Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, stößt früher oder später auf drei Begriffe, die in keinem Steuergespräch fehlen: lineare AfA, degressive AfA und Sonder-AfA. Alle drei beschreiben Möglichkeiten, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie steuerlich geltend zu machen. Doch sie funktionieren grundlegend unterschiedlich, gelten für verschiedene Objekte und entfalten ihren Vorteil zu unterschiedlichen Zeitpunkten.
Dieser Artikel erklärt die drei Abschreibungsarten Schritt für Schritt, zeigt, wie sie sich voneinander unterscheiden, und beschreibt, welche Kombinationen bei energieeffizienten Neubauten besonders relevant sind. Am Ende verstehen Sie, welche Fragen Sie mit Ihrem Steuerberater besprechen sollten, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Was bedeutet AfA und wie funktioniert sie grundsätzlich?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung und bezeichnet das steuerliche Prinzip, mit dem der Wertverlust eines Wirtschaftsguts über seine Nutzungsdauer verteilt wird. Bei Immobilien bedeutet das: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes werden nicht im Jahr des Kaufs vollständig abgezogen, sondern über viele Jahre hinweg als jährlicher Aufwand steuerlich berücksichtigt.
Dieser jährliche Abzug reduziert das zu versteuernde Einkommen. Für Kapitalanleger, die eine Wohnung vermieten, ist die AfA daher ein zentrales Instrument zur steuerlichen Optimierung. Wichtig: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig, nicht der Grundstückswert, da Grundstücke keiner Abnutzung unterliegen.
Grundsätzlich unterscheidet das Steuerrecht zwischen verschiedenen Abschreibungsmethoden. Welche angewendet werden darf, hängt unter anderem vom Baujahr, dem Fertigstellungsdatum und dem energetischen Standard des Gebäudes ab. Genau hier liegt der Unterschied zwischen linearer AfA, degressiver AfA und Sonder-AfA.
Lineare AfA: gleichmäßige Abschreibung über die gesamte Nutzungsdauer
Die lineare AfA ist die klassische und am weitesten verbreitete Form der steuerlichen Abschreibung bei Immobilien. Sie verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer, sodass in jedem Jahr derselbe Betrag abgezogen wird.
Für Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt gemäß § 7 Abs. 4 EStG ein linearer Abschreibungssatz von 3 % pro Jahr über 33 Jahre. Ältere Gebäude, die vor 2023 fertiggestellt wurden, werden mit 2 % pro Jahr über 50 Jahre abgeschrieben.
Ein einfaches Beispiel zur Veranschaulichung: Beträgt der abschreibungsfähige Gebäudeanteil 300.000 Euro und gilt ein Satz von 3 %, ergibt sich ein jährlicher Abzug von 9.000 Euro. Dieser Betrag bleibt über die gesamte Laufzeit konstant, egal wie sich der Marktwert der Immobilie entwickelt.
- Gleichbleibender Abzug in jedem Jahr
- Planungssicherheit über die gesamte Haltedauer
- Gilt für Altbauten (2 %) und Neubauten ab 2023 (3 %)
- Kann jederzeit als Basisabschreibung genutzt werden
Degressive AfA: höhere Abzüge in den ersten Jahren
Aufbauend auf dem Grundprinzip der linearen AfA geht die degressive AfA einen anderen Weg: Statt gleichmäßiger Verteilung werden die Abzüge in den ersten Jahren bewusst höher angesetzt und nehmen mit der Zeit ab. Das liegt daran, dass die degressive AfA nicht auf die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, sondern auf den jeweils verbleibenden Restwert angewendet wird.
Gemäß § 7 Abs. 5a EStG beträgt der degressive Abschreibungssatz 5 % vom jeweiligen Buchwert. Diese Methode ist nur für vermietete Wohngebäude anwendbar und setzt voraus, dass der Bauantrag nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurde.
Zum Vergleich: Bei einem abschreibungsfähigen Gebäudeanteil von 300.000 Euro würde die degressive AfA im ersten Jahr 15.000 Euro ergeben. Im zweiten Jahr wird der Satz auf den verbleibenden Restwert von 285.000 Euro angewendet, was 14.250 Euro ergibt, und so weiter. Die Abzüge sinken also Jahr für Jahr, sind aber gerade in der Anfangsphase deutlich höher als bei der linearen Methode.
Ein wichtiger Vorteil: Der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist jederzeit möglich, sobald die lineare Methode einen höheren jährlichen Abzug ergeben würde.
- 5 % auf den jeweiligen Restwert (fallende Jahresbeträge)
- Höhere Steuerentlastung in den ersten Jahren der Haltedauer
- Nur für vermietete Wohngebäude mit Bauantrag zwischen Oktober 2023 und September 2029
- Wechsel zur linearen AfA jederzeit zulässig
- Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung sind bei degressiver AfA nicht zulässig
Sonder-AfA: gezielte Zusatzabschreibung für energieeffiziente Neubauten
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist keine Alternative zur linearen oder degressiven AfA, sondern eine zusätzliche Abschreibungsmöglichkeit, die neben der regulären Abschreibung in Anspruch genommen werden kann. Sie wurde gezielt geschaffen, um den Bau und Erwerb von energieeffizienten Mietwohnungen steuerlich zu fördern.
Die Sonder-AfA erlaubt es, im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den drei Folgejahren jeweils bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage zusätzlich abzuschreiben. Über vier Jahre hinweg können so bis zu 20 % der förderfähigen Kosten zusätzlich steuerlich geltend gemacht werden.
Damit die Sonder-AfA genutzt werden kann, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
- Die Wohnung muss neu sein und in einem EU-Mitgliedstaat liegen
- Der Bauantrag muss nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt worden sein
- Das Gebäude muss die Kriterien eines Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)
- Die Anschaffungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen
- Die Bemessungsgrundlage ist auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter begrenzt
- Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden
Wichtig: Wird die Wohnung innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft und unterliegt der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer, werden die in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen rückgängig gemacht. Eine sorgfältige Planung der Haltedauer ist daher relevant.
Welche AfA-Kombination maximiert den Steuervorteil bei Neubauprojekten?
Nachdem die drei Abschreibungsarten einzeln erklärt wurden, stellt sich die praktische Frage: Welche Kombination ist bei einem energieeffizienten Neubau steuerlich am wirkungsvollsten?
Für Neubauprojekte, die die Voraussetzungen des KfW-Effizienzhaus 40 QNG erfüllen, ergibt sich eine besonders attraktive Konstellation: Die degressive AfA (5 % vom Restwert) und die Sonder-AfA (bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage) können gleichzeitig genutzt werden. Das bedeutet, dass in den ersten vier Jahren nach Anschaffung sowohl die degressive Basisabschreibung als auch die zusätzliche Sonderabschreibung steuerlich geltend gemacht werden können.
Konkret sieht das Schema so aus:
- Jahre 1 bis 4: Degressive AfA (5 % vom Restwert) plus Sonder-AfA (bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage) gleichzeitig
- Ab Jahr 5: Degressive AfA weiterhin auf den Restwert, bis ein Wechsel zur linearen AfA sinnvoller wird
- Wechsel zur linearen AfA: Sobald der lineare Abzug höher wäre als 5 % des verbleibenden Restwerts, ist der Wechsel möglich und oft vorteilhaft
Hinzu kommt, dass für Objekte mit KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard zinsverbilligte KfW-Darlehen verfügbar sein können (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen, bitte auf kfw.de prüfen). Die steuerliche Wirkung der kombinierten Abschreibungen hängt vom persönlichen Steuersatz ab und sollte individuell mit einem Steuerberater berechnet werden.
Häufige Fehler bei der AfA-Wahl und wie man sie vermeidet
Selbst gut informierte Anleger machen bei der AfA-Planung wiederkehrende Fehler. Das Wissen um diese Fehler hilft, sie von vornherein zu vermeiden.
Fehler 1: Grundstücksanteil falsch ansetzen
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig, nicht das Grundstück. Wer den Grundstücksanteil zu niedrig ansetzt, erzielt kurzfristig höhere Abzüge, riskiert aber eine spätere Korrektur durch das Finanzamt. Eine realistische und belegbare Aufteilung ist wichtig.
Fehler 2: Voraussetzungen der Sonder-AfA nicht prüfen
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist an strenge Bedingungen geknüpft. Wer davon ausgeht, dass jede neue Wohnung automatisch förderfähig ist, liegt falsch. Das QNG-Zertifikat muss tatsächlich vorliegen, und die Bauantragsdaten sowie die Kostengrenzen müssen eingehalten werden.
Fehler 3: Haltedauer nicht einplanen
Die Sonder-AfA ist an eine Vermietungspflicht von zehn Jahren geknüpft. Ein Verkauf innerhalb dieser Frist kann zur Rückforderung der gewährten Sonderabschreibungen führen. Wer eine kurzfristige Veräußerung plant, sollte dies im Vorfeld mit einem Steuerberater besprechen.
Fehler 4: Zu spät auf degressive AfA umsteigen
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ist nur für Gebäude wählbar, bei denen der Bauantrag zwischen Oktober 2023 und September 2029 gestellt wurde. Wer diese Frist verpasst oder ein älteres Objekt erwirbt, kann diese Methode nicht mehr nachträglich wählen.
Fehler 5: Steuerberater erst nach dem Kauf einschalten
Die AfA-Strategie sollte vor dem Erwerb feststehen, nicht danach. Viele steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten lassen sich nur im Vorfeld optimal planen. Eine frühzeitige Abstimmung mit einem Steuerberater ist daher nicht optional, sondern sinnvoll.
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei der AfA-Nutzung unterstützt
Die Wahl der richtigen Abschreibungsstrategie beginnt mit der Wahl des richtigen Objekts. Wir bei KOWO Immobilien GmbH vertreiben ausschließlich Neubauprojekte in Leipzig, die den energetischen Standard KfW-Effizienzhaus 40 QNG+ erfüllen. Das bedeutet: Die Grundvoraussetzungen für die Nutzung von degressiver AfA und Sonder-AfA sind bei unseren Projekten von Anfang an gegeben.
- Alle vermarkteten Objekte erfüllen den KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard und sind damit grundsätzlich für die Sonder-AfA nach § 7b EStG geeignet
- Wir begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess und stellen sicher, dass alle relevanten Unterlagen für Ihre steuerliche Planung vorliegen
- Unsere Projekte befinden sich in gefragten Lagen Leipzigs, was die Vermietbarkeit und damit die Einhaltung der Nutzungsvoraussetzungen der Sonder-AfA unterstützt
- Wir arbeiten seit über 30 Jahren im Leipziger Markt und verfügen über tiefe Kenntnisse der lokalen Projektstrukturen und Bauträgerprozesse
- Die vollständige Abwicklung des Kaufvorgangs übernehmen wir für Sie, diskret und transparent
Wenn Sie mehr über unsere aktuellen Neubauprojekte erfahren oder eine erste Einschätzung zu Ihrer persönlichen Situation einholen möchten, freuen wir uns auf ein Beratungsgespräch mit Ihnen.
Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.