Ein KfW-Effizienzhaus 40 QNG Plus muss zwei voneinander unabhängige Anforderungssysteme gleichzeitig erfüllen: den energetischen Standard KfW 40 sowie das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude in der Stufe PLUS. Beide Komponenten zusammen bilden die Grundlage für die attraktivsten staatlichen Förderprogramme im Neubaubereich. Die folgenden Abschnitte erklären, was diese Anforderungen konkret bedeuten, welche Fördervorteile daran geknüpft sind und worauf Käufer und Investoren beim Kauf achten sollten.
Welche technischen Anforderungen muss ein KfW-40-QNG-Plus-Haus erfüllen?
Ein KfW-40-QNG-Plus-Haus muss erstens den energetischen Effizienzstandard KfW 40 erreichen, also einen Jahresprimärenergiebedarf von maximal 40 Prozent des gesetzlichen Referenzgebäudes, und zweitens das QNG-Siegel in der Stufe PLUS vorweisen, das ganzheitliche Nachhaltigkeitskriterien über die reine Energieeffizienz hinaus bewertet. Erst die Kombination beider Nachweise öffnet den Zugang zu den günstigsten KfW-Förderprogrammen.
Der energetische Teil verlangt eine sehr gut gedämmte Gebäudehülle, eine hocheffiziente Haustechnik sowie eine kontrollierte Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Häufig kommen erneuerbare Energiequellen wie Wärmepumpen oder Photovoltaikanlagen zum Einsatz, um den niedrigen Primärenergiebedarf zu erreichen.
Das QNG-Siegel in der Stufe PLUS stellt darüber hinaus konkrete Anforderungen in mehreren Kategorien:
Treibhausgase und Primärenergie im Lebenszyklus
Für die QNG-PLUS-Zertifizierung dürfen die Treibhausgasemissionen eines Wohngebäudes über den gesamten Lebenszyklus maximal 24 kg CO₂-Äquivalent pro Quadratmeter und Jahr betragen. Der Bedarf an nicht erneuerbarer Primärenergie ist auf maximal 96 kWh pro Quadratmeter und Jahr begrenzt. Diese Werte werden über eine Ökobilanzierung berechnet, die Bau, Betrieb und Rückbau des Gebäudes einschließt.
Nachhaltige Materialien und Schadstoffvermeidung
Mindestens 50 Prozent der verbauten Hölzer, Holzprodukte und Holzwerkstoffe müssen nachweislich aus nachhaltiger Forstwirtschaft stammen. Zusätzlich gelten strenge Anforderungen an die Schadstoffvermeidung in Baumaterialien, sowohl zum Schutz der Bewohner als auch im Sinne einer späteren Kreislaufwirtschaft. Schadstoffe in Baustoffen erschweren Recycling und Wiederverwendung erheblich, weshalb das QNG hier klare Grenzen setzt.
Barrierefreiheit nach dem ready-Standard
Für die QNG-PLUS-Stufe müssen mindestens 80 Prozent der Wohneinheiten sowie die Gemeinschaftsflächen des Gebäudes den Standard „ready“ für altengerechtes Wohnen erfüllen. Dieser Standard umfasst mindestens sieben der acht Leitkriterien, darunter ausreichend große Bewegungsflächen, die Vermeidung von Schwellen und Stufen sowie die bauliche Vorbereitung für einen nachträglichen Aufzugseinbau. Diese Maßnahmen sind nach Fertigstellung kaum wirtschaftlich nachrüstbar und sichern die langfristige Nutzbarkeit der Wohnung.
Was bedeutet das QNG-Siegel konkret für Käufer und Investoren?
Das QNG-Siegel ist ein staatlich anerkanntes Qualitätszeichen, das bescheinigt, dass ein Gebäude über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinaus nachhaltig geplant und gebaut wurde. Für Käufer und Investoren bedeutet das in der Praxis: geringere Betriebskosten, höhere Zukunftssicherheit und den Zugang zu staatlichen Förderprogrammen, die ohne dieses Siegel nicht verfügbar sind.
Ein Gebäude mit QNG-Zertifizierung ist nicht nur energieeffizienter im Betrieb, sondern auch langlebiger und breiter nutzbar. Die Barrierefreiheitsanforderungen sorgen dafür, dass Wohnungen auch für ältere Mieter oder Menschen mit eingeschränkter Mobilität geeignet bleiben, was die Vermietbarkeit langfristig stabilisiert. Für Kapitalanleger ist das ein relevanter Faktor bei der Bewertung des Mietpotenzials.
Darüber hinaus schützt das Siegel vor Fehlinvestitionen: Da die Zertifizierung durch ein akkreditiertes Bewertungssystem erfolgt und unabhängig geprüft wird, erhalten Käufer eine verlässliche, objektive Aussage über die Qualität des Gebäudes. Das reduziert das Risiko, eine Immobilie zu erwerben, die zwar energetisch als effizient vermarktet wird, aber wesentliche Nachhaltigkeitskriterien nicht erfüllt.
Welche Fördervorteile sind ausschließlich an den KfW-40-QNG-Plus-Standard geknüpft?
Die Kombination aus KfW-Effizienzhaus 40 und QNG-PLUS-Zertifizierung ist die Voraussetzung für das KfW-Programm Klimafreundlicher Neubau in der Förderstufe mit Nachhaltigkeitsklasse. Dieses Programm bietet zinsgünstige Darlehen, deren Konditionen deutlich attraktiver sind als bei Standardprogrammen ohne QNG-Nachweis. Ohne beide Nachweise gemeinsam ist dieser Förderzugang nicht möglich.
Konkret ermöglicht der KfW-40-QNG-Plus-Standard im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ein zinsverbilligtes Darlehen von bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit, gemäß den aktuell gültigen KfW-Konditionen. Die genauen Zinssätze und Kreditbedingungen ändern sich regelmäßig und sollten direkt auf kfw.de geprüft werden. Wichtig ist: Dieser Förderweg steht ausschließlich für Gebäude offen, die beide Anforderungen gleichzeitig erfüllen.
Für Kapitalanleger kommt hinzu, dass die steuerlichen Sonderabschreibungen, die im nächsten Abschnitt erläutert werden, ebenfalls an diesen energetischen Standard gebunden sind. Die Fördervorteile wirken also auf zwei Ebenen: direkt über günstige Finanzierungskonditionen und indirekt über steuerliche Entlastungen.
Wie wirken sich Sonder-AfA und degressive AfA steuerlich auf Kapitalanleger aus?
Kapitalanleger, die eine Neubauimmobilie im KfW-40-QNG-Plus-Standard erwerben und vermieten, können von zwei steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten profitieren: der Sonder-AfA nach § 7b EStG in Höhe von 5 Prozent jährlich über fünf Jahre sowie der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ebenfalls in Höhe von 5 Prozent. Beide Abschreibungen können unter bestimmten Voraussetzungen kombiniert werden und ermöglichen so eine erhebliche steuerliche Entlastung in den ersten Jahren nach dem Kauf.
Die Sonder-AfA erlaubt es, zusätzlich zur regulären linearen Abschreibung in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung je 5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich geltend zu machen. Das senkt das zu versteuernde Einkommen in einem Zeitraum, in dem Kapitalanleger typischerweise hohe Anfangskosten tragen. Die degressive AfA setzt dagegen beim Gebäudewert an und ermöglicht ebenfalls 5 Prozent jährlich, wobei sich die Bemessungsgrundlage jedes Jahr auf den Restwert reduziert.
Wie stark diese Abschreibungen die individuelle Steuerlast tatsächlich senken, hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz und der Gesamtsituation des Anlegers ab. Orientierungsweise lässt sich sagen: Je höher der persönliche Steuersatz, desto stärker wirkt die steuerliche Entlastung durch Abschreibungen. Eine individuelle Berechnung sollte immer mit einem Steuerberater erfolgen.
Woran erkennt man ein echtes KfW-40-QNG-Plus-Projekt beim Kauf?
Ein echtes KfW-40-QNG-Plus-Projekt erkennt man an zwei unabhängigen Nachweisen: dem Energieausweis, der den Effizienzstandard KfW 40 bestätigt, sowie dem QNG-Zertifikat, das von einem akkreditierten Bewertungssystem ausgestellt wird. Beide Dokumente müssen beim Kauf vorliegen oder für die fertiggestellte Immobilie verbindlich zugesagt sein.
Im Kaufprozess sollten Interessenten konkret nach folgenden Unterlagen fragen:
- Energieausweis mit ausgewiesenem Primärenergiebedarf von maximal 40 Prozent des Referenzgebäudes
- QNG-Zertifikat oder eine verbindliche Bestätigung des Bauträgers, dass die Zertifizierung für das Projekt beantragt und geplant ist
- KfW-Bestätigung zum Antrag auf das Förderprogramm Klimafreundlicher Neubau mit Nachhaltigkeitsklasse
- Nachweis über die Planung durch einen zugelassenen Energieeffizienz-Experten
Vorsicht ist geboten, wenn ein Projekt lediglich mit dem Begriff „energieeffizient“ oder „nachhaltig“ beworben wird, ohne konkrete Zertifizierungsunterlagen zu benennen. Das QNG-Siegel ist ein standardisiertes, staatlich anerkanntes Instrument, das nicht durch allgemeine Marketingaussagen ersetzt werden kann. Seriöse Anbieter legen die relevanten Dokumente transparent vor und können den Zertifizierungsprozess nachvollziehbar erklären.
Auch der Zeitpunkt des Kaufs spielt eine Rolle: Wer eine Immobilie im Rohbau oder als Projektentwicklung erwirbt, sollte im Kaufvertrag eine verbindliche Klausel zur QNG-Zertifizierung und zum KfW-Effizienzstandard verankern lassen. So ist sichergestellt, dass die Fördervoraussetzungen auch bei Fertigstellung tatsächlich erfüllt sind.
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei KfW 40 QNG Plus Neubauprojekten unterstützt
Wir beschäftigen uns seit über 30 Jahren mit dem Leipziger Immobilienmarkt und haben uns auf den Vertrieb von Neubauprojekten spezialisiert, die ausschließlich den KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Standard erfüllen. Das ist keine Selbstverständlichkeit: Viele Neubauprojekte erreichen diesen Standard nicht, und wir vermarkten bewusst nur Objekte, die alle Voraussetzungen für die attraktivsten staatlichen Förderprogramme mitbringen.
Was das für Sie konkret bedeutet:
- Wir führen Sie durch den gesamten Kaufprozess, von der ersten Projektpräsentation bis zur notariellen Beurkundung
- Wir stellen sicher, dass alle relevanten Nachweise für KfW-Förderung und QNG-Zertifizierung vorliegen und transparent kommuniziert werden
- Wir arbeiten ausschließlich mit erfahrenen Bauträgern zusammen, die den energetischen Standard nachweislich umsetzen
- Wir informieren Sie sachlich über die steuerlichen Rahmenbedingungen, empfehlen aber für die individuelle Berechnung immer einen unabhängigen Steuerberater
- Wir begleiten auch institutionelle Investoren und Family Offices bei der Abwicklung größerer Ankäufe diskret und professionell
Einen Überblick über unsere aktuellen Projekte finden Sie direkt bei KOWO Immobilien GmbH. Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Projekt oder zum Kaufprozess haben, stehen wir Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.