Die degressive AfA erlaubt Ihnen als Kapitalanleger, jährlich 5 Prozent des jeweils verbleibenden Restwerts einer neu gebauten Wohnimmobilie steuerlich abzusetzen. Da der Abzugsbetrag in den frühen Jahren besonders hoch ausfällt, senken Sie Ihr zu versteuerndes Einkommen gerade zu Beginn der Investition spürbar. Die folgenden Fragen klären die wichtigsten Details rund um die degressive Abschreibung für Immobilien.
Wie viel Steuer spare ich mit der degressiven AfA als Kapitalanleger?
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG reduziert Ihr zu versteuerndes Einkommen jedes Jahr um 5 Prozent des aktuellen Restwerts der Immobilie. Weil der Abzug auf den Restwert und nicht auf den ursprünglichen Kaufpreis berechnet wird, ist er im ersten Jahr am höchsten und nimmt danach schrittweise ab. Die tatsächliche Steuerersparnis hängt von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz ab.
Zur Orientierung: Bei einem zu versteuernden Einkommen von rund 100.000 Euro liegt der Grenzsteuersatz näherungsweise bei etwa 31 Prozent, bei 140.000 Euro bei etwa 34 Prozent. Jeder Euro, den die degressive Abschreibung von Ihrem Einkommen abzieht, spart Ihnen je nach Steuersatz einen entsprechenden Anteil an Einkommensteuer. Für Kapitalanleger mit höherem Einkommen ist der Hebel deshalb besonders ausgeprägt. Bitte beachten Sie, dass konkrete Steuerersparnisse immer von Ihrer individuellen Situation abhängen und nur ein Steuerberater verlässliche Zahlen für Ihren Fall ermitteln kann.
Was ist der Unterschied zwischen degressiver AfA und Sonder-AfA?
Die degressive AfA und die Sonder-AfA sind zwei verschiedene steuerliche Abschreibungsinstrumente, die sich in Höhe, Laufzeit und Anwendungslogik unterscheiden. Die degressive AfA beträgt 5 Prozent des jeweiligen Restwerts und wird dauerhaft über die gesamte Nutzungsdauer angewendet. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG erlaubt hingegen eine zusätzliche Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Jahr, begrenzt auf die ersten vier Jahre nach Fertigstellung.
Degressive AfA: dauerhaft fallende Beträge
Bei der degressiven Abschreibung sinkt der jährliche Abzugsbetrag mit der Zeit, weil er immer auf den verbleibenden Restwert angewendet wird. Im ersten Jahr ist der Betrag am höchsten, in den Folgejahren nimmt er ab. Das Modell begünstigt Anleger, die zu Beginn der Investition möglichst hohe steuerliche Entlastung suchen. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich.
Sonder-AfA: zeitlich befristeter Zusatzabzug
Die Sonder-AfA ist ein zeitlich befristetes Instrument, das zusätzlich zur regulären AfA in Anspruch genommen werden kann. Sie erlaubt es, in den ersten vier Jahren nach Anschaffung oder Herstellung insgesamt bis zu 20 Prozent der förderfähigen Kosten zusätzlich abzusetzen. An die Sonder-AfA sind strenge Voraussetzungen geknüpft, darunter die Einhaltung einer Baukostenobergrenze und die Vermietungsabsicht über mindestens zehn Jahre.
Für welche Immobilien gilt die degressive AfA?
Die degressive Abschreibung gilt ausschließlich für neu gebaute Wohngebäude, bei denen der Bauantrag nach dem 30. September 2023 gestellt wurde und der Baubeginn bis spätestens 30. September 2029 erfolgt. Das Gebäude muss die Kriterien eines KfW-Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllen, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Außerdem muss die Wohnung im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden.
Für ältere Bestandsimmobilien gilt die degressive AfA nicht. Altbauten, die vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, werden weiterhin mit der linearen AfA von 2 Prozent über 50 Jahre abgeschrieben. Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, erhalten zwar eine erhöhte lineare AfA von 3 Prozent, die degressive Variante mit 5 Prozent des Restwerts ist jedoch ausschließlich an die genannten Effizienzstandards und Bauzeiträume geknüpft.
Kann ich degressive AfA und KfW-Förderung gleichzeitig nutzen?
Ja, die degressive AfA und eine KfW-Förderung lassen sich grundsätzlich kombinieren. Voraussetzung für die degressive Abschreibung ist ohnehin, dass die Immobilie den Effizienzhaus-40-Standard mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllt. Genau dieser Standard eröffnet gleichzeitig den Zugang zu zinsgünstigen KfW-Darlehen für den Neubau, die über das KfW-Förderprogramm für energieeffizientes Bauen verfügbar sind (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen, bitte auf kfw.de prüfen).
Wichtig zu wissen: Erhalten Sie Zuschüsse aus öffentlichen Kassen, können diese die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung reduzieren, da nur die tatsächlich selbst getragenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben werden dürfen. Zinsgünstige Darlehen, also Kredite, die zurückgezahlt werden, wirken sich dagegen in der Regel nicht direkt auf die AfA-Bemessungsgrundlage aus. Lassen Sie die genaue Auswirkung auf Ihre persönliche Situation von einem Steuerberater prüfen.
Wann lohnt sich die degressive AfA besonders für Privatanleger?
Die degressive Abschreibung lohnt sich besonders für Privatanleger mit einem hohen zu versteuernden Einkommen, die in den ersten Jahren nach dem Immobilienerwerb möglichst hohe steuerliche Entlastung anstreben. Da der Abzug zu Beginn am größten ist, profitieren vor allem Anleger, die kurzfristig ihre Steuerlast spürbar senken möchten, ohne auf langfristige Vermögensbildung zu verzichten.
Hinzu kommt: Wer die degressive AfA mit der Sonder-AfA kombiniert, kann in den ersten Jahren nach dem Kauf besonders hohe Abzüge erzielen. Gerade für Selbstständige, Freiberufler und gut verdienende Angestellte, die sich in einem hohen Grenzsteuersatz befinden, kann jeder zusätzliche Euro Abschreibung näherungsweise 42 Cent oder mehr an Steuerersparnis bedeuten. Die degressive AfA ist außerdem dann vorteilhaft, wenn Sie planen, die Immobilie langfristig zu halten und später zur linearen Abschreibung zu wechseln, sobald der lineare Betrag günstiger wird.
Wie beantrage ich die degressive AfA als Immobilienkäufer?
Die degressive AfA wird nicht gesondert beantragt, sondern im Rahmen Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung geltend gemacht. Sie tragen die Abschreibung in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ein und wählen dort die degressive Methode nach § 7 Abs. 5a EStG. Das Finanzamt prüft die Voraussetzungen anhand Ihrer Angaben und der eingereichten Belege.
Folgende Unterlagen und Nachweise sind in der Regel relevant:
- Kaufvertrag mit Angabe des Kaufpreises und des Fertigstellungsdatums
- Nachweis über den Bauantrag oder die Bauanzeige innerhalb des förderungsfähigen Zeitraums
- Zertifikat oder Nachweis über den KfW-Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Siegel
- Mietvertrag als Nachweis der entgeltlichen Vermietung zu Wohnzwecken
- Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück, da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden darf
Es empfiehlt sich, die Abschreibungsstrategie gemeinsam mit einem Steuerberater zu planen. Dieser kann prüfen, ab welchem Zeitpunkt ein Wechsel zur linearen AfA rechnerisch vorteilhafter ist, und sicherstellen, dass alle Voraussetzungen korrekt dokumentiert sind.
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei der degressiven AfA unterstützt
Wir wissen, dass steuerliche Fragen rund um die degressive Abschreibung für viele Kapitalanleger komplex wirken. Deshalb begleiten wir Sie von Anfang an: nicht als Steuerberater, aber als erfahrener Partner, der die richtigen Weichen stellt. Unsere Neubauprojekte der KOWO Immobilien GmbH erfüllen ausnahmslos den KfW-Effizienzhaus-40-QNG-plus-Standard und sind damit die Grundvoraussetzung für die Inanspruchnahme der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG.
- Alle unsere Objekte erfüllen den KfW-Effizienzhaus-40-QNG-plus-Standard und ermöglichen damit die degressive Abschreibung
- Wir stellen Ihnen alle relevanten Unterlagen und Nachweise bereit, die Sie für Ihre Steuererklärung benötigen
- Wir vermitteln auf Wunsch den Kontakt zu erfahrenen Steuerberatern, die Ihre individuelle Situation einschätzen können
- Unsere Projekte befinden sich in attraktiven Lagen Leipzigs mit hoher Vermietungsnachfrage, was die Voraussetzung der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken erleichtert
- Wir begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess transparent und diskret, von der ersten Beratung bis zur Übergabe
Wenn Sie mehr über unsere aktuellen Projekte erfahren oder konkrete Fragen zur steuerlichen Struktur Ihrer Investition besprechen möchten, stehen wir Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.