Das KfW 40 QNG Plus Darlehen bietet Käufern von Neubauten mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG Plus) einen spürbaren Zinsvorteil gegenüber marktüblichen Baudarlehen sowie einen Kreditbetrag von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen – bitte auf kfw.de prüfen). Dieser Vorteil entsteht, weil die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) das Darlehen aus Bundesmitteln subventioniert und so einen günstigeren Zinssatz ermöglicht, als ihn Geschäftsbanken am freien Kapitalmarkt anbieten. Die folgenden Abschnitte beantworten die wichtigsten Fragen rund um dieses Förderprogramm.
Wie hoch ist der Zinsvorteil des KfW 40 QNG Plus Darlehens gegenüber einem Marktdarlehen?
Der konkrete Zinsvorteil des KfW 40 QNG Plus Darlehens gegenüber einem Marktdarlehen lässt sich nicht pauschal beziffern, da die KfW ihre Konditionen regelmäßig anpasst und der Vergleich immer vom aktuellen Marktzins abhängt. Erfahrungsgemäß liegt der Zinssatz des KfW-Förderkredits jedoch spürbar unter dem Niveau marktüblicher Baudarlehen – je nach Zinsniveau und persönlicher Bonität kann dieser Unterschied mehrere Zehntelprozentpunkte bis hin zu einem ganzen Prozentpunkt betragen.
Was das in Euro bedeutet, hängt von der Darlehenssumme und der Laufzeit ab. Bei einem Kredit von bis zu 150.000 Euro (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen – bitte auf kfw.de prüfen) und einer Laufzeit von bis zu 35 Jahren mit bis zu 10 Jahren Zinsbindung summiert sich selbst ein moderater Zinsvorteil über die gesamte Laufzeit zu einer relevanten Ersparnis. Als Orientierungsgröße: Bei 100.000 Euro Darlehenssumme und einem angenommenen Zinsvorteil von 0,5 Prozentpunkten ergibt sich je nach persönlicher Situation eine jährliche Zinsersparnis von rund 500 Euro – über 10 Jahre also näherungsweise 5.000 Euro, ohne Berücksichtigung der Tilgungsstruktur.
Wichtig ist außerdem, dass das KfW-Darlehen in der Regel tilgungsfreie Anlaufjahre erlaubt, was die Liquidität in der Anfangsphase schont. Für Kapitalanleger, die die Immobilie vermieten, ist das besonders relevant, da die Finanzierungskosten steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden können.
Welche Voraussetzungen muss ein Objekt erfüllen, um das KfW 40 QNG Plus Darlehen zu erhalten?
Ein Objekt muss zwei zentrale Anforderungen gleichzeitig erfüllen: den Energieeffizienzstandard KfW 40 und das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude in der höchsten Stufe QNG Plus. Nur wenn beide Kriterien nachgewiesen sind, ist der Förderkredit nach Programm 297/298 mit dem erhöhten Kreditbetrag von bis zu 150.000 Euro abrufbar.
KfW Effizienzhaus 40: Der Energiestandard
Der Standard KfW 40 bedeutet, dass das Gebäude maximal 40 Prozent des Primärenergiebedarfs verbraucht, den ein vergleichbares Referenzgebäude nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) benötigen würde. Das ist der höchste Energieeffizienzstandard im KfW-Förderprogramm für Neubauten. In der Praxis wird dieser Standard durch eine hochwertige Gebäudehülle, moderne Wärmedämmung und effiziente Heiztechnik erreicht – etwa durch Wärmepumpen in Kombination mit Photovoltaikanlagen und Batteriespeichern.
QNG Plus: Das Nachhaltigkeitszertifikat
Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) in der Stufe QNG Plus ist ein staatlich anerkanntes Zertifikat, das über die reine Energieeffizienz hinausgeht. Es bewertet ökologische, ökonomische und soziokulturelle Qualitäten eines Gebäudes. Für die Zertifizierung ist ein zugelassener Nachhaltigkeitsberater zwingend erforderlich, der über die Website www.qng.info gefunden werden kann. Zusätzlich muss ein Energieeffizienz-Experte eingebunden werden, der in der Expertenliste des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) geführt ist. Beide Fachleute müssen den Prozess begleiten und dokumentieren.
Kann das KfW 40 QNG Plus Darlehen mit anderen Förderungen kombiniert werden?
Ja, das KfW 40 QNG Plus Darlehen lässt sich grundsätzlich mit anderen Fördermitteln kombinieren, sofern die jeweiligen Programmbedingungen das erlauben und keine Doppelförderung desselben Kostenbestandteils entsteht. Besonders relevant für Kapitalanleger ist die Kombination mit den steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten, die unabhängig von der KfW-Förderung greifen.
Konkret können Käufer eines Neubaus mit KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Standard folgende steuerliche Instrumente nutzen:
- Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 Prozent auf den jeweiligen Restwert der Investitionskosten für Neubauten
- Sonder-AfA nach § 7b EStG: Zusätzlich 5 Prozent jährlich für vier Jahre als steuerliche Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau
Durch die Kombination beider Abschreibungsformen können in den ersten fünf Jahren näherungsweise 42,5 Prozent der Herstellungskosten steuerlich geltend gemacht werden – je nach persönlicher Steuersituation. Diese Abschreibungen sind unabhängig vom KfW-Darlehen und lassen sich parallel nutzen. Das KfW-Darlehen reduziert dabei die Finanzierungskosten, während die AfA-Regelungen die Steuerlast senken. Beide Vorteile wirken gleichzeitig, was das Gesamtpaket für Kapitalanleger besonders interessant macht.
Ob weitere Förderprogramme auf Landes- oder kommunaler Ebene kombiniert werden können, hängt von den jeweiligen Programmbedingungen ab. Hier empfiehlt sich eine individuelle Prüfung durch einen Steuerberater oder Finanzierungsexperten.
Wie beantragt man das KfW 40 QNG Plus Darlehen als Kapitalanleger?
Das KfW 40 QNG Plus Darlehen wird nicht direkt bei der KfW beantragt, sondern über eine Hausbank oder einen anderen Finanzierungspartner, der das Darlehen im Auftrag der KfW vergibt. Der Antrag muss zwingend vor Beginn des Vorhabens gestellt werden – eine nachträgliche Beantragung ist ausgeschlossen.
Der Ablauf gliedert sich in mehrere Schritte:
- Energieeffizienz-Experten einbinden: Beauftragen Sie frühzeitig einen zugelassenen Experten aus der dena-Expertenliste. Dieser begleitet das Projekt und bestätigt den KfW-40-Standard.
- Nachhaltigkeitsberater einbinden: Für das QNG Plus Siegel benötigen Sie zusätzlich einen zertifizierten Nachhaltigkeitsberater, den Sie über qng.info finden.
- Antrag über Hausbank stellen: Wenden Sie sich an Ihre Hausbank oder einen anderen Finanzierungspartner und beantragen Sie das Darlehen aus dem KfW-Programm 297/298. Die Bank leitet den Antrag an die KfW weiter.
- Nachweise einreichen: Nach Fertigstellung des Gebäudes müssen die Energieeffizienz und das QNG Plus Siegel durch die beauftragten Experten bestätigt und der KfW gegenüber dokumentiert werden.
Als Kapitalanleger, der die Immobilie vermieten möchte, sollten Sie außerdem prüfen, ob die Finanzierungsstruktur optimal auf die steuerliche Situation abgestimmt ist. Die Zinsen des KfW-Darlehens sind als Werbungskosten absetzbar, was die tatsächliche Nettolast je nach persönlichem Steuersatz deutlich reduzieren kann. Aktuelle Konditionen und Antragsunterlagen finden Sie auf kfw.de.
Was passiert mit dem Zinsvorteil, wenn die KfW-Förderung ausläuft?
Wenn das KfW-Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung ausläuft oder vollständig getilgt ist, entfällt der Zinsvorteil gegenüber dem Markt. Ab diesem Zeitpunkt gelten für eine eventuelle Anschlussfinanzierung die dann aktuellen Marktkonditionen. Das ist ein wichtiger Planungsfaktor, den Kapitalanleger von Anfang an berücksichtigen sollten.
Konkret bedeutet das: Das KfW-Darlehen hat eine Zinsbindung von bis zu 10 Jahren und eine Laufzeit von bis zu 35 Jahren. Nach Ende der Zinsbindung wird ein neuer Zinssatz vereinbart – entweder erneut mit der KfW (sofern das Programm weiterhin besteht und die Konditionen es erlauben) oder mit einer Geschäftsbank. In einem veränderten Zinsumfeld kann die Anschlussfinanzierung teurer oder günstiger ausfallen als das ursprüngliche Darlehen.
Für eine solide Finanzierungsplanung empfiehlt sich daher:
- Tilgungsstrategie von Anfang an festlegen: Eine höhere anfängliche Tilgung reduziert das Restdarlehen bis zum Ende der Zinsbindung und damit das Risiko bei der Anschlussfinanzierung.
- Forward-Darlehen prüfen: Ab etwa zwei bis drei Jahren vor Ablauf der Zinsbindung können Anschlusskonditionen über ein Forward-Darlehen gesichert werden.
- Steuerliche Situation neu bewerten: Mit wachsendem Eigenkapitalanteil und sinkenden Finanzierungskosten verändert sich auch die steuerliche Optimierungsstrategie.
Wichtig ist außerdem: Die steuerlichen Abschreibungen nach § 7b EStG (Sonder-AfA) und § 7 Abs. 5a EStG (degressive AfA) laufen unabhängig vom KfW-Darlehen und sind nicht an dessen Laufzeit gebunden. Auch wenn das Darlehen ausläuft, bleiben die Abschreibungsmöglichkeiten in den jeweiligen Anwendungszeiträumen bestehen.
Wie die KOWO Immobilien GmbH beim KfW 40 QNG Plus Darlehen unterstützt
Wer in eine Neubauwohnung mit KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Standard investieren möchte, steht vor einer Vielzahl von Anforderungen: der richtigen Objektwahl, der Abstimmung mit Energieeffizienz-Experten, der Beantragung des Förderkredits und der steuerlichen Strukturierung. Wir begleiten Sie durch diesen gesamten Prozess.
Unsere KOWO Immobilien GmbH vertreibt ausschließlich Neubauprojekte, die den KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Standard erfüllen und damit die Voraussetzungen für das zinsverbilligte Darlehen nach KfW-Programm 297/298 mitbringen. Das bedeutet für Sie:
- Alle angebotenen Objekte erfüllen bereits die energetischen und nachhaltigen Anforderungen für die KfW-Förderung
- Wir arbeiten mit erfahrenen Bauträgern und Kooperationspartnern zusammen, die den QNG-Plus-Standard sicherstellen
- Wir begleiten Sie vom ersten Beratungsgespräch bis zur vollständigen Abwicklung des Kaufvorgangs
- Wir informieren Sie transparent über alle relevanten Förder- und Abschreibungsmöglichkeiten, damit Sie gemeinsam mit Ihrem Steuerberater die optimale Entscheidung treffen können
- Unsere Marktkenntnis im Raum Leipzig, die wir seit über 30 Jahren aufgebaut haben, hilft Ihnen, Objekte in besonders nachgefragten Lagen zu identifizieren
Wenn Sie mehr über unsere aktuellen Projekte erfahren oder eine erste Einschätzung zu Ihrer Situation erhalten möchten, stehen wir Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.