Als Vermieter können Sie eine Vielzahl von Kosten als Werbungskosten steuerlich absetzen, darunter Abschreibungen auf das Gebäude, Zinsen auf Darlehen, Verwaltungskosten, Reparaturen und viele weitere laufende Ausgaben rund um die Vermietung. Diese Kosten mindern Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und reduzieren damit Ihre Steuerlast. Die folgenden Abschnitte erklären die wichtigsten Kategorien im Detail.
Welche Kosten zählen überhaupt als Werbungskosten bei Vermietung?
Werbungskosten bei der Vermietung sind alle Ausgaben, die Ihnen im Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen entstehen. Das Einkommensteuergesetz erlaubt es Ihnen, diese Kosten von Ihren Mieteinnahmen abzuziehen, sodass Sie nur auf den verbleibenden Überschuss Steuern zahlen. Die Bandbreite der absetzbaren Posten ist dabei größer, als viele Vermieter zunächst vermuten.
Grundsätzlich fallen folgende Kostenkategorien unter Werbungskosten bei Vermietung:
- Abschreibungen auf das Gebäude (AfA)
- Zinsen auf Finanzierungsdarlehen
- Kosten für Reparaturen und Instandhaltung
- Verwaltungskosten und Hausverwaltungsgebühren
- Grundsteuer und Versicherungsprämien
- Kosten für Inserate und Mietersuche
- Fahrtkosten zur Immobilie
- Steuerberatungskosten, soweit sie die Vermietung betreffen
Wichtig ist, dass ein direkter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der Ausgabe und der Vermietungstätigkeit bestehen muss. Kosten, die Sie auch ohne die Vermietung gehabt hätten, oder solche, die der privaten Nutzung zuzurechnen sind, erkennt das Finanzamt in der Regel nicht an. Bei gemischt genutzten Objekten ist eine anteilige Aufteilung erforderlich.
Wie hoch ist die AfA und wie wird sie berechnet?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es Ihnen, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über die Nutzungsdauer verteilt steuerlich geltend zu machen. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA gemäß § 7 Abs. 4 EStG jährlich 3 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, nicht des Grundstücks.
Grundlage der Berechnung ist ausschließlich der auf das Gebäude entfallende Kaufpreisanteil. Der Grundstückswert wird herausgerechnet, da Grundstücke nicht abnutzbar sind. Die Aufteilung nehmen Sie entweder anhand eines Gutachtens oder mithilfe der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung vor.
Degressive AfA für Neubauten
Für neue Wohngebäude, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen, gibt es seit 2023 zusätzlich die Möglichkeit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Dabei werden jährlich 5 Prozent vom jeweiligen Restwert (Buchwert) abgeschrieben, was in den ersten Jahren zu deutlich höheren Abzügen führt als bei der linearen Methode. Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig, der umgekehrte Weg jedoch nicht.
Sonder-AfA für energieeffiziente Neubauten
Besonders attraktiv für Investoren ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG. Sie ermöglicht zusätzlich zur regulären AfA eine Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent jährlich im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den drei Folgejahren. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Wohnung neu ist, zu Wohnzwecken vermietet wird und die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllt, was durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) nachgewiesen wird.
Welche Finanzierungskosten kann ich als Vermieter absetzen?
Als Vermieter können Sie die Zinsen auf Darlehen, die Sie zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen haben, vollständig als Werbungskosten absetzen. Das gilt für Zinsen auf das Hauptdarlehen ebenso wie für Bereitstellungszinsen oder Zinsen auf ein Nachrangdarlehen, soweit ein unmittelbarer Zusammenhang mit der Vermietung besteht. Die Tilgungsanteile Ihrer Darlehensraten sind hingegen nicht abzugsfähig.
Folgende Finanzierungskosten erkennt das Finanzamt typischerweise an:
- Darlehenszinsen (laufend)
- Bereitstellungszinsen während der Bauphase
- Bearbeitungsgebühren, soweit sie als Zinsen einzustufen sind
- Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens (in bestimmten Fällen)
- Kosten für die Grundschuldbestellung (anteilig)
Wer eine Immobilie über ein KfW-Förderprogramm finanziert, kann ebenfalls die anfallenden Zinsen absetzen. Aktuelle Informationen zu den Konditionen der KfW finden Sie auf der offiziellen KfW-Seite (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen, bitte dort prüfen). Wichtig: Der steuerliche Abzug der Zinsen setzt voraus, dass das Darlehen tatsächlich der Finanzierung der vermieteten Immobilie dient und nicht für private Zwecke genutzt wurde.
Was darf ich bei Reparaturen und Instandhaltung absetzen?
Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen an einer vermieteten Immobilie sind grundsätzlich als Werbungskosten absetzbar, sofern sie dazu dienen, die Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Entscheidend ist dabei die steuerliche Einordnung: Handelt es sich um Erhaltungsaufwand oder um Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand
Erhaltungsaufwand umfasst alle Maßnahmen, die das Gebäude in seinem bisherigen Zustand erhalten oder bereits vorhandene Teile ersetzen, zum Beispiel das Streichen von Wänden, die Reparatur einer Heizungsanlage oder der Austausch alter Fenster gegen neue mit gleichwertigem Standard. Diese Kosten können Sie in der Regel sofort und vollständig im Jahr der Zahlung absetzen.
Herstellungskosten und anschaffungsnahe Aufwendungen
Vorsicht ist bei sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten geboten: Übersteigen Instandhaltungs- und Renovierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, müssen diese Aufwendungen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden und dürfen nicht sofort abgezogen werden. Maßnahmen, die den Wohnstandard wesentlich verbessern oder das Gebäude grundlegend umgestalten, gelten als Herstellungskosten und werden ebenfalls nur über die AfA berücksichtigt.
Welche sonstigen Kosten werden oft vergessen?
Neben den großen Posten wie AfA und Zinsen gibt es eine Reihe weiterer Werbungskosten bei der Vermietung, die viele Vermieter übersehen oder nicht konsequent geltend machen. Diese Kosten summieren sich über das Jahr und können die Steuerlast spürbar reduzieren.
Zu den häufig vergessenen Werbungskosten gehören:
- Grundsteuer: Die jährlich anfallende Grundsteuer ist vollständig absetzbar, auch wenn sie über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt wird.
- Gebäudeversicherungen: Prämien für Wohngebäudeversicherungen, Haftpflichtversicherungen und ähnliche Policen, die die Immobilie betreffen.
- Hausverwaltungskosten: Gebühren für eine professionelle Hausverwaltung oder WEG-Verwaltung.
- Fahrtkosten: Fahrten zur Immobilie für Besichtigungen, Handwerkertermine oder Mietergespräche, pauschal mit dem gesetzlichen Kilometersatz.
- Inserate und Maklerkosten: Kosten für die Mietersuche, etwa Annoncen oder Maklergebühren, sofern Sie diese als Vermieter tragen.
- Steuerberatungskosten: Der auf die Vermietungseinkünfte entfallende Anteil der Steuerberatungsrechnung.
- Kontoführungsgebühren: Für ein separates Konto, das ausschließlich für die Mieteinnahmen und Ausgaben genutzt wird.
- Rechtsanwaltskosten: Im Zusammenhang mit der Vermietung, etwa bei Mietstreitigkeiten.
Führen Sie das ganze Jahr über eine sorgfältige Belegsammlung. Viele dieser Posten sind einzeln betrachtet klein, in der Summe aber durchaus relevant für Ihre Steuererklärung.
Wie wirken sich Werbungskosten konkret auf die Steuerlast aus?
Werbungskosten bei der Vermietung mindern Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung direkt. Übersteigen Ihre Werbungskosten in einem Jahr die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der in vielen Fällen mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden kann und so die gesamte Einkommensteuerbelastung senkt. Je höher Ihr persönlicher Steuersatz, desto stärker wirkt sich jeder Euro an Werbungskosten aus.
Ein vereinfachtes Beispiel zur Orientierung: Angenommen, Sie erzielen jährliche Mieteinnahmen von 15.000 Euro und haben Werbungskosten von 10.000 Euro (bestehend aus AfA, Zinsen, Verwaltung und sonstigen Kosten). Dann versteuern Sie nur den Überschuss von 5.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von näherungsweise 42 Prozent wären das rund 2.100 Euro Steuern, anstatt 6.300 Euro ohne Werbungskosten. Diese Zahlen sind rein illustrativ und hängen von Ihrer individuellen Situation ab.
Besonders in den ersten Jahren nach dem Erwerb einer Neubauimmobilie können die Werbungskosten die Mieteinnahmen deutlich übersteigen, vor allem dann, wenn Sonder-AfA und degressive AfA kombiniert werden. Diese Verluste aus Vermietung und Verpachtung lassen sich in der Regel mit anderen Einkunftsarten verrechnen, was zu einer spürbaren Entlastung bei der Einkommensteuer führen kann. Wie das in Ihrem konkreten Fall aussieht, sollten Sie gemeinsam mit einem Steuerberater berechnen.
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei Werbungskosten und steuerlichen Vorteilen unterstützt
Das Thema Werbungskosten ist für Kapitalanleger besonders relevant, wenn die Immobilie selbst von Anfang an steuerlich optimal strukturiert ist. Genau hier setzen wir an. Als auf Neubauprojekte spezialisierter Vertrieb begleiten wir Sie von der ersten Anfrage bis zum Abschluss des Kaufvertrags und stellen sicher, dass Sie alle relevanten Informationen für Ihre steuerliche und finanzielle Planung erhalten.
Was wir für Sie leisten:
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Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.