Als Kapitalanleger beim Immobilienkauf benötigen Sie im Wesentlichen drei Kategorien von Unterlagen: Bonitätsnachweise für die Bank, Objektdokumente vom Bauträger sowie steuerliche Unterlagen für Ihre Anlagestruktur. Je früher Sie diese Dokumente zusammenstellen, desto reibungsloser verläuft der gesamte Kaufprozess. Die folgenden Abschnitte beantworten die häufigsten Fragen rund um das Thema Unterlagen beim Immobilienkauf als Kapitalanleger.
Welche Unterlagen prüft die Bank vor der Finanzierungszusage?
Vor der Finanzierungszusage prüft die Bank Ihre persönliche Bonität sowie die Qualität des Kaufobjekts. Dazu gehören Einkommensnachweise der letzten zwei bis drei Monate, aktuelle Kontoauszüge, eine Selbstauskunft sowie Nachweise über vorhandenes Eigenkapital. Für Selbstständige und Freiberufler kommen in der Regel die letzten zwei bis drei Jahresabschlüsse oder Steuerbescheide hinzu.
Die Bank bewertet dabei zwei Dinge gleichzeitig: Ihre persönliche Rückzahlungsfähigkeit und den Wert der Immobilie als Sicherheit. Für Neubauprojekte fordert das Kreditinstitut daher zusätzlich objektbezogene Unterlagen wie den Kaufvertragsentwurf, den Grundriss, die Baubeschreibung sowie den Energieausweis. Bei einem KfW-Effizienzhaus 40 QNG+ ist außerdem der Nachweis über den energetischen Standard relevant, da dieser die Grundlage für zinsgünstige KfW-Förderkredite bildet (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen, bitte auf kfw.de prüfen).
Bereiten Sie folgende Unterlagen für die Bankprüfung vor:
- Gehaltsabrechnungen der letzten zwei bis drei Monate (Angestellte) oder Steuerbescheide und Jahresabschlüsse (Selbstständige)
- Aktuelle Kontoauszüge der letzten drei Monate
- Eigenkapitalnachweise (Sparbuch, Depot, Lebensversicherung)
- Selbstauskunft und SCHUFA-Auskunft
- Kaufvertragsentwurf und Objektunterlagen
- Personalausweis oder Reisepass
Was sind bonitätsrelevante Unterlagen beim Immobilienkauf?
Bonitätsrelevante Unterlagen beim Immobilienkauf sind alle Dokumente, die Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit und Kreditwürdigkeit belegen. Dazu zählen Einkommensnachweise, Steuerbescheide, Nachweise über bestehende Verbindlichkeiten sowie Ihre SCHUFA-Auskunft. Diese Unterlagen helfen der Bank, Ihr Risikoprofil einzuschätzen und die Finanzierungshöhe festzulegen.
Kapitalanleger, die bereits andere Immobilien besitzen, müssen häufig zusätzliche Nachweise erbringen. Dazu gehören bestehende Mietverträge, aktuelle Nebenkostenabrechnungen und gegebenenfalls Nachweise über laufende Finanzierungen. Banken berücksichtigen Mieteinnahmen je nach Institut unterschiedlich stark bei der Berechnung der Tragfähigkeit.
Wichtig: Wenn Sie als Kapitalanleger mehrere Objekte finanzieren möchten, sollten Sie Ihre Unterlagen vollständig und übersichtlich aufbereiten. Unvollständige Unterlagen verlängern die Prüfungszeit erheblich und können im schlimmsten Fall dazu führen, dass attraktive Objekte in der Zwischenzeit vergeben werden.
Welche Objektunterlagen liefert der Bauträger beim Neubaukauf?
Beim Neubaukauf stellt der Bauträger alle objektbezogenen Unterlagen bereit, die für die Finanzierung und den Notartermin benötigt werden. Dazu gehören der Kaufvertragsentwurf, die Baubeschreibung, der Grundriss, der Lageplan, die Teilungserklärung sowie der Energieausweis. Diese Dokumente bilden die Grundlage für die Bankprüfung und den notariellen Kaufvertrag.
Bei Neubauprojekten mit dem Standard KfW-Effizienzhaus 40 QNG+ erhalten Sie zusätzlich den Nachweis über das QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude). Dieser Nachweis ist Voraussetzung für die KfW-Förderung und sollte frühzeitig angefordert werden, da er die Bearbeitungszeit bei der Bank und der KfW beeinflusst.
Folgende Objektunterlagen sollten Sie vom Bauträger einfordern:
- Kaufvertragsentwurf (rechtzeitig vor dem Notartermin)
- Detaillierte Baubeschreibung
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
- Lageplan und Flurkarte
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Energieausweis
- QNG-Nachweis bei entsprechendem Energiestandard
- Baugenehmigung
Welche steuerlichen Unterlagen brauchen Kapitalanleger zusätzlich?
Als Kapitalanleger benötigen Sie über die Standard-Finanzierungsunterlagen hinaus steuerlich relevante Dokumente, um von Abschreibungsmöglichkeiten wie der Sonder-AfA nach § 7b EStG oder der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG profitieren zu können. Dazu gehören aktuelle Steuerbescheide, Ihre Steuernummer sowie Nachweise über geplante Mieteinnahmen.
Für die steuerliche Geltendmachung von Abschreibungen ist außerdem der notarielle Kaufvertrag mit dem ausgewiesenen Kaufpreis relevant. Ihr Steuerberater benötigt diesen, um die Aufteilung zwischen Gebäude- und Grundstücksanteil vorzunehmen, da nur der Gebäudeanteil abschreibungsfähig ist. Je nach persönlicher Steuersituation können sich daraus unterschiedliche steuerliche Auswirkungen ergeben.
Bereiten Sie für Ihren Steuerberater folgende Unterlagen vor:
- Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre
- Notarieller Kaufvertrag nach Beurkundung
- Finanzierungsvertrag mit Zins- und Tilgungsplan
- Mietvertrag oder Mietpreisspiegel der Lage als Orientierung
- Nachweise über Nebenkosten des Kaufs (Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerkosten)
Bitte beachten Sie: Die steuerlichen Auswirkungen hängen von Ihrer individuellen Situation ab. Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten, bevor Sie konkrete steuerliche Planungen vornehmen.
Wann müssen welche Unterlagen beim Notar vorliegen?
Beim Notar müssen spätestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin der Kaufvertragsentwurf und alle persönlichen Ausweisdokumente vorliegen. Das Gesetz schreibt vor, dass Käufer den Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor der Beurkundung erhalten müssen, damit ausreichend Zeit zur Prüfung bleibt. Personalausweis oder Reisepass sowie die Steuernummer sind am Tag der Beurkundung mitzubringen.
Der Notar benötigt außerdem Informationen über die Finanzierungsstruktur, insbesondere wenn eine Grundschuld eingetragen werden soll. In diesem Fall stellt Ihre Bank eine Grundschuldbestellungsurkunde aus, die ebenfalls rechtzeitig beim Notar eingehen muss. Bei Neubauprojekten wird häufig eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, die Ihre Eigentumsrechte bereits vor der vollständigen Zahlung sichert.
Folgende Unterlagen müssen zum Notartermin bereit sein:
- Personalausweis oder Reisepass aller Käufer
- Steuernummer
- Finanzierungsbestätigung der Bank
- Grundschuldbestellungsunterlagen der Bank (falls zutreffend)
- Gegebenenfalls Vollmachten bei Vertretung
Wie lange dauert die Unterlagenprüfung bis zur Kaufabwicklung?
Von der vollständigen Einreichung aller Unterlagen bis zur Finanzierungszusage der Bank dauert es in der Regel zwei bis sechs Wochen. Anschließend folgt der Notartermin, der je nach Verfügbarkeit und Abstimmung mit dem Bauträger weitere ein bis vier Wochen in Anspruch nehmen kann. Die gesamte Abwicklung vom ersten Beratungsgespräch bis zur Beurkundung dauert bei gut vorbereiteten Unterlagen häufig acht bis zwölf Wochen.
Die häufigste Ursache für Verzögerungen sind unvollständige Unterlagen. Wenn die Bank nachfordern muss, verlängert sich die Prüfungszeit erheblich. Selbstständige und Freiberufler sollten besonders früh mit der Zusammenstellung beginnen, da Jahresabschlüsse und Steuerbescheide gelegentlich erst beim Steuerberater angefordert werden müssen.
Bei KfW-geförderten Projekten kommt ein zusätzlicher Schritt hinzu: Der KfW-Förderantrag muss zwingend vor Abschluss des Kaufvertrags gestellt werden. Das bedeutet, dass die KfW-Unterlagen und der Nachweis des Energiestandards bereits in der frühen Phase der Finanzierungsplanung vorliegen müssen (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen, bitte auf kfw.de prüfen).
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei der Unterlagenvorbereitung unterstützt
Die Zusammenstellung aller relevanten Unterlagen für den Immobilienkauf als Kapitalanleger ist komplex. Wir begleiten Sie dabei von Anfang an, damit Sie keine wichtigen Dokumente vergessen und der Kaufprozess zügig vorangeht.
Als spezialisierter Vertriebspartner für Neubauprojekte in Leipzig stellen wir bei KOWO Immobilien GmbH sicher, dass alle objektbezogenen Unterlagen vollständig und rechtzeitig vorliegen:
- Wir stellen Ihnen alle Bauträgerunterlagen strukturiert und vollständig bereit, einschließlich Baubeschreibung, Grundriss, Energieausweis und QNG-Nachweis.
- Wir koordinieren die Abstimmung zwischen Ihnen, der Bank und dem Notar, damit keine Fristen versäumt werden.
- Wir informieren Sie transparent über den Ablauf und die Anforderungen der KfW-Förderung für KfW-Effizienzhaus 40 QNG+ Objekte.
- Wir begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess, von der ersten Beratung bis zur Beurkundung.
Wenn Sie konkrete Fragen zu Unterlagen oder zum Ablauf eines Neubauprojekts in Leipzig haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Nehmen Sie einfach Kontakt auf, um einen unverbindlichen Gesprächstermin zu vereinbaren.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.