Der Unterschied zwischen KfW 40 und KfW 40 Plus liegt im Nachhaltigkeitszertifikat: KfW 40 Plus bezeichnet ein Effizienzhaus 40, das zusätzlich das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) trägt. Beide Standards erfüllen denselben energetischen Grundstandard, doch nur das KfW 40 QNG Plus eröffnet Zugang zu erweiterten Förderprogrammen und steuerlichen Vorteilen, die für Kapitalanleger besonders relevant sind. Die folgenden Abschnitte beleuchten die technischen, finanziellen und steuerlichen Unterschiede im Detail.
Was bedeutet das QNG-Zertifikat beim KfW 40 Plus?
Das QNG-Zertifikat, das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, ist ein staatlich anerkanntes Nachhaltigkeitssiegel, das über den reinen Energiestandard hinausgeht. Es bewertet ein Gebäude ganzheitlich nach ökologischen, sozialen und ökonomischen Kriterien. Erst wenn ein KfW-Effizienzhaus 40 dieses Siegel trägt, darf es offiziell als KfW 40 QNG Plus bezeichnet werden.
Das Siegel prüft unter anderem den Einsatz nachhaltiger Baumaterialien, die Qualität des Raumklimas, die Barrierefreiheit sowie die langfristige Wertbeständigkeit des Gebäudes. Ein unabhängiger Nachhaltigkeitsberater, der über qng.info gefunden werden kann, muss die Zertifizierung begleiten und bestätigen. Zusätzlich ist die Einbindung eines zertifizierten Energieeffizienzexperten aus der Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) zwingend vorgeschrieben.
Für Kapitalanleger ist das QNG-Siegel kein bloßes Qualitätsmerkmal, sondern eine formale Voraussetzung für bestimmte KfW-Förderprogramme und steuerliche Sonderregelungen. Ohne dieses Siegel bleibt ein Effizienzhaus 40 fördertechnisch auf einem niedrigeren Niveau.
Welche technischen Anforderungen unterscheiden KfW 40 und KfW 40 Plus?
Auf der Ebene der reinen Energieeffizienz sind KfW 40 und KfW 40 Plus identisch. Beide Varianten müssen denselben energetischen Grenzwert erreichen: maximal 40 Prozent des Primärenergiebedarfs und maximal 55 Prozent des Transmissionswärmeverlusts eines vergleichbaren Referenzgebäudes nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Der Unterschied liegt ausschließlich in der zusätzlichen Nachhaltigkeitszertifizierung beim KfW 40 Plus.
Technische Maßnahmen für den Effizienzhaus-40-Standard
Um den Effizienzhaus-40-Standard zu erreichen, ist ein aufeinander abgestimmtes Gesamtkonzept aus Dämmung, Heizung und Lüftung notwendig. Typische Maßnahmen umfassen eine hochwertige, gleichmäßige Wärmedämmung der gesamten Gebäudehülle, den Einsatz erneuerbarer Energien wie Wärmepumpen oder Solaranlagen sowie eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung. Da dieselben Maßnahmen an verschiedenen Gebäuden unterschiedliche Wirkungen erzielen, ist ein individuelles energetisches Gesamtkonzept unerlässlich.
Zusätzliche Anforderungen für das QNG-Siegel
Das QNG-Zertifikat verlangt über die Energieleistung hinaus den Nachweis von Nachhaltigkeitskriterien in mehreren Kategorien. Dazu gehören unter anderem die Wahl umweltverträglicher Baustoffe, Maßnahmen zur Schonung von Ressourcen während des Baus sowie Anforderungen an Komfort und Gesundheit der Bewohner. Diese zusätzliche Prüftiefe macht den Planungs- und Zertifizierungsaufwand beim KfW 40 Plus höher, schafft aber gleichzeitig eine nachweisbar höhere Gebäudequalität.
Welche KfW-Fördervorteile sind exklusiv für KfW 40 QNG Plus verfügbar?
Der wichtigste exklusive Fördervorteil des KfW 40 QNG Plus ist der Zugang zum KfW-Förderprogramm 297/298 „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ mit einem erhöhten Kreditrahmen je Wohneinheit. Dieses Programm steht ausschließlich Gebäuden zur Verfügung, die den Effizienzhaus-40-Standard in Kombination mit dem QNG-Siegel erfüllen. Genaue Kreditbeträge und aktuelle Zinssätze sollten stets auf kfw.de geprüft werden, da sich Konditionen regelmäßig ändern können.
Ein reines KfW-Effizienzhaus 40 ohne QNG-Zertifizierung kann zwar über andere KfW-Programme gefördert werden, erreicht jedoch nicht den maximalen Förderrahmen. Der Unterschied im verfügbaren Kreditvolumen ist für Kapitalanleger, die eine Immobilie fremdfinanzieren, ein relevanter Faktor bei der Gesamtkalkulation.
Darüber hinaus ist das QNG-Siegel eine formale Voraussetzung für die steuerliche Sonder-AfA nach § 7b EStG, was diesen Fördervorteil besonders für private Kapitalanleger bedeutsam macht.
Lohnt sich KfW 40 Plus für Kapitalanleger steuerlich mehr als KfW 40?
Ja, für Kapitalanleger, die eine Neubauwohnung zur Vermietung erwerben, bietet das KfW 40 QNG Plus steuerlich erhebliche Vorteile gegenüber einem reinen KfW-Effizienzhaus 40. Der entscheidende Grund: Die Sonder-AfA nach § 7b EStG setzt zwingend voraus, dass das Gebäude die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllt und dies durch das QNG-Siegel nachgewiesen wird.
Konkret bedeutet das: Anleger, die in ein QNG-zertifiziertes Effizienzhaus 40 investieren, können je nach persönlicher Steuersituation von einer Kombination aus zwei Abschreibungsmodellen profitieren:
- Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ermöglicht eine jährliche Abschreibung von näherungsweise 5 Prozent der Investitionskosten für Neubauten.
- Die Sonder-AfA nach § 7b EStG erlaubt zusätzlich eine Sonderabschreibung von näherungsweise 5 Prozent pro Jahr über vier Jahre, sofern die Wohnung dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet wird und bestimmte Kostengrenzen je Quadratmeter nicht überschritten werden.
In der Kombination beider Abschreibungsmodelle können Anleger in den ersten Jahren einen erheblichen Teil der Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Die genauen Auswirkungen auf die individuelle Steuerlast hängen jedoch vom persönlichen Einkommensteuersatz und der konkreten Kostenstruktur ab. Eine individuelle steuerliche Beratung ist daher in jedem Fall empfehlenswert.
Wie wirkt sich der Energiestandard auf Mietrendite und Nebenkosten aus?
Ein KfW-Effizienzhaus 40, ob mit oder ohne QNG-Zertifizierung, sorgt durch seinen hohen energetischen Standard dauerhaft für niedrige Betriebskosten für die Bewohner. Das wirkt sich auf zwei Ebenen positiv aus: Die Nebenkosten für Heizung und Warmwasser fallen deutlich geringer aus als bei Gebäuden nach dem gesetzlichen Mindeststandard, und die Wohnung bleibt langfristig attraktiv für Mieter, die auf bezahlbare Gesamtkosten achten.
Typische Technologien wie Wärmepumpen in Kombination mit Photovoltaikanlagen und Batteriespeichern machen diese Gebäude weitgehend unabhängig von fossilen Energieträgern. Das schützt Mieter vor stark schwankenden Energiepreisen und stärkt die Vermietbarkeit der Wohnung langfristig.
Für Kapitalanleger bedeutet eine dauerhaft hohe Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen eine stabilere Vermietungssituation. Allgemein lässt sich sagen, dass Neubauten mit hohem Energiestandard in wachsenden Städten eine solide Basis für langfristig planbare Mieteinnahmen bilden. Konkrete Renditeaussagen hängen jedoch von vielen individuellen Faktoren ab und können hier nicht pauschal getroffen werden.
In welchen Fällen reicht KfW 40 ohne QNG-Zertifizierung aus?
Ein KfW-Effizienzhaus 40 ohne QNG-Zertifizierung ist dann ausreichend, wenn weder die Sonder-AfA nach § 7b EStG noch der erhöhte KfW-Förderrahmen des Programms 297/298 angestrebt werden. Das kann zum Beispiel für Selbstnutzer gelten, die keinen steuerlichen Abschreibungsbedarf haben und deren Finanzierungsvolumen auch mit dem niedrigeren Förderkreditrahmen abgedeckt wird.
Auch bei bestimmten Projektkonstellationen, in denen eine QNG-Zertifizierung aus planerischen oder baurechtlichen Gründen nicht realisierbar ist, kann ein KfW 40 ohne QNG-Siegel eine sinnvolle Option sein. Der energetische Standard bleibt dabei hoch, und die Wohnqualität sowie die niedrigen Betriebskosten bleiben erhalten.
Für Kapitalanleger, die die maximale steuerliche Wirkung und den vollen KfW-Förderrahmen ausschöpfen möchten, ist das KfW 40 ohne QNG-Zertifizierung jedoch in der Regel die schwächere Alternative. Wer Immobilien zur Vermietung erwirbt und dabei steuerlich optimieren möchte, sollte das QNG-Siegel als relevantes Auswahlkriterium betrachten.
Wie die KOWO Immobilien GmbH beim Thema KfW 40 QNG Plus unterstützt
Wir begleiten Kapitalanleger, die in energieeffiziente Neubauwohnungen investieren möchten, von der ersten Orientierung bis zum abgeschlossenen Kauf. Dabei konzentrieren wir uns ausschließlich auf Neubauprojekte, die den höchsten energetischen Standard erfüllen, nämlich das KfW-Effizienzhaus 40 QNG Plus. Unsere aktuellen Neubauprojekte der KOWO Immobilien GmbH befinden sich in zentralen Lagen mit guter Vermietbarkeit und sind speziell auf die Anforderungen renditeorientierter Anleger ausgerichtet.
- Ausschließlich QNG-zertifizierte Neubauprojekte: Wir vertreiben nur Objekte, die die Voraussetzungen für die Sonder-AfA nach § 7b EStG und den erhöhten KfW-Förderrahmen erfüllen.
- Transparente Kostenstruktur: Wir informieren Sie klar über Kaufpreise, Nebenkosten und die relevanten steuerlichen Rahmenbedingungen, ohne Versprechen zu machen, die wir nicht halten können.
- Ganzheitliche Begleitung: Von der Projektvorstellung über die Koordination mit Steuerberatern und Finanzierungspartnern bis zur Übergabe der Wohnung stehen wir Ihnen zur Seite.
- Über 30 Jahre Marktkenntnis: Unsere langjährige Erfahrung im Leipziger Immobilienmarkt gibt Ihnen eine fundierte Grundlage für Ihre Kaufentscheidung.
Wenn Sie mehr über unsere aktuellen Projekte erfahren oder Fragen zum Thema KfW 40 QNG Plus haben möchten, freuen wir uns über Ihr Beratungsgespräch.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.