Ein KfW 40 QNG Plus Objekt unterscheidet sich von einem normalen Neubau steuerlich vor allem durch drei Instrumente, die ausschließlich für diese Gebäudeklasse zugänglich sind: die Sonder-AfA nach § 7b EStG, die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG sowie den Zugang zu einem zinsverbilligten KfW-Darlehen. Diese Kombination ist gesetzlich an das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) und den Energiestandard KfW-Effizienzhaus 40 geknüpft. Die folgenden Abschnitte erläutern, wie jedes dieser Instrumente konkret wirkt und warum ein normaler Neubau keinen Zugang dazu hat.
Welche steuerlichen Abschreibungen gelten nur für KfW 40 QNG Plus Objekte?
Für KfW 40 QNG Plus Objekte gelten zwei Abschreibungsformen, die bei einem normalen Neubau nicht verfügbar sind: die Sonder-AfA nach § 7b EStG und die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Beide Instrumente setzen voraus, dass das Gebäude nachweislich die Kriterien eines KfW-Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllt, belegt durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG erlaubt es Kapitalanlegern, im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den drei folgenden Jahren jeweils bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage zusätzlich zur regulären Abschreibung geltend zu machen. Die Bemessungsgrundlage ist dabei auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt, sofern der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurde. Gleichzeitig dürfen die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten 5.200 Euro je Quadratmeter nicht übersteigen, damit die Förderung nicht entfällt.
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ergänzt dieses Instrument. Anders als die lineare Abschreibung, bei der jedes Jahr derselbe Prozentsatz auf die ursprünglichen Anschaffungskosten angewendet wird, setzt die degressive Variante den Abschreibungssatz auf den jeweils verbleibenden Buchwert an. Das bedeutet: In den ersten Jahren der Haltedauer fallen die steuerlichen Abzüge besonders hoch aus, was den Liquiditätsvorteil für den Anleger in der Anfangsphase deutlich erhöht.
Wichtig ist: Beide Abschreibungsformen können grundsätzlich kombiniert werden, wobei die genaue Ausgestaltung von der individuellen steuerlichen Situation abhängt. Eine Abstimmung mit einem Steuerberater ist in jedem Fall sinnvoll.
Wie hoch ist die steuerliche Ersparnis durch Sonder-AfA und degressive AfA konkret?
Eine genaue Zahl lässt sich ohne Kenntnis der persönlichen Steuersituation nicht nennen. Als Orientierung gilt: Die Sonder-AfA beträgt bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage pro Jahr über vier Jahre, die degressive AfA setzt zusätzlich auf den sinkenden Buchwert an. Je nach persönlichem Steuersatz kann die tatsächliche Steuerersparnis in der Anfangsphase der Haltedauer erheblich sein.
Um die Größenordnung zu veranschaulichen, ohne konkrete Beratung zu ersetzen: Bei einer Wohnung mit 70 Quadratmetern Wohnfläche und einer Bemessungsgrundlage von 4.000 Euro je Quadratmeter ergibt sich eine maximale Bemessungsgrundlage von 280.000 Euro. Fünf Prozent davon entsprechen 14.000 Euro Sonder-AfA pro Jahr, die in vier aufeinanderfolgenden Jahren zusätzlich zur regulären Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden können. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von näherungsweise 42 Prozent würde das je nach Situation einen spürbaren steuerlichen Effekt erzeugen.
Diese Zahlen sind ausdrücklich als Orientierungsgröße zu verstehen. Ob und in welchem Umfang diese Abschreibungen im Einzelfall anwendbar sind, hängt von der konkreten Kaufsituation, dem Bauantragsdatum, der tatsächlichen Wohnfläche und dem individuellen Steuersatz ab. Eine steuerliche Beratung durch einen Fachmann ist unbedingt zu empfehlen.
Was bringt das zinsverbilligte KfW-Darlehen steuerlich zusätzlich?
Das zinsverbilligte KfW-Darlehen für KfW-Effizienzhaus 40 QNG Plus Objekte bringt keinen direkten steuerlichen Abzug, wirkt aber indirekt steuerlich relevant: Die Zinsen für ein Darlehen, das zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie aufgenommen wird, sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar.
Das bedeutet konkret: Wer ein KfW-Darlehen zur Finanzierung einer Kapitalanlage nutzt, kann die anfallenden Darlehenszinsen in seiner Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen und damit seine zu versteuernden Einkünfte aus der Vermietung reduzieren. Da das KfW-Darlehen für diesen Gebäudestandard unter dem Marktüblichen verzinst wird, ist die absolute Zinsbelastung geringer, was die Wirtschaftlichkeit der Investition verbessert.
Für das KfW-Förderprogramm 297/298 „Klimafreundlicher Neubau“ steht ein Förderkredit von bis zu 150.000 Euro je Wohnung zur Verfügung, gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen. Die genauen Zinssätze und Laufzeiten ändern sich regelmäßig und sollten direkt auf der offiziellen KfW-Seite geprüft werden. Dieser Kredit ist ausschließlich für Objekte verfügbar, die den KfW-Effizienzhaus 40 Standard mit QNG-Zertifizierung erfüllen.
Warum qualifiziert sich ein normaler Neubau nicht für diese Steuervorteile?
Ein normaler Neubau erfüllt die gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen für Sonder-AfA und degressive AfA nicht, weil er weder den Energiestandard KfW-Effizienzhaus 40 noch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) nachweisen kann. Beide Bedingungen sind im Gesetz ausdrücklich als Zugangsvoraussetzung formuliert und nicht verhandelbar.
Das QNG-Siegel ist dabei mehr als ein Label. Es belegt, dass ein Gebäude über den gesamten Lebenszyklus hinweg bestimmte Grenzwerte für Treibhausgasemissionen und den Verbrauch fossiler Primärenergie einhält. Für den QNG-PLUS Standard gelten beispielsweise Benchmarks von maximal 24 kg CO2-Äquivalent pro Quadratmeter und Jahr sowie maximal 96 kWh nicht erneuerbare Primärenergie pro Quadratmeter und Jahr. Diese Anforderungen gehen weit über den gesetzlichen Mindeststandard für Neubauten hinaus.
Ein Standardneubau, der lediglich die aktuellen gesetzlichen Mindestanforderungen der Gebäudeenergiegesetzgebung erfüllt, erreicht diese Werte in der Regel nicht. Er kann daher weder die Sonder-AfA nach § 7b EStG noch die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG in Anspruch nehmen. Auch der Zugang zum zinsverbilligten KfW-Darlehen für klimafreundliche Neubauten im Programm 297/298 bleibt ihm verschlossen. Die steuerliche Differenz zwischen einem KfW 40 QNG Plus Objekt und einem normalen Neubau ist damit strukturell bedingt und nicht durch nachträgliche Maßnahmen ausgleichbar.
Wann sollte ein Kapitalanleger ein KfW 40 QNG Plus Objekt kaufen?
Der Zeitpunkt des Kaufs ist aus steuerlicher Sicht relevant, weil die Sonder-AfA nach § 7b EStG an das Datum des Bauantrags geknüpft ist. Förderfähig sind Objekte, deren Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurde. Wer die steuerlichen Vorteile vollständig nutzen möchte, sollte sicherstellen, dass das Objekt diese Voraussetzung erfüllt.
Darüber hinaus spielt der Zeitpunkt der Anschaffung eine Rolle, weil die Sonder-AfA im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung beginnt und dann für drei weitere Jahre läuft. Ein früher Kauf eines noch im Bau befindlichen Objekts ermöglicht es, den Abschreibungszeitraum optimal zu nutzen. Gleichzeitig muss die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren dauerhaft zur entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine vorübergehende Beherbergung, etwa als Ferienwohnung, schließt die Förderung aus und kann zur Rückforderung bereits geltend gemachter Abschreibungen führen.
Für Kapitalanleger, die ihre Steuerlast gezielt optimieren möchten, gilt grundsätzlich: Je früher im Steuerjahr der Kauf abgeschlossen wird, desto früher beginnt der Abschreibungszeitraum. Die genaue Planung des Kaufzeitpunkts in Abstimmung mit dem eigenen Steuerberater kann den steuerlichen Effekt je nach individueller Situation spürbar beeinflussen.
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei KfW 40 QNG Plus Objekten unterstützt
Wir bei KOWO vertreiben ausschließlich Neubauprojekte, die den KfW-Effizienzhaus 40 QNG Plus Standard erfüllen. Das ist keine Selbstverständlichkeit: Dieser Energiestandard ist aufwendig in der Planung und Zertifizierung, eröffnet Käufern aber genau die steuerlichen Möglichkeiten, die in diesem Artikel beschrieben werden. Unsere aktuellen Neubauprojekte befinden sich in zentralen Lagen Leipzigs und sind konsequent auf die Anforderungen von Kapitalanlegern ausgerichtet.
- Alle vermarkteten Objekte erfüllen nachweislich den KfW-Effizienzhaus 40 QNG Plus Standard und sind damit für Sonder-AfA, degressive AfA und das KfW-Förderdarlehen qualifiziert
- Wir begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess, von der ersten Objektpräsentation bis zur notariellen Beurkundung
- Wir arbeiten seit über 30 Jahren im Leipziger Markt und verfügen über tiefe Kenntnisse der lokalen Lagen, Bauträger und Projektentwicklungen
- Wir koordinieren auf Wunsch die Zusammenarbeit mit Steuerberatern und Finanzierungspartnern, ohne selbst Steuer- oder Anlageberatung zu leisten
- Unsere Projekte richten sich auch an institutionelle Investoren und Family Offices, die größere Einheiten oder ganze Projekte erwerben möchten
Wenn Sie konkrete Fragen zu unseren aktuellen Projekten oder zum Ablauf eines Kaufs haben, freuen wir uns über ein unverbindliches Beratungsgespräch.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.