Beim Kauf einer Anlageimmobilie fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis zusätzliche Kosten an, die Käufer häufig unterschätzen. Diese sogenannten Nebenkosten umfassen gesetzlich vorgeschriebene Abgaben, notarielle Gebühren sowie gegebenenfalls Maklerkosten und können den Gesamtinvestitionsbetrag spürbar erhöhen. Die folgenden Abschnitte beantworten die wichtigsten Fragen rund um Nebenkosten beim Immobilienkauf als Kapitalanlage.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf insgesamt?
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf liegen in der Regel zwischen rund zehn und fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich aus der Grunderwerbsteuer, den Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls einer Maklerprovision zusammen. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, sollte diesen Betrag von Anfang an in die Gesamtkalkulation einplanen.
Die genaue Höhe der Nebenkosten hängt von mehreren Faktoren ab: dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt, der Frage, ob ein Makler beteiligt ist, und davon, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt. Da die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt, variiert auch der Gesamtbetrag der Nebenkosten von Region zu Region. Wer Immobilien als Kapitalanlage betrachtet, sollte die Nebenkosten nicht als Randposten behandeln, sondern als festen Bestandteil der Investitionssumme.
Welche Nebenkosten sind beim Kauf einer Anlageimmobilie gesetzlich vorgeschrieben?
Gesetzlich vorgeschrieben sind beim Immobilienkauf die Grunderwerbsteuer, die Notargebühren sowie die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch. Diese drei Positionen fallen bei jedem Immobilienkauf in Deutschland an und lassen sich nicht vermeiden. Sie sind unabhängig davon, ob der Kauf über einen Makler abgewickelt wird oder nicht.
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Der Steuersatz wird von den Bundesländern festgelegt und unterscheidet sich daher je nach Standort der Immobilie. In Sachsen, wo Leipzig liegt, gilt ein vergleichsweise moderater Satz.
Die Notargebühren sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und stellt sicher, dass der Eigentumsübergang rechtssicher vollzogen wird. Hinzu kommen die Grundbuchkosten für die Eintragung des neuen Eigentümers sowie für die Eintragung einer eventuell aufgenommenen Grundschuld. Beide Positionen zusammen bewegen sich typischerweise in einem ähnlichen Rahmen.
Was kostet ein Makler beim Kauf einer Anlageimmobilie?
Beim Kauf einer Anlageimmobilie über einen Makler fällt eine Maklerprovision an, die sich üblicherweise an einem prozentualen Anteil des Kaufpreises orientiert. Seit der gesetzlichen Neuregelung im Jahr 2020 gilt in Deutschland das Prinzip der Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer, sofern der Makler für beide Seiten tätig wird.
Die Gesamtprovision und deren Aufteilung können je nach Vereinbarung variieren. Wichtig für Kapitalanleger ist, dass die Maklerprovision Teil der Anschaffungskosten ist und damit die Basis für die Abschreibung erhöht. Das kann sich langfristig steuerlich positiv auswirken, da höhere Anschaffungskosten zu einer höheren Bemessungsgrundlage für die Abschreibung führen.
Welche Nebenkosten sind bei Neubauwohnungen anders als beim Bestandskauf?
Bei Neubauwohnungen entfällt in der Regel die Maklerprovision, wenn der Käufer direkt vom Bauträger erwirbt. Zudem fällt die Grunderwerbsteuer beim Neubaukauf häufig nur auf den Grundstücksanteil an, sofern Grundstück und Bauleistung vertraglich getrennt werden. Das kann die Nebenkosten im Vergleich zum Bestandskauf spürbar reduzieren.
Beim Bestandskauf hingegen wird die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis berechnet, also einschließlich des Gebäudewerts. Ein weiterer Unterschied betrifft mögliche Erschließungskosten oder Baukostenzuschüsse, die beim Neubau anfallen können und beim Bestandskauf in der Regel nicht relevant sind. Neubauwohnungen erfordern außerdem keine unmittelbaren Instandhaltungsrücklagen, da das Gebäude neu ist, was die laufenden Kosten in den ersten Jahren tendenziell überschaubarer macht.
Für Kapitalanleger, die in Neubauprojekte mit hohem energetischem Standard investieren, ergibt sich durch die Kombination aus reduzierten Nebenkosten und attraktiven Fördermöglichkeiten ein relevanter Vorteil gegenüber dem Bestandskauf.
Wie wirken sich die Nebenkosten auf die Rendite einer Kapitalanlage aus?
Die Nebenkosten erhöhen die tatsächliche Investitionssumme und senken damit die anfängliche Rendite einer Kapitalanlage. Da sie beim Kauf sofort anfallen, aber nicht direkt durch Mieteinnahmen gedeckt werden, verlängern sie den Zeitraum, bis eine Investition den Break-even erreicht. Kapitalanleger sollten die Nebenkosten daher immer in die Renditeberechnung einbeziehen.
Konkret bedeutet das: Je höher die Nebenkosten im Verhältnis zum Kaufpreis, desto mehr Eigenkapital oder Zeit ist erforderlich, um eine positive Gesamtrendite zu erzielen. Wer die Nebenkosten kennt und realistisch einplant, kann die tatsächliche Rendite einer Anlageimmobilie deutlich präziser kalkulieren.
Gleichzeitig gilt: Ein Teil der Nebenkosten erhöht die steuerlichen Anschaffungskosten und damit die Abschreibungsbasis. Das mildert die Belastung über die Laufzeit der Investition ab. Wie stark dieser Effekt ins Gewicht fällt, hängt von der persönlichen Steuersituation und der gewählten Abschreibungsmethode ab.
Welche Nebenkosten sind beim Immobilienkauf steuerlich absetzbar?
Beim Kauf einer Anlageimmobilie können mehrere Nebenkosten steuerlich geltend gemacht werden, sofern die Immobilie zur Erzielung von Einkünften genutzt wird. Dazu zählen insbesondere die Grunderwerbsteuer, die Notargebühren, die Grundbuchkosten sowie eine etwaige Maklerprovision. Diese Positionen erhöhen die Anschaffungskosten und fließen damit in die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ein.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Kosten, die sofort als Werbungskosten abgezogen werden dürfen, und solchen, die über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden. Finanzierungskosten wie Zinsen für ein aufgenommenes Darlehen können in der Regel direkt als Werbungskosten im Jahr ihrer Entstehung abgesetzt werden. Anschaffungsnebenkosten hingegen werden zusammen mit dem Kaufpreis über die Abschreibung verteilt.
Für Neubauwohnungen mit dem KfW-Effizienzhaus-40-QNG-plus-Standard bestehen zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten, etwa durch die Sonder-AfA oder die degressive AfA, die die steuerliche Attraktivität solcher Objekte erhöhen. Welche Kosten im konkreten Einzelfall absetzbar sind, hängt von der individuellen steuerlichen Situation ab und sollte mit einem Steuerberater geklärt werden.
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei Nebenkosten und Kapitalanlage unterstützt
Nebenkosten sind ein relevanter Faktor bei jeder Investitionsentscheidung. Wir begleiten Sie von Anfang an transparent durch alle Kostenpositionen, damit Sie Ihre Investition in Leipzig auf einer soliden Grundlage planen können.
- Transparente Kostenübersicht: Wir erläutern Ihnen alle anfallenden Nebenkosten offen und verständlich, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
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- Zentrale Lagen in Leipzig: Wir vertreiben ausschließlich Neubauwohnungen in gefragten Stadtteilen Leipzigs, was die Grundlage für stabile Mieteinnahmen bildet.
- Ganzheitliche Begleitung: Vom ersten Beratungsgespräch bis zum Abschluss des Kaufvertrags stehen wir Ihnen mit über 30 Jahren Marktkenntnis zur Seite.
Wenn Sie mehr über unsere aktuellen Neubauprojekte der KOWO Immobilien GmbH erfahren möchten oder konkrete Fragen zu den Nebenkosten einer Kapitalanlage in Leipzig haben, freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.