Wie kombiniere ich degressive AfA und Sonder-AfA beim Neubaukauf?

Degressive AfA und Sonder-AfA lassen sich beim Neubaukauf kombinieren: Wer eine neue Wohnimmobilie erwirbt, die die Voraussetzungen des § 7b EStG erfüllt, kann im selben Steuerjahr sowohl die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG als auch die Sonder-AfA von bis zu 5 % jährlich gleichzeitig geltend machen. Diese Kombination ist gesetzlich ausdrücklich vorgesehen und ermöglicht Kapitalanlegern in den ersten vier Jahren nach Anschaffung besonders hohe steuerlich wirksame Abzüge. Die folgenden Abschnitte erläutern, wie jede Variante funktioniert, welche Bedingungen gelten und wie Sie die Gesamtstrategie sinnvoll planen.

Wie viel Steuerersparnis ist durch die Kombination beider AfA-Varianten möglich?

Die genaue Steuerersparnis hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz, den Anschaffungskosten und der Bemessungsgrundlage ab. Als Orientierungsgröße gilt: In den ersten vier Jahren können Sie je nach persönlicher Situation auf die Bemessungsgrundlage sowohl 5 % degressive AfA als auch bis zu 5 % Sonder-AfA ansetzen, was zusammen eine jährliche Abschreibung von näherungsweise 10 % der förderfähigen Kosten ergeben kann. Das ist deutlich mehr als die lineare AfA von 3 % für Neubauten.

Ein einfaches Rechenbeispiel zur Orientierung: Bei einer Wohnung mit einer Bemessungsgrundlage von 400.000 Euro würden 5 % degressive AfA 20.000 Euro und 5 % Sonder-AfA auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter weitere 20.000 Euro ergeben, sofern die Flächengrenze dies zulässt. Wer näherungsweise einen Grenzsteuersatz von etwa 34 % hat (bei einem zu versteuernden Einkommen von rund 140.000 Euro), könnte auf diese Abschreibungssumme eine spürbare Steuerminderung erzielen. Bitte betrachten Sie diese Angaben stets als Beispielrechnung und nicht als individuelle Steuerberatung, da Ihre persönliche Situation abweichen kann.

Wichtig ist außerdem, dass die Sonder-AfA eine eigene Bemessungsgrundlage hat, die bei maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt ist. Übersteigen die tatsächlichen Anschaffungskosten je Quadratmeter diesen Betrag, reduziert sich die Basis für die Sonder-AfA entsprechend. Die degressive AfA hingegen greift auf den vollen Restwert des Gebäudes, der sich nach jeder Abschreibungsperiode verringert.

Welche Voraussetzungen müssen für die Sonder-AfA nach § 7b EStG erfüllt sein?

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG setzt voraus, dass es sich um eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung handelt, die auf Grundlage eines Bauantrags zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 hergestellt oder bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft wird. Zusätzlich muss die Wohnung die Kriterien eines KfW-Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllen, was durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) nachzuweisen ist.

Im Einzelnen gelten folgende Bedingungen:

• Der Bauantrag muss nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt worden sein.
• Die Anschaffungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.
• Die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA ist auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter begrenzt.
• Die Wohnung muss im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden.
• Eine Nutzung zur vorübergehenden Beherbergung (z. B. Ferienvermietung) schließt die Förderung aus.
• Der Nachweis des Effizienzhaus-40-QNG-Standards muss durch ein entsprechendes Zertifikat erbracht werden.

Werden diese Voraussetzungen nicht eingehalten, etwa durch einen Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist ohne Steuerpflicht auf den Veräußerungsgewinn oder durch eine zweckfremde Nutzung, sind die bereits in Anspruch genommenen Sonder-AfA rückgängig zu machen. Das bedeutet, frühere Steuerbescheide werden entsprechend geändert, auch wenn sie bereits bestandskräftig sind.

Wie funktioniert die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG beim Neubau?

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG erlaubt es, jährlich 5 % vom jeweiligen Restwert (Buchwert) des Gebäudes abzuschreiben. Da sich die Bemessungsgrundlage jedes Jahr um den bereits abgeschriebenen Betrag verringert, sinkt der absolute Abschreibungsbetrag mit der Zeit, bleibt aber in den frühen Jahren besonders hoch. Dieses Modell ist ausschließlich für vermietete Wohngebäude zulässig.

Voraussetzung für die degressive AfA ist, dass der Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt oder die Anschaffung auf Grundlage eines in diesem Zeitraum abgeschlossenen Kaufvertrags erfolgt. Als Baubeginn gilt das Datum der Baubeginnsanzeige nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften. Wer eine Neubauwohnung kauft, muss darauf achten, dass der Bauträger diesen Nachweis erbringen kann.

Ein weiteres Merkmal der degressiven AfA: Außerordentliche Absetzungen für technische oder wirtschaftliche Abnutzung sind bei dieser Methode nicht zulässig. Dafür bleibt der Wechsel zur linearen AfA jederzeit möglich, was für die langfristige Steuerplanung relevant ist.

Können degressive AfA und Sonder-AfA im selben Jahr gleichzeitig beansprucht werden?

Ja, beide Abschreibungsformen können im selben Steuerjahr gleichzeitig geltend gemacht werden. Das Gesetz sieht in § 7b Abs. 1 EStG ausdrücklich vor, dass die Sonder-AfA von bis zu 5 % jährlich neben der regulären Absetzung für Abnutzung nach § 7 Abs. 4 oder 5a EStG in Anspruch genommen werden darf. Die Kombination ist also kein Steuertrick, sondern eine gesetzlich vorgesehene Möglichkeit.

In der Praxis bedeutet das: Im Jahr der Anschaffung und in den drei folgenden Jahren setzen Sie sowohl die degressive AfA von 5 % auf den Restwert als auch die Sonder-AfA von bis zu 5 % auf die Bemessungsgrundlage nach § 7b an. Nach Ablauf des vierten Jahres entfällt die Sonder-AfA, und Sie schreiben ausschließlich degressiv weiter, bis Sie gegebenenfalls zur linearen Methode wechseln.

Wichtig: Die Sonder-AfA bezieht sich auf eine eigene Bemessungsgrundlage, die von der Basis der degressiven AfA abweichen kann, insbesondere wenn die tatsächlichen Kosten je Quadratmeter über dem gesetzlichen Höchstwert von 4.000 Euro liegen. Beide Abschreibungsbeträge werden in der Einkommensteuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt.

Welche Rolle spielt das KfW-Darlehen bei der Gesamtrendite?

Das KfW-Förderdarlehen für Effizienzhaus-40-QNG-Objekte kann die Finanzierungskosten eines Neubauerwerbs spürbar beeinflussen. Wer ein Gebäude erwirbt, das den Standard KfW-Effizienzhaus 40 QNG erfüllt, kann gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen ein zinsverbilligtes Darlehen beantragen. Die genauen Konditionen, Zinssätze und Förderhöhen ändern sich regelmäßig und sollten stets direkt auf der offiziellen KfW-Seite geprüft werden.

Ein günstigeres Darlehen verbessert die monatliche Liquiditätssituation eines Anlegers und kann die Differenz zwischen Mieteinnahmen und Finanzierungskosten positiv beeinflussen. In Verbindung mit den hohen Abschreibungen in den ersten Jahren entsteht so ein steuerlich und finanziell interessantes Gesamtbild, das je nach persönlicher Situation unterschiedlich ausfällt. Renditeangaben lassen sich ohne Kenntnis Ihrer individuellen Finanzierungsstruktur, Ihres Steuersatzes und der konkreten Mieteinnahmen nicht seriös pauschal formulieren.

Hinzu kommt, dass Neubauten mit KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard dauerhaft niedrigere Betriebskosten für Mieter bedeuten. Das macht solche Objekte auf dem Mietmarkt attraktiver und kann die Vermietbarkeit langfristig stärken, ohne dass wir dazu konkrete Renditeversprechen machen können oder möchten.

Wann sollte man von der degressiven zur linearen AfA wechseln?

Der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist sinnvoll, sobald der jährliche lineare Abschreibungsbetrag den degressiven übersteigt. Da die degressive AfA immer auf den sinkenden Restwert angewendet wird, nimmt ihr absoluter Wert mit jedem Jahr ab. Die lineare AfA hingegen bleibt konstant und bezieht sich auf den Restwert zum Zeitpunkt des Wechsels, verteilt auf die verbleibende Restnutzungsdauer.

In der Praxis liegt dieser Kreuzungspunkt bei der 5 %-degressiven AfA für Wohngebäude näherungsweise nach etwa 14 bis 16 Jahren, abhängig vom ursprünglichen Abschreibungssatz der linearen Methode und der angenommenen Restnutzungsdauer. Sobald der lineare Betrag höher wäre, lohnt sich der Wechsel, da Sie dann wieder mehr abschreiben als mit der degressiven Methode.

Der Gesetzgeber erlaubt diesen Wechsel jederzeit. Nach dem Wechsel bemisst sich die weitere lineare AfA nach dem Restwert zum Zeitpunkt des Übergangs und der verbleibenden Nutzungsdauer. Eine Rückkehr zur degressiven Methode ist nach dem Wechsel nicht mehr möglich. Es empfiehlt sich daher, den optimalen Wechselzeitpunkt gemeinsam mit einem Steuerberater zu bestimmen, der Ihre individuelle Situation kennt.

Wie die KOWO Immobilien GmbH bei der AfA-Kombination im Neubaukauf unterstützt

Wir begleiten Kapitalanleger nicht nur beim Kauf einer Neubauwohnung, sondern stellen sicher, dass alle steuerlich relevanten Voraussetzungen von Anfang an erfüllt sind. Unsere Projekte entsprechen dem KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard, der sowohl die degressive AfA als auch die Sonder-AfA nach § 7b EStG erst ermöglicht. Auf unserer Seite mit aktuellen Neubauprojekten der KOWO Immobilien GmbH finden Sie Objekte in Leipzig, die genau diese Fördervoraussetzungen erfüllen.

Konkret unterstützen wir Sie dabei auf folgende Weise:

• Wir vermitteln ausschließlich Neubauprojekte mit KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Zertifizierung, die die gesetzlichen Voraussetzungen für beide AfA-Varianten erfüllen.
• Wir erklären Ihnen transparent, welche Unterlagen (QNG-Nachweis, Baubeginnsanzeige, Kaufvertrag) für die steuerliche Geltendmachung relevant sind.
• Wir koordinieren die Zusammenarbeit mit Bauträgern, die alle notwendigen Nachweise rechtzeitig bereitstellen.
• Wir empfehlen Ihnen, die konkreten steuerlichen Auswirkungen mit einem unabhängigen Steuerberater zu besprechen, und stellen dafür alle relevanten Projektdaten zur Verfügung.
• Wir begleiten Sie vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe, damit Sie sich auf Ihre Anlageentscheidung konzentrieren können.

Wenn Sie mehr über unsere aktuellen Projekte erfahren oder Ihre Fragen zur Abschreibungsstrategie in einem persönlichen Gespräch klären möchten, freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme.

Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.