Ein QNG Plus Gebäude muss eine Vielzahl von Nachhaltigkeitskriterien erfüllen, die weit über die reine Energieeffizienz hinausgehen. Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude bewertet ökologische, ökonomische, soziokulturelle, technische und prozessbezogene Qualitäten eines Neubaus in ihrer Gesamtheit. Die folgenden Abschnitte beantworten die wichtigsten Fragen rund um Anforderungen, Zertifizierungsprozess und steuerliche Konsequenzen des QNG Plus Siegels.
Welche Anforderungen stellt das QNG Plus an die Energieeffizienz?
Das QNG Plus setzt den KfW-Effizienzhaus-40-Standard als energetische Mindestanforderung voraus. Ein solches Gebäude darf nur 40 Prozent des Primärenergiebedarfs und 55 Prozent des Transmissionswärmeverlusts eines vergleichbaren Referenzgebäudes nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) erreichen. Dieser energetische Standard ist die Grundvoraussetzung, um überhaupt eine QNG Plus Zertifizierung beantragen zu können.
Der Effizienzhaus-40-Standard entsteht nicht durch eine einzelne Maßnahme, sondern durch ein abgestimmtes Gesamtkonzept aus Dämmung, Heiztechnik und Lüftung. Die Gebäudehülle muss gleichmäßig und lückenlos gedämmt sein, um Wärmeverluste zu minimieren. Bei der Anlagentechnik kommen in der Regel erneuerbare Energien zum Einsatz, zum Beispiel Wärmepumpen, die Umweltwärme nutzen, oder Solaranlagen zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung. Ergänzend wird häufig eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung eingebaut, die verbrauchte Luft gegen frische Außenluft austauscht, ohne dabei nennenswert Heizenergie zu verlieren.
Entscheidend ist, dass die Kennzahl 40 das Gebäude als System bewertet. Gleiche Maßnahmen können bei unterschiedlichen Gebäuden verschiedene Wirkungen erzielen, weshalb ein ganzheitliches energetisches Konzept für jeden Neubau individuell erarbeitet werden muss.
Was prüft das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude im Detail?
Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude prüft ein Gebäude anhand von fünf Qualitätsdimensionen: ökologische Qualität, ökonomische Qualität, soziokulturelle und funktionale Qualität, technische Qualität sowie Prozessqualität. Jede dieser Dimensionen enthält konkrete Kriterien, die durch registrierte Bewertungssysteme nachgewiesen werden müssen.
Ökologische und ökonomische Qualität
Die ökologische Qualität bewertet die Umweltwirkungen eines Gebäudes über seinen gesamten Lebenszyklus. Dazu zählen das Treibhauspotenzial, der Ressourcenverbrauch sowie mögliche Schad- und Risikostoffe in den verwendeten Baumaterialien. Die ökonomische Qualität betrachtet die Kosten im Lebenszyklus, also nicht nur die Baukosten, sondern auch Betriebs-, Instandhaltungs- und Rückbaukosten. Wertstabilität und die Anpassbarkeit des Gebäudes an veränderte Nutzungsanforderungen fließen ebenfalls in die Bewertung ein.
Soziokulturelle, technische und Prozessqualität
Die soziokulturelle und funktionale Qualität rückt den Nutzer in den Mittelpunkt. Sie bewertet Komfort, Innenraumlufthygiene, die Bedienfreundlichkeit technischer Anlagen sowie Barrierefreiheit und Sicherheit. Die technische Qualität beurteilt unter anderem die Robustheit der Gebäudehülle sowie die Rückbau- und Recyclingfreundlichkeit der Baukonstruktion. Die Prozessqualität schließlich beschreibt die Anforderungen an Planung, Bauausführung und die Vorbereitung des Betriebs und dient damit als Handlungsleitfaden für eine qualitätsgesicherte Umsetzung.
Zusätzlich verlangt das QNG, dass die Anforderungen der DIN 18040-1 zur Barrierefreiheit eingehalten und nachgewiesen werden, unabhängig davon, ob diese Norm im jeweiligen Bundesland bereits gesetzlich eingeführt ist.
Welche Materialien und Baustoffe sind für QNG Plus zulässig?
Das QNG Plus schreibt keine abschließende Liste zulässiger Baustoffe vor, setzt jedoch voraus, dass Schad- und Risikostoffe in Baumaterialien systematisch erfasst und minimiert werden. Baustoffe, die bekannte Schadstoffe enthalten oder in der Herstellung besonders ressourcenintensiv sind, wirken sich negativ auf die ökologische Qualitätsbewertung aus.
Konkret bedeutet das, dass Bauträger und Planer bei der Materialauswahl die Umweltwirkungen über den gesamten Lebenszyklus berücksichtigen müssen. Dazu gehören die Herstellung, der Transport, der Einbau, die Nutzungsphase und schließlich der Rückbau oder die Wiederverwertung. Baustoffe mit anerkannten Umweltdeklarationen, sogenannten EPDs (Environmental Product Declarations), erleichtern den Nachweis dieser Anforderungen erheblich.
Die technische Qualität des QNG bewertet darüber hinaus, wie gut sich ein Gebäude am Ende seiner Nutzungsdauer zurückbauen und seine Materialien recyceln lassen. Gebäude, die auf trennbare Konstruktionen und sortenreine Materialien setzen, schneiden hier besser ab als solche mit vielen Verbundwerkstoffen.
Wie läuft die QNG Plus Zertifizierung für einen Neubau ab?
Die QNG Plus Zertifizierung läuft über ein von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) oder einem anderen registrierten Bewertungssystem akkreditiertes Verfahren. Ein zugelassener Nachhaltigkeitsberater begleitet das Projekt von der Planung bis zur Fertigstellung und weist die Erfüllung aller Kriterien gegenüber einer akkreditierten Zertifizierungsstelle nach.
Der Prozess gliedert sich grob in vier Phasen:
- Vorprüfung und Systemauswahl: Zu Beginn wird festgelegt, welches registrierte Bewertungssystem für das Projekt angewendet wird. Der Nachhaltigkeitsberater analysiert das Vorhaben und identifiziert relevante Kriterien.
- Planungsbegleitung: Während der Entwurfs- und Genehmigungsplanung werden die Nachhaltigkeitsanforderungen in die Planung integriert. Naturgefahren am Standort werden analysiert, Baustoffe geprüft und energetische Konzepte abgestimmt.
- Baubegleitung und Dokumentation: Während der Bauphase wird die Umsetzung der geplanten Maßnahmen dokumentiert. Abweichungen müssen begründet und gegebenenfalls kompensiert werden.
- Zertifizierungsantrag und Siegelvergabe: Nach Fertigstellung reicht der Nachhaltigkeitsberater alle Nachweise bei der Zertifizierungsstelle ein. Bei positiver Prüfung wird das QNG Plus Siegel vergeben.
Ein wichtiger Bestandteil der Zertifizierung ist auch die Analyse von Naturgefahren am Standort. Für Risiken wie Wintersturm, Hagel, Hitze, Starkregen, Blitzschlag und Schneelast wird das Informationssystem GIS-ImmoRisk Naturgefahren herangezogen. Hochwassergefahrenkarten und die Einstufung durch das Bundesamt für Strahlenschutz geben Auskunft über Hochwasser- und Radonrisiken. Bestehen überdurchschnittliche Gefährdungen, müssen diese durch bauliche oder technische Maßnahmen adressiert werden.
Welche steuerlichen Vorteile sind an das QNG Plus Siegel geknüpft?
Das QNG Plus Siegel ist die Voraussetzung für mehrere steuerliche Förderinstrumente, die Kapitalanlegern erhebliche steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen. Ohne den Nachweis durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude sind diese Vorteile nicht zugänglich.
Konkret sind folgende Instrumente an das QNG Plus geknüpft:
- Sonder-AfA nach § 7b EStG: Für Wohnungen in Gebäuden mit QNG Plus Siegel kann eine Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent jährlich in den ersten vier Jahren zusätzlich zur regulären Abschreibung geltend gemacht werden, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, insbesondere hinsichtlich Bauantragsdatum und Anschaffungskosten je Quadratmeter.
- Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: Ergänzend zur Sonder-AfA kann die degressive Abschreibung genutzt werden, die in den frühen Jahren der Haltedauer besonders hohe steuerliche Entlastungen ermöglicht.
- KfW-Förderdarlehen: Für Gebäude im KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard stehen zinsverbilligte Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau zur Verfügung (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen, bitte auf kfw.de prüfen).
Die genaue steuerliche Wirkung hängt von der persönlichen Einkommenssituation, dem Steuersatz und weiteren individuellen Faktoren ab. Eine Orientierung bieten diese Instrumente dennoch: Je höher der persönliche Steuersatz, desto stärker wirken die Abschreibungen als steuerliches Gestaltungsmittel. Für eine verlässliche Einschätzung der eigenen Situation empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater.
Unterschied zwischen QNG und QNG Plus: Was ist strenger?
QNG Plus ist die anspruchsvollere Stufe des Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude. Das Siegel gibt es in zwei Ausprägungen: QNG Plus und QNG Premium. QNG Plus stellt höhere Anforderungen als das Basissystem, während QNG Premium nochmals strengere Kriterien anlegt. Für die steuerliche Förderung nach § 7b EStG und den Zugang zu KfW-Programmen ist QNG Plus die relevante Stufe.
Der Unterschied zwischen den Stufen zeigt sich unter anderem bei der Barrierefreiheit. Bei Nichtwohngebäuden mit Arbeitsstätten ab 20 Mitarbeitern müssen für QNG Plus mindestens 10 Prozent der Arbeitsbereiche barrierefrei zugänglich sein, für QNG Premium sind es mindestens 25 Prozent. Auch bei anderen Kriterien wie Wendeflächen oder Bewegungsflächen gelten für die Plus-Stufe konkrete Mindestmaße, die über allgemeine Empfehlungen hinausgehen.
Für Kapitalanleger ist der praktische Unterschied vor allem ein rechtlicher: Nur das QNG Plus Siegel öffnet den Zugang zu den steuerlichen Sonderabschreibungen und den KfW-Förderprogrammen für den Effizienzhaus-40-Standard. Das macht QNG Plus zur relevanten Zertifizierungsstufe für renditeorientierte Investoren, die ihre Steuerlast optimieren möchten.
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei QNG Plus Neubauprojekten unterstützt
Wir bei KOWO Immobilien GmbH haben uns seit über 30 Jahren auf den Vertrieb hochwertiger Neubauprojekte spezialisiert und vermarkten ausschließlich Objekte, die den KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Standard erfüllen. Das ist kein Zufall, sondern eine bewusste Entscheidung: Nur diese Gebäude verbinden energetische Qualität, nachhaltige Bauweise und den Zugang zu steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten in einem Paket.
Was das für Sie konkret bedeutet:
- Alle unsere Neubauprojekte erfüllen die Anforderungen des QNG Plus Siegels und des KfW-Effizienzhaus-40-Standards.
- Wir begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess, von der ersten Information bis zur Schlüsselübergabe, transparent und diskret.
- Wir informieren Sie über die steuerlichen Rahmenbedingungen, die mit QNG Plus Objekten verbunden sind, ohne Anlage- oder Steuerberatung zu leisten.
- Unsere Projekte befinden sich in zentralen Lagen mit stabiler Nachfrage, was langfristig zur Werthaltigkeit Ihrer Investition beiträgt.
- Wir arbeiten mit erfahrenen Bauträgern und Kooperationspartnern zusammen, die höchste energetische und bautechnische Standards einhalten.
Wenn Sie mehr über unsere aktuellen Projekte erfahren oder konkrete Fragen zum QNG Plus Standard besprechen möchten, stehen wir Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.
Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.