Den KfW-40-QNG-Plus-Standard einer Immobilie belegen vor allem drei offizielle Dokumente: das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG), die Bestätigung nach Durchführung (BnD) eines KfW-zugelassenen Energieeffizienz-Experten sowie der Energieausweis des fertigen Gebäudes. Diese Nachweise arbeiten zusammen und sind Voraussetzung dafür, dass Käufer die zugehörigen Steuervorteile und KfW-Fördermittel tatsächlich in Anspruch nehmen können. Im Folgenden beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um diese Dokumente.
Welche Dokumente stellen Bauträger nach der Fertigstellung aus?
Nach der Fertigstellung eines KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Objekts stellt der Bauträger in der Regel folgende Unterlagen bereit: die Bestätigung nach Durchführung (BnD) eines akkreditierten Energieeffizienz-Experten, das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) durch eine zugelassene Zertifizierungsstelle sowie den Energieausweis des fertiggestellten Gebäudes.
Diese Dokumente sind keine freiwilligen Extras, sondern zwingende Voraussetzungen für die Auszahlung der KfW-Förderung und für die steuerliche Anerkennung der Sonder-AfA nach § 7b EStG. Ohne diese Nachweise kann weder die Förderung abgerufen noch die steuerliche Abschreibung geltend gemacht werden.
Seriöse Bauträger koordinieren die Erstellung dieser Unterlagen systematisch und übergeben sie zusammen mit den übrigen Bauunterlagen. Als Käufer sollten Sie bereits im Kaufvertrag festhalten, welche Dokumente der Bauträger zu welchem Zeitpunkt bereitzustellen hat. Die BnD ist dabei besonders zeitkritisch, da die KfW sie innerhalb einer bestimmten Frist nach Fertigstellung benötigt.
Was bescheinigt das QNG-Siegel und wer darf es ausstellen?
Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) bescheinigt, dass ein Gebäude definierte Nachhaltigkeitsanforderungen in überdurchschnittlicher Qualität erfüllt. Es umfasst ökologische, soziokulturelle und technische Kriterien, darunter Treibhausgasemissionen im Lebenszyklus, Schadstoffvermeidung in Baumaterialien, Barrierefreiheit und Ressourceneffizienz. Ausstellen darf das Siegel ausschließlich eine bei der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) registrierte Zertifizierungsstelle.
Das QNG wird in zwei Stufen vergeben: QNG-PLUS steht für überdurchschnittliche Nachhaltigkeitsqualität, QNG-PREMIUM für deutlich überdurchschnittliche Qualität. Für die Kombination mit dem KfW-Effizienzhaus-40-Standard und die damit verbundenen Steuervorteile ist mindestens das QNG-PLUS erforderlich.
Grundlage für die Vergabe ist eine Nachhaltigkeitsbewertung nach einem akkreditierten System. Für Wohngebäude sind unter anderem das DGNB-System sowie das Qualitätssiegel Nachhaltiger Wohnungsbau (NaWoh) zugelassen. Weitere Informationen zu registrierten Bewertungssystemen finden Sie auf der offiziellen Seite qng.info. Die Zertifizierungsstellen führen Listen von Nachhaltigkeitsberatenden, die den Prozess begleiten.
Wichtig für Käufer: Das QNG-Siegel ist nicht mit einem einfachen Energieausweis zu verwechseln. Es ist ein eigenständiges Zertifikat, das eine ganzheitliche Bewertung des Gebäudes dokumentiert und rechtssichere Grundlage für die Förderung ist.
Wie unterscheidet sich der Energieausweis vom KfW-Bestätigungsschreiben?
Der Energieausweis und das KfW-Bestätigungsschreiben erfüllen unterschiedliche Funktionen. Der Energieausweis dokumentiert die energetischen Kennwerte des Gebäudes nach der Gebäudeenergiegesetz-Systematik und ist für alle Neubauten gesetzlich vorgeschrieben. Das KfW-Bestätigungsschreiben hingegen ist eine spezifische Förderbestätigung, die belegt, dass das Objekt die Anforderungen des beantragten KfW-Programms tatsächlich erfüllt.
Konkret bedeutet das:
- Energieausweis: Pflichtdokument für alle Neubauten, ausgestellt von einem qualifizierten Energieberater oder Architekten, zeigt den Primärenergiebedarf und den Transmissionswärmeverlust des Gebäudes.
- Bestätigung nach Durchführung (BnD): Spezifisches KfW-Dokument, das ein zugelassener Energieeffizienz-Experte nach Fertigstellung ausstellt und bestätigt, dass der beantragte KfW-Standard tatsächlich erreicht wurde.
- QNG-Zertifikat: Ergänzendes Nachhaltigkeitszertifikat einer akkreditierten Stelle, das über die rein energetischen Anforderungen hinausgeht.
Für den KfW-40-QNG-Plus-Standard brauchen Sie alle drei Dokumente. Der Energieausweis allein reicht nicht aus, um die Sonder-AfA oder das zinsverbilligte KfW-Darlehen zu sichern. Erst das Zusammenspiel der Unterlagen schafft die vollständige Nachweiskette.
Wann und wie prüft die KfW die eingereichten Nachweise?
Die KfW prüft die Nachweise in zwei Phasen: zunächst vor Baubeginn durch eine Bestätigung zum Antrag (BzA) des Energieeffizienz-Experten, die Voraussetzung für die Förderzusage ist, und nach Fertigstellung durch die Bestätigung nach Durchführung (BnD), mit der der tatsächlich erreichte Standard dokumentiert wird. Erst nach Einreichung der BnD zahlt die KfW die Förderung endgültig aus.
Der Ablauf im Überblick:
- Vor Baubeginn: Der Energieeffizienz-Experte erstellt die BzA und bestätigt, dass das geplante Gebäude den KfW-Standard erfüllen wird.
- Der Bauträger oder Käufer stellt den Förderantrag bei der KfW auf Basis der BzA.
- Die KfW erteilt eine Förderzusage unter dem Vorbehalt der Nachweiserbringung.
- Nach Fertigstellung erstellt der Energieeffizienz-Experte die BnD und die Zertifizierungsstelle das QNG-Siegel.
- Diese Unterlagen werden bei der KfW eingereicht, woraufhin die endgültige Auszahlung erfolgt.
Aktuelle Fristen und genaue Verfahrensanforderungen können sich ändern. Prüfen Sie daher stets die aktuell gültigen Bedingungen direkt auf kfw.de.
Welche Nachweise sind für Kapitalanleger beim Kaufvertrag relevant?
Für Kapitalanleger sind beim Kaufvertrag vor allem drei Nachweise von Bedeutung: das QNG-Zertifikat oder zumindest die verbindliche Zusage seiner Ausstellung, die BnD des Energieeffizienz-Experten sowie der Nachweis, dass der Bauantrag innerhalb des förderrelevanten Zeitraums gestellt wurde. Ohne diese Dokumente lassen sich weder die Sonder-AfA nach § 7b EStG noch die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG steuerlich geltend machen.
Konkret sollten Kapitalanleger vor oder beim Kaufvertrag auf folgende Punkte achten:
- Datum des Bauantrags: Für die Sonder-AfA muss der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt worden sein.
- Kostengrenzen je Quadratmeter: Die Anschaffungskosten dürfen einen gesetzlich festgelegten Höchstbetrag je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, damit die Fördervoraussetzungen erfüllt sind.
- Nutzungsbindung: Die Wohnung muss im Jahr des Erwerbs und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden.
- Übergabeverpflichtung des Bauträgers: Im Kaufvertrag sollte ausdrücklich geregelt sein, dass der Bauträger alle erforderlichen Nachweise fristgerecht übergibt.
Da diese Anforderungen komplex sind und sich je nach persönlicher Steuersituation unterschiedlich auswirken, empfiehlt sich vor dem Kauf die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater.
Was passiert, wenn ein Objekt den KfW-40-QNG-Plus-Standard nicht erreicht?
Erreicht ein Objekt den KfW-40-QNG-Plus-Standard nach Fertigstellung nicht, hat das erhebliche Konsequenzen: Die KfW-Förderung wird nicht oder nur teilweise ausgezahlt, und bereits in Anspruch genommene Sonder-AfA nach § 7b EStG kann rückwirkend aberkannt werden. Das bedeutet, dass nachträglich Steuern nachzuzahlen wären, zuzüglich möglicher Zinsen.
Die gesetzliche Regelung sieht ausdrücklich vor, dass bereits gewährte Sonderabschreibungen rückgängig zu machen sind, wenn die Voraussetzungen nicht dauerhaft erfüllt werden. Für Kapitalanleger ist das ein relevantes Risiko, das sich durch sorgfältige Auswahl des Objekts und des Bauträgers minimieren lässt.
Folgende Faktoren erhöhen die Verlässlichkeit:
- Erfahrener Bauträger mit nachweisbaren Referenzprojekten im KfW-40-Bereich
- Beauftragung eines unabhängigen, KfW-zugelassenen Energieeffizienz-Experten bereits in der Planungsphase
- Vertragliche Absicherung der Nachweisverpflichtung des Bauträgers
- Frühzeitige Einbindung einer akkreditierten Zertifizierungsstelle für das QNG
Wer ausschließlich in Objekte investiert, die von vornherein auf den KfW-40-QNG-Plus-Standard ausgerichtet und entsprechend zertifiziert werden, reduziert dieses Risiko erheblich. Das Qualitätssiegel ist dabei nicht nur Fördervoraussetzung, sondern auch ein unabhängiges Qualitätsmerkmal, das die Werthaltigkeit der Immobilie langfristig unterstützt.
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei der Nachweis- und Zertifizierungsfrage unterstützt
Die Frage nach den richtigen Nachweisen ist für viele Kapitalanleger einer der komplexesten Aspekte beim Kauf einer Neubauwohnung. Wir begleiten unsere Kunden genau an diesem Punkt und sorgen dafür, dass alle relevanten Dokumente vollständig und fristgerecht vorliegen.
- Wir vertreiben ausschließlich Neubauprojekte, die auf den KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Standard ausgerichtet sind, sodass die Nachweis- und Zertifizierungsvoraussetzungen von Anfang an in die Projektplanung integriert sind.
- Wir koordinieren die Zusammenarbeit mit Bauträgern, die nachweislich Erfahrung mit der Zertifizierung nach QNG und den KfW-Anforderungen haben.
- Wir stellen sicher, dass Kaufinteressenten frühzeitig über die erforderlichen Dokumente informiert werden und diese im Kaufvertrag korrekt abgesichert sind.
- Wir empfehlen unseren Kunden, die Unterlagen gemeinsam mit einem Steuerberater zu prüfen, und arbeiten auf Wunsch mit erfahrenen Fachleuten zusammen.
Einen Überblick über unsere aktuellen Projekte finden Sie bei KOWO Immobilien GmbH. Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Objekt oder zum Ablauf des Kaufprozesses haben, stehen wir Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.