Bei einem KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Objekt sind drei Abschreibungsinstrumente nutzbar: die Sonder-AfA nach § 7b EStG mit bis zu 5 % jährlich über vier Jahre, die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG mit 5 % auf den jeweiligen Restwert sowie die reguläre lineare AfA. Diese Kombination macht Neubauwohnungen mit QNG-Zertifizierung steuerlich besonders attraktiv für Kapitalanleger. Im Folgenden beantworten wir die wichtigsten Fragen zu den einzelnen Abschreibungsarten und ihrer praktischen Bedeutung.
Welche AfA-Arten lassen sich bei einem KfW-40-QNG-Plus-Objekt kombinieren?
Bei einem KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Objekt lassen sich grundsätzlich die Sonder-AfA nach § 7b EStG, die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG einsetzen. Die Wahl der richtigen Kombination hängt von der persönlichen Steuersituation und dem Zeitpunkt des Erwerbs ab. Eine gleichzeitige Anwendung von Sonder-AfA und degressiver AfA im selben Veranlagungszeitraum ist nach aktueller Rechtslage nicht möglich, jedoch lässt sich ein gezielter Wechsel zwischen den Methoden planen.
Konkret stehen Kapitalanlegern folgende Instrumente zur Verfügung:
- Sonder-AfA nach § 7b EStG: Zusätzliche Sonderabschreibung von bis zu 5 % jährlich über vier Jahre auf die Bemessungsgrundlage
- Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 % vom jeweiligen Buchwert jährlich, zeitanteilig im Anschaffungsjahr
- Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG: 3 % jährlich auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für Neubauten
Der steuerliche Vorteil entsteht vor allem in den ersten Jahren, in denen hohe Abschreibungen das zu versteuernde Einkommen spürbar reduzieren können. Welche Kombination im Einzelfall sinnvoll ist, sollte immer mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Wie hoch ist die Sonder-AfA für Neubauwohnungen konkret?
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG beträgt bis zu 5 % jährlich über einen Förderzeitraum von vier Jahren. Die Bemessungsgrundlage ist dabei auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.
Das bedeutet in der Praxis: Für eine Wohnung mit 60 Quadratmetern liegt die maximale Bemessungsgrundlage bei 240.000 Euro. Daraus ergibt sich eine jährliche Sonderabschreibung von bis zu 12.000 Euro über vier Jahre, also insgesamt bis zu 48.000 Euro an zusätzlicher Abschreibung. Diese Beträge sind als Orientierungsgröße zu verstehen; die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt vom individuellen Steuersatz ab.
Wichtige Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonder-AfA:
- Der Bauantrag muss nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt worden sein
- Das Gebäude muss die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllen
- Der Nachweis erfolgt über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)
- Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden
- Die Anschaffungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten
Was bedeutet die degressive AfA von 5 % für Kapitalanleger?
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ermöglicht Kapitalanlegern, jährlich 5 % vom jeweiligen Restwert des Gebäudes steuerlich abzuschreiben. Da die Basis jedes Jahr kleiner wird, sind die Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren am höchsten, was zu einem besonders starken steuerlichen Effekt zu Beginn der Investition führt.
Im Vergleich zur linearen AfA, bei der jedes Jahr der gleiche Betrag abgeschrieben wird, erzeugt die degressive Methode einen sogenannten Frontloading-Effekt: Die steuerliche Entlastung konzentriert sich auf die frühen Jahre der Investition. Das ist besonders vorteilhaft für Anleger, die in der aktuellen Phase ein hohes zu versteuerndes Einkommen haben und dieses gezielt reduzieren möchten.
Folgende Rahmenbedingungen gelten für die degressive AfA bei Wohngebäuden:
- Der Abschreibungssatz beträgt 5 % vom jeweiligen Buchwert
- Im Anschaffungsjahr erfolgt die Abschreibung zeitanteilig
- Der Kaufvertrag muss nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 abgeschlossen worden sein
- Der Steuerpflichtige hat ein Wahlrecht, zur linearen AfA zu wechseln, aber nicht zurück
- Solange die degressive AfA läuft, sind außerordentliche Abschreibungen für technischen Verschleiß grundsätzlich nicht zulässig
Kann man Sonder-AfA und degressive AfA gleichzeitig nutzen?
Sonder-AfA und degressive AfA können nicht im selben Veranlagungszeitraum parallel auf dasselbe Objekt angewendet werden. Allerdings ist es möglich, die Methoden nacheinander zu nutzen oder strategisch zu planen, welche Abschreibungsform in welcher Phase der Investition sinnvoller ist. Die Entscheidung sollte im Vorfeld sorgfältig mit einem Steuerberater getroffen werden.
In der Praxis bedeutet das: Ein Anleger kann beispielsweise zunächst die Sonder-AfA nach § 7b EStG in Anspruch nehmen, um in den ersten vier Jahren besonders hohe Abschreibungen zu erzielen. Alternativ lässt sich die degressive AfA wählen, wenn der Restwert-Effekt über einen längeren Zeitraum gewünscht wird. Die lineare AfA steht als Basisoption immer zur Verfügung und kann nach einem Wechsel von der degressiven Methode fortgeführt werden.
Für die Gesamtplanung ist relevant, dass alle drei Abschreibungsformen unterschiedliche Voraussetzungen, Laufzeiten und Bemessungsgrundlagen haben. Eine professionelle steuerliche Begleitung hilft dabei, das Optimum aus den vorhandenen Instrumenten herauszuholen, je nach persönlicher Einkommenssituation und Anlagehorizont.
Welche Rolle spielt das KfW-Darlehen bei der Gesamtrendite?
Das KfW-Förderdarlehen für Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Objekte ergänzt die steuerlichen Abschreibungsvorteile auf der Finanzierungsseite. Es ist ausschließlich für Objekte verfügbar, die den energetischen Standard eines KfW-Effizienzhauses 40 mit QNG-Zertifizierung erfüllen. Die genauen Konditionen, Zinssätze und Fördersummen variieren und sollten direkt auf der offiziellen KfW-Website geprüft werden, da sie regelmäßig angepasst werden.
Grundsätzlich gilt: Ein zinsverbilligtes Darlehen senkt die Finanzierungskosten im Vergleich zu marktüblichen Konditionen. Diese Ersparnis wirkt sich direkt auf den Cashflow der Investition aus und kann die Wirtschaftlichkeit des Projekts verbessern. In Kombination mit den steuerlichen Abschreibungseffekten entsteht ein mehrschichtiges Vorteilssystem, das Kapitalanlegern erlaubt, sowohl auf der Einnahmen- als auch auf der Kostenseite zu optimieren.
Wichtig: Konkrete Angaben zu Förderhöhen oder Zinssätzen lassen sich nur auf Basis der jeweils aktuell gültigen KfW-Konditionen treffen. Bitte prüfen Sie die aktuellen Programmbedingungen direkt bei der KfW, da sich diese ändern können.
Für wen lohnen sich diese Steuervorteile am meisten?
Die Kombination aus Sonder-AfA, degressiver AfA und KfW-Förderung lohnt sich vor allem für Kapitalanleger mit einem hohen zu versteuernden Einkommen, die ihre Steuerlast durch Immobilieninvestitionen gezielt und rechtssicher reduzieren möchten. Je höher der persönliche Grenzsteuersatz, desto stärker wirkt sich die steuerliche Abschreibung in absoluten Zahlen aus.
Besonders geeignet sind diese Investitionsformen für:
- Gutverdiener mit hohem Grenzsteuersatz: Angestellte, Selbstständige, Freiberufler oder Unternehmer, die ihr Einkommen steuerlich optimieren möchten
- Langfristig orientierte Anleger: Die Haltefrist von mindestens zehn Jahren ist Voraussetzung für die Sonder-AfA und fördert nachhaltigen Vermögensaufbau
- Anleger mit Fokus auf Planungssicherheit: Neubauwohnungen mit QNG-Zertifizierung bieten niedrige Nebenkosten und hohe energetische Standards, was die langfristige Vermietbarkeit unterstützt
- Investoren, die Fördermittel aktiv nutzen wollen: Die QNG-Zertifizierung ist Voraussetzung für die KfW-Förderung und damit für den Zugang zu günstigen Darlehensprogrammen
Steuersätze und die tatsächliche steuerliche Wirkung sind immer individuell und hängen von der persönlichen Einkommenssituation ab. Eine Orientierungsrechnung mit einem Steuerberater zeigt, welche Entlastung je nach persönlicher Situation näherungsweise möglich ist.
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei KfW-40-QNG-Plus-Abschreibungen unterstützt
Wir bei KOWO Immobilien GmbH haben uns seit 1993 auf den Vertrieb hochwertiger Neubauwohnungen in Leipzig spezialisiert. Dabei vermarkten wir ausschließlich Projekte, die den energetischen Standard eines KfW-Effizienzhauses 40 mit QNG-Zertifizierung erfüllen. Das bedeutet für Sie als Kapitalanleger: Alle Objekte in unserem Portfolio sind so konzipiert, dass sie die Voraussetzungen für die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten und die KfW-Förderung grundsätzlich erfüllen.
Was wir konkret für Sie leisten:
- Wir begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess, von der ersten Projektvorstellung bis zur notariellen Beurkundung
- Wir arbeiten ausschließlich mit Neubauprojekten in zentralen Lagen Leipzigs, die den KfW-40-QNG-Plus-Standard erfüllen
- Wir stellen Ihnen alle relevanten Projektunterlagen transparent zur Verfügung, damit Sie gemeinsam mit Ihrem Steuerberater die steuerliche Planung fundiert vornehmen können
- Wir koordinieren die Zusammenarbeit mit erfahrenen Bauträgern und Kooperationspartnern, die auf energieeffiziente Neubauten spezialisiert sind
- Wir unterstützen auch institutionelle Investoren und Family Offices bei der diskreten und professionellen Abwicklung größerer Investitionsvorhaben
Wenn Sie mehr über unsere aktuellen Projekte erfahren oder eine individuelle Erstberatung wünschen, freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.