Ja, eine Kapitalanlagewohnung darf man grundsätzlich später selbst nutzen. Allerdings hat dieser Schritt erhebliche steuerliche und förderrechtliche Konsequenzen, die Sie vorab genau kennen sollten. Ob und wann sich der Wechsel zur Eigennutzung lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab, die dieser Artikel systematisch beantwortet.
Unter welchen Bedingungen darf man eine Kapitalanlagewohnung selbst beziehen?
Eine Kapitalanlagewohnung darf grundsätzlich selbst bezogen werden, wenn die gesetzlich vorgeschriebene Vermietungsfrist abgelaufen ist. Bei Wohnungen, für die Sonderabschreibungen nach § 7b EStG in Anspruch genommen wurden, gilt eine Mindestnutzungsdauer von zehn Jahren zur entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken. Erst nach Ablauf dieses Zeitraums können Eigentümer frei über die Nutzung entscheiden.
Konkret bedeutet das: Wer eine Neubauwohnung erwirbt und die Sonder-AfA nutzt, muss die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren vermieten. Zieht der Eigentümer innerhalb dieser Frist selbst ein, verliert er rückwirkend alle in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen. Das Finanzamt fordert die steuerlichen Vorteile dann zurück.
Unabhängig von der Sonder-AfA gibt es noch eine weitere Frist, die Eigentümer im Blick behalten sollten: die Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, muss einen etwaigen Veräußerungsgewinn versteuern. Ausnahmen gelten, wenn die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde. Die Eigennutzung kann in diesem Fall steuerlich vorteilhaft sein, wenn ein Verkauf geplant ist.
Was passiert mit den Steuervorteilen bei Eigennutzung?
Bei vorzeitiger Eigennutzung innerhalb der Zehnjahresfrist werden alle bisher gewährten Sonderabschreibungen nach § 7b EStG rückwirkend gestrichen. Das Finanzamt hebt die entsprechenden Steuer- oder Feststellungsbescheide auf und fordert die zu Unrecht erhaltenen Steuervorteile zuzüglich Zinsen zurück. Dies kann je nach persönlicher Steuersituation eine erhebliche Nachzahlung bedeuten.
Dasselbe gilt für die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: Auch diese Abschreibung setzt voraus, dass die Wohnung zur entgeltlichen Vermietung genutzt wird. Sobald der Eigentümer selbst einzieht, entfällt die Berechtigung zur weiteren Inanspruchnahme der degressiven Abschreibung.
Nach Ablauf der Zehnjahresfrist hingegen sind die in der Vermietungsphase genutzten Steuervorteile nicht mehr rückforderbar. Der Eigentümer hat dann die volle Flexibilität, die Wohnung selbst zu beziehen, ohne steuerliche Nachteile befürchten zu müssen. Werbungskosten, die während der Vermietungsphase geltend gemacht wurden, bleiben ebenfalls anerkannt.
Wie wirkt sich die Eigennutzung auf das KfW-Darlehen aus?
Das KfW-Förderdarlehen, das für Neubauwohnungen mit dem Standard KfW-Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse (QNG) verfügbar ist, ist grundsätzlich nicht an eine dauerhafte Vermietung geknüpft. Eine spätere Eigennutzung führt in der Regel nicht automatisch zur Rückforderung des Darlehens. Allerdings sollten Sie die genauen Konditionen Ihres individuellen Darlehensvertrags prüfen, da die Bedingungen je nach Programm variieren können.
Wichtig ist: Das KfW-Förderprogramm für energieeffizientes Bauen richtet sich sowohl an Kapitalanleger als auch an Selbstnutzer. Ein Wechsel von der Kapitalanlage zur Eigennutzung ist fördertechnisch also grundsätzlich möglich, ohne dass das Darlehen gefährdet wird. Dennoch empfiehlt es sich, vor einem Nutzungswechsel direkt bei der KfW nachzufragen, welche Meldepflichten oder Bedingungen für Ihren konkreten Darlehensvertrag gelten. Aktuelle Konditionen und Programmbedingungen finden Sie unter kfw.de (gemäß aktuell gültigen KfW-Konditionen, bitte dort prüfen).
Zu beachten ist außerdem, dass das KfW-Darlehen und die steuerlichen Förderungen zwei voneinander unabhängige Instrumente sind. Auch wenn das Darlehen bei Eigennutzung bestehen bleibt, verlieren Sie bei einem vorzeitigen Nutzungswechsel dennoch die steuerlichen Vorteile aus der Sonder-AfA und der degressiven AfA.
Wann lohnt sich der Wechsel zur Eigennutzung finanziell?
Der Wechsel zur Eigennutzung lohnt sich finanziell am ehesten dann, wenn die Zehnjahresfrist vollständig abgelaufen ist, alle Sonderabschreibungen planmäßig in Anspruch genommen wurden und die persönliche Lebenssituation eine Eigennutzung sinnvoll macht. In diesem Fall hat der Eigentümer alle steuerlichen Vorteile der Vermietungsphase vollständig genutzt und kann anschließend kostenfrei in die Wohnung einziehen.
Folgende Aspekte sollten Sie bei der Abwägung berücksichtigen:
- Steuerliche Gesamtbilanz: Wie viel haben Sie durch Sonder-AfA, degressive AfA und Werbungskosten in der Vermietungsphase insgesamt eingespart? Diese Summe steht dem Verzicht auf künftige Mieteinnahmen gegenüber.
- Mietentwicklung am Standort: In wachstumsstarken Lagen können die entgehenden Mieteinnahmen bei einem Nutzungswechsel erheblich sein. Eine Weitervermietung kann in solchen Märkten langfristig attraktiver bleiben.
- Persönliche Wohnsituation: Wenn Sie derzeit selbst Miete zahlen, kann der Einzug in die eigene Wohnung nach Ablauf der Frist die laufenden Wohnkosten spürbar reduzieren.
- Verkaufsplanung: Plant der Eigentümer einen Verkauf, kann Eigennutzung in den letzten zwei bis drei Jahren vor dem Verkauf die Spekulationssteuer vermeiden, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Eine pauschale Empfehlung lässt sich hier nicht geben, da die individuelle Steuer- und Finanzsituation stark variiert. Eine Beratung durch einen Steuerberater hilft, die konkrete Vorteilhaftigkeit für Ihre Situation zu berechnen.
Welche Fristen müssen Eigentümer bei der Umnutzung beachten?
Eigentümer müssen bei der Umnutzung einer Kapitalanlagewohnung zur Eigennutzung vor allem zwei zentrale Fristen im Blick behalten: die Zehnjahresfrist für die Sonder-AfA nach § 7b EStG und die Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Beide Fristen beginnen grundsätzlich mit dem Jahr der Anschaffung oder Herstellung der Wohnung.
Im Überblick gelten folgende Fristen:
- Zehn Jahre Vermietungspflicht (§ 7b EStG): Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet sein. Ein Einzug vor Ablauf dieser Frist führt zur rückwirkenden Streichung aller Sonderabschreibungen.
- Zehn Jahre Spekulationsfrist (§ 23 EStG): Wird die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, ist ein Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Ausnahme: Die Wohnung wurde im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst genutzt.
- Drei Jahre Baukostenobergrenze: Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Anschaffungsjahres die zulässige Baukostenobergrenze überschreiten, können ebenfalls zur Rückforderung der Sonder-AfA führen.
Praktisch bedeutet das: Wer eine Neubauwohnung als Kapitalanlage erwirbt und alle Steuervorteile vollständig nutzen möchte, sollte die Eigennutzung frühestens nach Ablauf des zehnten Jahres nach der Anschaffung planen. Eine genaue Prüfung der individuellen Fristen durch einen Steuerberater ist in jedem Fall empfehlenswert, da die Berechnung im Einzelfall von verschiedenen Faktoren abhängt.
Neubauprojekte in Leipzig mit KOWO Immobilien GmbH
Die Frage, ob und wann eine Kapitalanlagewohnung selbst genutzt werden kann, ist eng mit der Qualität und Lage der Immobilie verknüpft. Wir bei KOWO Immobilien GmbH begleiten unsere Kunden genau deshalb von Anfang an umfassend, damit sie alle relevanten Aspekte ihrer Investitionsentscheidung kennen. Unsere aktuellen Neubauprojekte erfüllen den höchsten energetischen Standard als KfW-Effizienzhaus 40 QNG plus, was sowohl für die Vermietungsphase als auch für eine spätere Eigennutzung optimale Voraussetzungen schafft.
Was wir konkret für Sie leisten:
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Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.