die Nebenkosten für Mieter attraktiv hält
Die Kombination aus Sonder-AfA, degressiver AfA und zinsgünstigem Förderdarlehen ist ausschließlich für Neubauprojekte mit diesem spezifischen Energiestandard zugänglich. Das macht KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Objekte für steuerorientierte Kapitalanleger besonders relevant, weil sich mehrere Vorteile gleichzeitig nutzen lassen.
Wie wirkt sich die steuerliche Geltendmachung konkret auf die Rendite aus?
Die steuerliche Geltendmachung einer Immobilie verbessert die Nettorendite eines Investments, weil absetzbare Kosten das zu versteuernde Einkommen senken und damit die tatsächliche Steuerlast reduzieren. Je höher der persönliche Steuersatz des Anlegers, desto stärker wirkt sich jeder abzugsfähige Euro auf die Steuerersparnis aus.
Der Mechanismus funktioniert so: Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Von diesen Einnahmen werden alle abzugsfähigen Werbungskosten abgezogen, darunter AfA, Zinsen und Verwaltungskosten. Das verbleibende Ergebnis wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Ist das Ergebnis negativ, entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden kann und so die Gesamtsteuerlast senkt.
Besonders in den ersten Jahren nach dem Kauf einer Neubauwohnung mit Sonder-AfA und degressiver AfA können die Abschreibungsbeträge sehr hoch ausfallen. Dadurch übersteigen die abzugsfähigen Kosten häufig die Mieteinnahmen, was zu einem steuerlichen Verlust aus Vermietung führt. Dieser Verlust mindert das zu versteuernde Einkommen aus anderen Quellen, zum Beispiel aus einer Anstellung oder selbstständigen Tätigkeit. Für Anleger mit hohem Einkommen und entsprechend hohem Grenzsteuersatz ist dieser Effekt besonders spürbar.
Wichtig ist dabei: Die steuerlichen Abzüge sind zeitlich begrenzt. Die Sonder-AfA läuft nach vier Jahren aus, und die degressive AfA sinkt mit dem Restwert des Gebäudes. Langfristig gleichen sich die Abschreibungsbeträge an, und der steuerliche Effekt verändert sich über die Haltedauer. Eine vorausschauende Planung ist daher nützlich, um den steuerlichen Vorteil optimal zu nutzen.
Wann sollte man einen Steuerberater hinzuziehen?
Einen Steuerberater sollten Sie spätestens dann hinzuziehen, wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben oder bereits vermieten. Die steuerliche Behandlung von Vermietungseinkünften, AfA-Berechnung, Sonder-AfA und Werbungskosten ist komplex, und Fehler können zu Steuernachzahlungen oder dem Verlust von Abzugsmöglichkeiten führen.
Konkret empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater in folgenden Situationen:
- Vor dem Kauf: Um zu prüfen, welche steuerlichen Strukturen für Ihre persönliche Situation am günstigsten sind und ob alle Voraussetzungen für Sonder-AfA oder KfW-Förderung erfüllt sind
- Bei der ersten Steuererklärung nach dem Kauf: Die korrekte Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage, die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück sowie die Erfassung aller Werbungskosten erfordern Fachkenntnis
- Bei mehreren Immobilien: Sobald mehrere Objekte im Portfolio sind, steigt die Komplexität der steuerlichen Optimierung erheblich
- Bei hohem Einkommen: Anleger mit hohem Grenzsteuersatz profitieren besonders stark von steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten und sollten diese professionell ausschöpfen
- Bei Verkauf der Immobilie: Der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist kann zu steuerpflichtigen Gewinnen führen, die sorgfältig geplant werden sollten
Selbstständige und Freiberufler, die ohnehin zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtet sind, profitieren doppelt von einer professionellen Begleitung, da steuerliche Verluste aus Vermietung mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden können. Wer einen Steuerberater beauftragt, erhält in der Regel auch eine verlängerte Abgabefrist für die Steuererklärung.
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei der steuerlichen Geltendmachung von Immobilien unterstützt
Wir wissen, dass steuerliche Fragen für viele Anleger eine zentrale Rolle bei der Kaufentscheidung spielen. Deshalb begleiten wir unsere Kunden nicht nur beim Erwerb einer Neubauwohnung, sondern stellen sicher, dass sie alle relevanten steuerlichen Rahmenbedingungen von Anfang an verstehen.
- Ausschließlich KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Objekte: Alle Neubauprojekte der KOWO Immobilien GmbH erfüllen den höchsten energetischen Standard und ermöglichen damit den Zugang zu Sonder-AfA, degressiver AfA und KfW-Förderdarlehen
- Transparente Kostendarstellung: Wir legen alle kaufpreisrelevanten Informationen offen, damit Sie und Ihr Steuerberater die AfA-Bemessungsgrundlage korrekt ermitteln können
- Vollständige Kaufabwicklung: Von der ersten Beratung bis zur Schlüsselübergabe übernehmen wir die gesamte Abwicklung, sodass Sie sich auf die wesentlichen Entscheidungen konzentrieren können
- Projekte in besten Lagen Leipzigs: Unsere Objekte befinden sich in nachgefragten innerstädtischen Lagen, die eine stabile Vermietbarkeit und damit die dauerhafte Nutzung der steuerlichen Vorteile unterstützen
- Über 30 Jahre Marktkenntnis: Unsere langjährige Erfahrung im Leipziger Immobilienmarkt hilft Ihnen, fundierte Entscheidungen zu treffen
Wenn Sie mehr über unsere aktuellen Neubauprojekte erfahren oder Fragen zur steuerlichen Struktur eines Erwerbs haben, stehen wir Ihnen gern für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.