Die lineare AfA ist eine steuerliche Abschreibungsmethode, bei der der Wert einer Immobilie gleichmäßig über ihre gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer abgeschrieben wird. Für Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, beträgt der lineare AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 EStG jährlich 3 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die folgenden Abschnitte beleuchten, wie die Berechnung konkret funktioniert, welche Kosten einfließen dürfen und wann sich die lineare Abschreibung für Kapitalanleger besonders lohnt.
Wie hoch ist die lineare AfA bei Neubauten aktuell?
Für Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt eine lineare AfA von 3 Prozent pro Jahr über eine Nutzungsdauer von 33 Jahren. Ältere Bestandsgebäude, die vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, werden hingegen mit 2 Prozent jährlich über 50 Jahre abgeschrieben. Die erhöhte Rate für Neubauten wurde mit dem Jahressteuergesetz 2022 eingeführt, um Investitionen in neuen Wohnraum steuerlich attraktiver zu gestalten.
Konkret bedeutet das: Wer eine neue Wohnung kauft und vermietet, kann jedes Jahr 3 Prozent der Bemessungsgrundlage als Werbungskosten bei der Einkommensteuer geltend machen. Diese Abschreibung mindert das zu versteuernde Einkommen und senkt damit die jährliche Steuerlast. Der Betrag ist dabei in jedem Jahr gleich hoch, daher der Begriff „linear“.
Wichtig: Die erhöhte lineare AfA von 3 Prozent gilt nur für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sind. Wer ein älteres Objekt erwirbt, profitiert weiterhin nur vom Satz von 2 Prozent.
Wie wird die lineare AfA für eine Neubauwohnung berechnet?
Die lineare AfA für eine Neubauwohnung errechnet sich, indem man die Bemessungsgrundlage mit dem AfA-Satz multipliziert. Bei Neubauten ab 2023 sind das 3 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die jährlich als Werbungskosten abzugsfähig sind. Der daraus resultierende Betrag bleibt über die gesamte Abschreibungsdauer von 33 Jahren konstant.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zur Orientierung: Beträgt die Bemessungsgrundlage einer Neubauwohnung 300.000 Euro, ergibt sich eine jährliche lineare Abschreibung von 9.000 Euro. Dieser Betrag wird im Rahmen der Einkommensteuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt. Je nach persönlichem Steuersatz kann das die Steuerlast näherungsweise spürbar senken.
Zu beachten ist, dass der Grundstücksanteil nicht in die Bemessungsgrundlage einfließt, da Grund und Boden nicht abnutzbar sind. Die Abschreibung bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudewert. Wie hoch dieser Anteil ist, hängt von der Lage und dem jeweiligen Kaufvertrag ab und sollte im Zweifel mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?
Der wesentliche Unterschied liegt in der Berechnungsmethode: Bei der linearen AfA wird jedes Jahr ein gleichbleibender Prozentsatz der ursprünglichen Anschaffungskosten abgeschrieben. Bei der degressiven AfA wird hingegen ein fester Prozentsatz auf den jeweils verbleibenden Restwert angewendet, was zu anfangs höheren und später sinkenden Abschreibungsbeträgen führt.
Lineare AfA: gleichmäßige Abschreibung
Die lineare Gebäudeabschreibung eignet sich besonders für Anleger, die eine planbare, gleichmäßige Steuerentlastung über einen langen Zeitraum bevorzugen. Der Abschreibungsbetrag ändert sich nicht, solange keine nachträglichen Anschaffungskosten hinzukommen. Das macht die Steuerplanung transparent und einfach kalkulierbar.
Degressive AfA: höhere Abzüge in den Anfangsjahren
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG erlaubt einen Satz von 5 Prozent auf den jeweiligen Restwert. Sie ist für Neubauten anwendbar, bei denen der Bauantrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gestellt wurde, und gilt ausschließlich für vermietete Wohngebäude. Da der Abschreibungsbetrag in den ersten Jahren deutlich höher ausfällt, bietet die degressive Methode vor allem zu Beginn der Investition einen größeren steuerlichen Vorteil. Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist jederzeit möglich, umgekehrt jedoch nicht.
Welche Kosten dürfen in die AfA-Bemessungsgrundlage einfließen?
In die Bemessungsgrundlage für die lineare AfA fließen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes ein. Dazu zählen der Kaufpreis für das Gebäude selbst, Nebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage, soweit sie dem Gebäude zuzurechnen sind, sowie nachträgliche Herstellungskosten, die den Wert des Gebäudes dauerhaft erhöhen.
Nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist der Grundstücksanteil. Da Boden nicht abnutzt, kann er steuerlich nicht abgeschrieben werden. Bei einem Kaufvertrag, der Gebäude und Grundstück zusammen ausweist, ist eine sachgerechte Aufteilung notwendig. Die Finanzverwaltung stellt dafür Arbeitshilfen bereit, deren Ergebnisse jedoch nicht immer bindend sind.
Ebenfalls relevant: Für die Sonder-AfA nach § 7b EStG gelten eigene Kostengrenzen je Quadratmeter Wohnfläche. Diese Grenzen beziehen sich auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und sind für die Förderfähigkeit maßgeblich. Wer die Bemessungsgrundlage korrekt ermitteln möchte, sollte einen Steuerberater hinzuziehen.
Kann die lineare AfA mit anderen Steuervorteilen kombiniert werden?
Ja, die lineare AfA lässt sich grundsätzlich mit anderen steuerlichen Instrumenten kombinieren. Besonders relevant für Kapitalanleger ist die Möglichkeit, die lineare Abschreibung mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG und der degressiven AfA zu verbinden, sofern die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind. Das kann die steuerliche Gesamtwirkung in den ersten Jahren der Investition erheblich verstärken.
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG erlaubt zusätzlich zur regulären Abschreibung bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage jährlich im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren. Voraussetzung ist unter anderem, dass das Gebäude die Kriterien eines KfW-Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllt und dies durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) nachgewiesen wird. Außerdem darf die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet werden, und eine bestimmte Baukostenobergrenze darf nicht überschritten werden.
Ergänzend dazu können Anleger unter bestimmten Voraussetzungen von zinsgünstigen KfW-Darlehen profitieren (gemäß aktuell gültigen KfW-Konditionen, bitte auf kfw.de prüfen). Die Kombination aus laufender Abschreibung, Sonder-AfA und Förderdarlehen kann die Wirtschaftlichkeit einer Investition in einen energieeffizienten Neubau je nach persönlicher Steuersituation deutlich verbessern.
Wann lohnt sich die lineare AfA besonders für Kapitalanleger?
Die lineare AfA lohnt sich besonders dann, wenn der Anleger ein hohes zu versteuerndes Einkommen hat, die Immobilie dauerhaft vermietet und die Abschreibung konsequent über die gesamte Nutzungsdauer nutzt. Je höher der persönliche Grenzsteuersatz, desto stärker wirkt sich die jährliche Abschreibung auf die tatsächliche Steuerentlastung aus.
Anleger mit einem zu versteuernden Einkommen von beispielsweise 100.000 Euro unterliegen näherungsweise einem Grenzsteuersatz von rund 30 bis 35 Prozent (je nach persönlicher Situation). Eine jährliche Abschreibung von mehreren tausend Euro kann in diesem Fall die Steuerlast spürbar senken. Diese Wirkung entfaltet sich über 33 Jahre, was die lineare AfA zu einem langfristigen Planungsinstrument macht.
Besonders attraktiv ist die Kombination aus linearer AfA und Sonder-AfA in den ersten vier Jahren nach Erwerb, da in diesem Zeitraum die Abschreibungsbeträge besonders hoch ausfallen können. Wer zusätzlich in ein Gebäude mit KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard investiert, erfüllt gleichzeitig die Voraussetzungen für weitere Fördermaßnahmen. Wichtig bleibt jedoch: Jede steuerliche Wirkung hängt von der individuellen Situation ab und sollte mit einem Steuerberater besprochen werden.
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei der linearen AfA unterstützt
Wer in einen Neubau mit optimalen steuerlichen Rahmenbedingungen investieren möchte, braucht mehr als nur ein gutes Objekt. Wir begleiten Sie von der ersten Anfrage bis zum Abschluss und stellen sicher, dass Sie alle relevanten Informationen zur Verfügung haben, um gemeinsam mit Ihrem Steuerberater fundierte Entscheidungen zu treffen. Unsere KOWO Immobilien GmbH Neubauprojekte sind ausschließlich auf den KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard ausgerichtet, der die Grundlage für die Kombination aus linearer AfA, Sonder-AfA und KfW-Förderung bildet.
- Ausschließlich KfW-40-QNG-Objekte: Wir vertreiben nur Neubauprojekte, die den energetischen Standard erfüllen, der für die steuerlich attraktivste Abschreibungskombination Voraussetzung ist.
- Transparente Kostenstruktur: Sie erhalten von uns alle relevanten Unterlagen zur Bemessungsgrundlage, damit Ihr Steuerberater die AfA korrekt berechnen kann.
- Langjährige Marktkenntnis: Seit über 30 Jahren sind wir im Leipziger Immobilienmarkt tätig und kennen die Lagen, Projekte und Partner, die für Kapitalanleger langfristig relevant sind.
- Ganzheitliche Begleitung: Wir koordinieren den gesamten Kaufprozess, von der Objektauswahl über die Kaufabwicklung bis hin zur Übergabe, diskret und professionell.
Wenn Sie mehr über unsere aktuellen Projekte erfahren oder eine unverbindliche Ersteinschätzung wünschen, freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.