Die Sonder-AfA gehört zu den wirkungsvollsten steuerlichen Instrumenten für private Kapitalanleger, die in neue Wohnimmobilien investieren. Wer sie richtig versteht und gezielt einsetzt, kann seine steuerliche Belastung in den ersten Jahren nach dem Immobilienkauf spürbar reduzieren. Gleichzeitig ist die Sonderabschreibung an klare Voraussetzungen geknüpft, die viele Anleger unterschätzen oder falsch einschätzen.
Dieser Artikel erklärt Ihnen Schritt für Schritt, was die Sonder-AfA ist, wie sie funktioniert, welche Bedingungen Sie erfüllen müssen und wie Sie typische Fehler vermeiden. Am Ende wissen Sie, wie Sie die Sonderabschreibung als Teil einer durchdachten Anlagestrategie nutzen können.
Was ist die Sonder-AfA und wie unterscheidet sie sich von der regulären Abschreibung?
Die Sonder-AfA ist eine zusätzliche, zeitlich begrenzte Abschreibungsmöglichkeit, die Investoren neben der regulären Absetzung für Abnutzung (AfA) in Anspruch nehmen können. Sie ist in § 7b EStG geregelt und richtet sich ausschließlich an Anleger, die neue Wohnungen anschaffen oder herstellen und diese vermieten.
Die reguläre AfA beschreibt den Wertverlust eines Gebäudes über seine Nutzungsdauer hinweg. Für Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 3 Prozent jährlich über 33 Jahre. Die Sonder-AfA kommt zusätzlich dazu: Sie erlaubt es, in einem definierten Förderzeitraum weitere 5 Prozent der Bemessungsgrundlage pro Jahr steuerlich geltend zu machen. Das bedeutet konkret, dass in den Förderjahren deutlich höhere Abschreibungsbeträge entstehen als bei der regulären Abschreibung allein.
Ein einfaches Bild hilft beim Verständnis: Stellen Sie sich die reguläre AfA als gleichmäßige Treppe vor, auf der Sie jedes Jahr einen Schritt nach unten gehen. Die Sonder-AfA ist ein zusätzlicher Aufzug, der Sie in den ersten Jahren schneller nach unten bringt. Das Gebäude wird dadurch steuerlich schneller abgeschrieben, was Ihre steuerpflichtigen Einkünfte in dieser Phase stärker reduziert.
Wie funktioniert die Sonder-AfA im Zusammenspiel mit anderen Abschreibungsformen?
Die Sonder-AfA wirkt nicht isoliert, sondern ergänzt die reguläre Abschreibung. Es ist wichtig zu verstehen, wie die verschiedenen Abschreibungsformen zusammenspielen, um das Gesamtbild korrekt einzuschätzen.
Reguläre lineare AfA
Für Neubauten ab dem 1. Januar 2023 gilt eine lineare AfA von 3 Prozent jährlich auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Diese läuft gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer und bildet die Grundlage jeder Immobilienabschreibung.
Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG
Seit Oktober 2023 gibt es für Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 zusätzlich die Möglichkeit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG in Höhe von 5 Prozent. Diese wird nicht auf den ursprünglichen Kaufpreis, sondern auf den jeweiligen Restwert angewendet, was in den ersten Jahren zu höheren Abschreibungsbeträgen führt. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich.
Sonder-AfA nach § 7b EStG
Die Sonder-AfA kann neben der regulären linearen oder der degressiven AfA in Anspruch genommen werden. In den Förderjahren summieren sich die Abschreibungsbeträge beider Methoden. Wichtig: Degressive AfA und Sonder-AfA können kombiniert werden, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Das ergibt in den ersten Jahren eine besonders hohe steuerliche Entlastung.
Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonder-AfA
Die Sonder-AfA ist an mehrere klar definierte Bedingungen geknüpft. Wer auch nur eine davon nicht erfüllt, verliert den Anspruch vollständig. Prüfen Sie daher jeden Punkt sorgfältig, bevor Sie investieren.
- Neubau: Die Wohnung muss neu sein. Im Fall der Anschaffung gilt eine Wohnung als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben wird.
- Bauantrag im Förderzeitraum: Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt worden sein.
- KfW-Effizienzhaus 40 mit QNG: Wohnungen, die aufgrund eines Bauantrags nach dem 31. Dezember 2022 hergestellt werden, müssen in einem Gebäude liegen, das die Kriterien eines Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllt. Der Nachweis erfolgt über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
- Entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken: Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren vermietet werden. Eine vorübergehende Beherbergung zählt nicht als Wohnzweck.
- Baukostenobergrenze: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.
- Bemessungsgrundlage: Für die Sonder-AfA gilt eine Bemessungsgrundlage von maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, auch wenn die tatsächlichen Kosten höher liegen.
Hinweis: Die Einhaltung der EU-Beihilfeverordnung (EU) 2023/2831 ist ebenfalls Voraussetzung. Der Anspruchsberechtigte muss dies in geeigneter Weise nachweisen.
Höhe und Laufzeit der Sonder-AfA konkret berechnet
Die Sonder-AfA beträgt bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage pro Jahr und kann im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden drei Jahren in Anspruch genommen werden. Der Förderzeitraum umfasst also insgesamt vier Jahre.
Zur Veranschaulichung: Bei einer Wohnung mit 60 Quadratmetern Wohnfläche und Anschaffungskosten von 3.600 Euro je Quadratmeter beträgt die maßgebliche Bemessungsgrundlage höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter, also 240.000 Euro. Darauf können jährlich bis zu 5 Prozent als Sonder-AfA geltend gemacht werden, das entspräche bis zu 12.000 Euro pro Jahr, über vier Jahre also bis zu 48.000 Euro zusätzlich zur regulären AfA. Diese Zahlen dienen ausschließlich der Orientierung und hängen von den tatsächlichen Kosten und der persönlichen Steuersituation ab.
Wichtig zu verstehen: Die Sonder-AfA wird nicht automatisch in voller Höhe genutzt. Sie können den Betrag in jedem Förderjahr frei wählen, solange die Gesamtsumme über vier Jahre 20 Prozent der Bemessungsgrundlage nicht übersteigt. Das gibt Ihnen Flexibilität, die Abschreibung dort zu konzentrieren, wo Ihre steuerliche Belastung am höchsten ist.
Typische Fehler bei der Sonder-AfA und wie man sie vermeidet
Aufbauend auf den Voraussetzungen aus dem vorherigen Abschnitt zeigt die Praxis, dass bestimmte Fehler immer wieder auftreten. Diese zu kennen, schützt Sie vor dem Verlust des Steuervorteils.
Fehler 1: Kauf nach dem Fertigstellungsjahr
Die Sonder-AfA steht nur dem Ersterwerber zu, der die Wohnung noch im Jahr der Fertigstellung kauft. Wer eine Neubauwohnung ein Jahr nach Fertigstellung erwirbt, verliert den Anspruch vollständig. Achten Sie daher auf den Zeitpunkt Ihres Kaufs.
Fehler 2: Fehlender QNG-Nachweis
Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude ist keine optionale Ergänzung, sondern eine gesetzliche Pflichtvoraussetzung für Bauanträge ab dem 1. Januar 2023. Ohne diesen Nachweis entfällt die Sonder-AfA. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob das Projekt das QNG-Siegel trägt.
Fehler 3: Eigennutzung oder kurzfristige Vermietung
Die Wohnung muss im Anschaffungsjahr und in den folgenden neun Jahren dauerhaft entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet sein. Wer die Wohnung selbst nutzt oder als Ferienwohnung betreibt, riskiert die rückwirkende Streichung der Sonderabschreibungen. Das Finanzamt kann bereits gewährte Bescheide in diesem Fall aufheben.
Fehler 4: Überschreitung der Baukostenobergrenze durch nachträgliche Kosten
Wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Anschaffungsjahres nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten die Obergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter überschreiten, werden die Sonderabschreibungen rückgängig gemacht. Planen Sie Modernisierungen oder Zusatzausstattungen daher sorgfältig.
Sonder-AfA strategisch in die Kapitalanlage einbinden
Die Sonder-AfA entfaltet ihren größten Nutzen dann, wenn sie als Teil einer durchdachten Anlagestrategie betrachtet wird und nicht als isolierter Steuertrick. Wer die verschiedenen Abschreibungsformen, Förderprogramme und seine persönliche Steuersituation zusammen denkt, kann erhebliche steuerliche Vorteile erzielen.
Ein zentraler Punkt: Je höher Ihr persönlicher Steuersatz, desto größer ist der Steuervorteil durch die Sonder-AfA. Bei einem zu versteuernden Einkommen von rund 100.000 Euro liegt der Grenzsteuersatz näherungsweise bei etwa 31 Prozent. Jeder Euro, den Sie durch Abschreibungen vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen, reduziert Ihre Steuerlast entsprechend. Die genaue Wirkung hängt von Ihrer individuellen Situation ab und sollte mit einem Steuerberater berechnet werden.
Strategisch sinnvoll ist es, die Sonder-AfA in Jahren mit besonders hohem Einkommen vollständig auszuschöpfen. Da Sie die Höhe der jährlichen Sonderabschreibung innerhalb des Förderzeitraums flexibel gestalten können, lässt sich die steuerliche Entlastung gezielt steuern. Ergänzend dazu bieten Neubauten mit KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard Zugang zu zinsgünstigen Förderdarlehen der KfW (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen, bitte auf kfw.de prüfen), was die Gesamtfinanzierung weiter optimieren kann.
Bedenken Sie außerdem: Die Sonder-AfA greift nur in den ersten vier Jahren. Danach läuft die reguläre AfA weiter, bei Neubauten mit Baubeginn ab Oktober 2023 gegebenenfalls als degressive AfA. Eine langfristige Planung, die alle Phasen der Abschreibung berücksichtigt, ist daher wichtig für eine nachhaltige Anlagestrategie.
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei der Sonder-AfA unterstützt
Wer die Sonder-AfA nutzen möchte, braucht nicht nur steuerliches Wissen, sondern auch ein Immobilienprojekt, das alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Genau hier setzen wir an. Bei KOWO Immobilien GmbH vertreiben wir ausschließlich Neubauwohnungen, die den energetischen Standard KfW-Effizienzhaus 40 QNG+ erfüllen und damit die Grundvoraussetzung für die Sonder-AfA nach § 7b EStG von Anfang an mitbringen.
- Alle unsere Projekte erfüllen den Standard KfW-Effizienzhaus 40 QNG+ und tragen das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, das für die Sonder-AfA gesetzlich vorgeschrieben ist.
- Wir begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess und sorgen dafür, dass alle relevanten Nachweise und Unterlagen vollständig vorliegen.
- Unsere Projekte befinden sich in zentralen Lagen Leipzigs, einem der wachstumsstärksten Immobilienmärkte Deutschlands, was die Vermietbarkeit und damit die zehnjährige Haltevoraussetzung der Sonder-AfA langfristig unterstützt.
- Wir arbeiten seit über 30 Jahren im Leipziger Markt und verfügen über tiefe Kenntnisse der lokalen Projektentwicklung, Förderstandards und Kaufabwicklung.
- Unsere Beratung ist diskret, transparent und individuell auf Ihre Situation zugeschnitten, ohne Druck und ohne leere Versprechen.
Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, welche unserer aktuellen Neubauprojekte für die Sonder-AfA in Frage kommen, nehmen Sie gerne Kontakt auf. Wir beantworten Ihre Fragen und stellen Ihnen die passenden Projektunterlagen zur Verfügung.
Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.