Warum ist KfW 40 QNG PLUS besonders attraktiv für Investoren?

Das KfW-Effizienzhaus 40 QNG Plus ist für Kapitalanleger besonders attraktiv, weil es drei Fördervorteile gleichzeitig erschließt: maximale steuerliche Abschreibungen durch Sonder-AfA und degressive AfA, ein zinsverbilligtes KfW-Darlehen sowie dauerhaft niedrige Betriebskosten, die die Vermietbarkeit langfristig sichern. Diese Kombination ist ausschließlich Objekten mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) in der Stufe KfW 40 vorbehalten. Der folgende Artikel beantwortet die wichtigsten Fragen, die sich Investoren vor dem Kauf stellen.

Welche steuerlichen Vorteile bietet KfW 40 QNG Plus für Kapitalanleger?

Kapitalanleger, die eine Neubauwohnung mit KfW-40-QNG-Plus-Standard zur Vermietung erwerben, können in den ersten Jahren besonders hohe steuerliche Abschreibungen geltend machen. Konkret sind zwei Abschreibungsarten kombinierbar: die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG in Höhe von 5 % sowie die Sonder-AfA nach § 7b EStG in Höhe von ebenfalls 5 % jährlich über vier Jahre.

In der Praxis bedeutet das: In den ersten fünf Jahren lassen sich je nach persönlicher Steuersituation näherungsweise bis zu 42,5 % der Herstellungskosten steuerlich abschreiben. Für einkommensstarke Anleger mit einem hohen Grenzsteuersatz kann das die tatsächliche Nettoinvestition spürbar reduzieren. Wie hoch die individuelle Steuerentlastung ausfällt, hängt von der persönlichen Einkommenssituation ab und sollte mit einem Steuerberater abgestimmt werden.

Wichtig: Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, unter anderem an die Einhaltung von Kostengrenzen und die Nutzung zu Wohnzwecken. Die degressive AfA gilt für neu errichtete Wohngebäude, bei denen der Bauantrag nach dem maßgeblichen Stichtag gestellt wurde. Beide Instrumente wurden seit 2024 deutlich attraktiver gestaltet, um Investitionen in den Mietwohnungsneubau zu fördern.

Wie funktioniert das KfW-Darlehen von bis zu 150.000 Euro?

Für Neubauten mit KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard stellt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) über das Förderprogramm 297/298 „Klimafreundlicher Neubau“ einen Förderkredit bereit, der je nach aktuell gültigen Konditionen bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit betragen kann. Dieser Kredit wird zu vergünstigten Konditionen vergeben und ist ausschließlich für Gebäude mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) in der höchsten Effizienzklasse verfügbar.

Das Darlehen wird nicht direkt von der KfW ausgezahlt, sondern über die Hausbank des Investors beantragt. Die genauen Zinssätze, Laufzeiten und Tilgungsmodalitäten richten sich nach den jeweils aktuell gültigen KfW-Konditionen und können sich ändern. Maßgeblich sind stets die zum Zeitpunkt der Antragstellung gültigen Bedingungen. Aktuelle Konditionen finden Sie direkt auf der offiziellen KfW-Seite (bitte dort prüfen).

Für die Beantragung ist die Einbindung eines zertifizierten Energieeffizienz-Experten zwingend erforderlich. Für Objekte mit QNG-Zertifizierung wird zusätzlich ein akkreditierter Nachhaltigkeitsberater benötigt. Diese Anforderung stellt sicher, dass das Gebäude tatsächlich die hohen energetischen und ökologischen Standards erfüllt, die die Förderung rechtfertigen.

Was unterscheidet KfW 40 QNG Plus von anderen Energieeffizienzklassen?

Das KfW-Effizienzhaus 40 ist die anspruchsvollste Energieeffizienzklasse im deutschen Neubaubereich: Ein solches Gebäude verbraucht nur 40 % der Primärenergie, die ein vergleichbares Referenzgebäude nach Gebäudeenergiegesetz benötigen würde. Das QNG Plus ergänzt diesen energetischen Standard um eine umfassende Nachhaltigkeitszertifizierung, die weit über den reinen Energieverbrauch hinausgeht.

Was das QNG Plus konkret prüft

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) wird vom Bundesbauministerium vergeben und bewertet Gebäude nach einem ganzheitlichen Kriterienkatalog. Geprüft werden unter anderem soziokulturelle und funktionale Qualität, Ressourceninanspruchnahme, Umweltwirkungen über den gesamten Lebenszyklus sowie Barrierefreiheit. Für das QNG-PLUS-Niveau gelten konkrete Benchmarks: Die Treibhausgasemissionen dürfen im Gebäudelebenszyklus maximal 24 kg CO₂-Äquivalent pro Quadratmeter und Jahr betragen, der Bedarf an nicht erneuerbarer Primärenergie maximal 96 kWh pro Quadratmeter und Jahr.

Warum dieser Unterschied für Investoren relevant ist

Nur Gebäude mit dem KfW-40-QNG-Standard qualifizieren sich für die höchste KfW-Förderstufe und die kombinierte Nutzung von Sonder-AfA und degressiver AfA. Gebäude der Klasse KfW 55 oder KfW 70 erfüllen diese Voraussetzungen nicht. Das bedeutet: Ein Investor, der alle steuerlichen und finanziellen Fördervorteile ausschöpfen möchte, ist auf Objekte mit diesem spezifischen Standard angewiesen. Die Zertifizierung schafft zudem Transparenz am Immobilienmarkt und stärkt die langfristige Wertstabilität des Objekts.

Welche Rendite können Investoren mit KfW 40 QNG Plus Objekten erwarten?

Konkrete Renditeversprechen lassen sich für KfW-40-QNG-Plus-Objekte nicht pauschal formulieren, da die tatsächliche Rendite von einer Vielzahl individueller Faktoren abhängt: Kaufpreis, Finanzierungsstruktur, Mieteinnahmen, persönlicher Steuersatz und Standort spielen alle eine wichtige Rolle. Allgemein lässt sich sagen, dass die Kombination aus steuerlicher Entlastung und günstiger Förderfinanzierung die Nettoinvestitionskosten je nach Situation spürbar reduzieren kann.

Aus Anlegerperspektive sind drei Faktoren besonders relevant:

Steuerliche Entlastung in der Anfangsphase: Die hohen Abschreibungen in den ersten Jahren können die Steuerlast des Investors erheblich senken und so den effektiven Kapitaleinsatz verringern.
Niedrige Betriebskosten: Der hohe energetische Standard führt zu dauerhaft niedrigen Nebenkosten, was die Attraktivität für Mieter erhöht und Leerstandsrisiken reduziert.
Langfristige Wertstabilität: Nachhaltig zertifizierte Gebäude sind laut Marktbeobachtungen für verschiedene Nutzergruppen attraktiv, langfristig nutzbar und gelten als wertstabiler als Objekte mit schlechterer Energiebilanz.

Eine individuelle Renditeberechnung sollte immer in Abstimmung mit einem unabhängigen Steuer- oder Finanzberater erfolgen, da die persönliche Situation maßgeblich das Ergebnis beeinflusst.

Für wen lohnt sich eine KfW 40 QNG Plus Immobilie besonders?

Eine KfW-40-QNG-Plus-Immobilie lohnt sich vor allem für einkommensstarke Privatpersonen, die eine hohe Steuerlast tragen und diese durch Abschreibungen gezielt reduzieren möchten. Je höher der persönliche Grenzsteuersatz, desto stärker wirken die steuerlichen Abschreibungseffekte in der Anfangsphase.

Besonders gut geeignet ist dieses Investitionsmodell für folgende Gruppen:

Angestellte und Freiberufler mit hohem Einkommen, die ihre Steuerlast durch Werbungskosten und Abschreibungen senken möchten
Selbstständige und Unternehmer, die Kapital langfristig und planbar anlegen wollen
Investoren mit Interesse an nachhaltigem Vermögensaufbau, die Wert auf Wertstabilität und Zukunftsfähigkeit ihrer Immobilien legen
Anleger, die bereits Immobilien im Portfolio haben und ihre Diversifikation um eine steuerlich optimierte Neubauwohnung erweitern möchten

Weniger geeignet ist das Modell für Anleger mit niedrigem Grenzsteuersatz, da die steuerliche Hebelwirkung dann entsprechend geringer ausfällt. Auch sollte die Kapitalanlage langfristig angelegt sein, da die Abschreibungsvorteile über mehrere Jahre verteilt wirken.

Wo liegen die besten Standorte für KfW 40 QNG Plus Neubauten?

Die Attraktivität eines Standorts für KfW-40-QNG-Plus-Investitionen hängt von mehreren Faktoren ab: Bevölkerungswachstum, Mieternachfrage, Preisniveau im Verhältnis zu anderen Metropolen sowie die wirtschaftliche und infrastrukturelle Entwicklung der Stadt. Wachstumsstarke Städte abseits der teuersten Immobilienmärkte bieten dabei oft das günstigste Verhältnis aus Kaufpreis, Mietpotenzial und Wertsteigerungschancen.

Relevante Kriterien bei der Standortauswahl sind:

Demografisches Wachstum: Städte mit Bevölkerungszuwachs sorgen für stabile und wachsende Mieternachfrage
Wirtschaftliche Dynamik: Universitätsstädte und Wirtschaftszentren mit diversifizierter Unternehmensstruktur bieten langfristige Stabilität
Zentrale Lagen innerhalb der Stadt: Objekte in zentralen oder innenstadtnahen Lagen erzielen erfahrungsgemäß höhere Mieten und verzeichnen geringere Leerstandsquoten
Preisniveau: Standorte, deren Immobilienpreise im Vergleich zu anderen Großstädten noch Potenzial aufweisen, bieten Kapitalanlegern attraktivere Einstiegskonditionen

Innerstädtische Lagen mit guter Anbindung, Nahversorgung und kultureller Infrastruktur sind dabei besonders gefragt, da sie eine breite Mietergruppe ansprechen und die Vermietbarkeit dauerhaft sichern.

Wie die KOWO Immobilien GmbH bei KfW 40 QNG Plus Investments unterstützt

Wir begleiten Kapitalanleger von der ersten Orientierung bis zur schlüsselfertigen Übergabe ihrer Neubauwohnung. Seit 1993 sind wir im Großraum Leipzig aktiv und haben uns auf den Vertrieb hochwertiger Neubauprojekte mit höchstem energetischen Standard spezialisiert. Alle Objekte, die wir vermarkten, erfüllen den KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Standard, sodass Sie als Investor von sämtlichen steuerlichen und finanziellen Fördervorteilen profitieren können.

Was wir für Sie übernehmen:

Auswahl von Neubauprojekten in zentralen Lagen Leipzigs mit nachgewiesenem KfW-40-QNG-Plus-Standard
Transparente Darstellung aller relevanten Kaufunterlagen und Kostenstrukturen
Koordination mit Bauträgern und Kooperationspartnern vom Grundstücksankauf bis zur Fertigstellung
Diskrete und individuelle Beratung für private Kapitalanleger sowie institutionelle Investoren und Family Offices
Ganzheitliche Betreuung durch den gesamten Kaufprozess

Einen Überblick über unsere aktuellen Neubauprojekte der KOWO Immobilien GmbH finden Sie auf unserer Website. Wenn Sie konkrete Fragen zu einem Objekt oder zur steuerlichen Struktur haben, stehen wir Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.

Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.