BAFA-Förderung

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, kurz BAFA, fördert verschiedene Sanierungsvorhaben in bestehenden Gebäuden im Bereich erneuerbarer Energien. Sie gilt für jeden, der eine energetische Sanierung seiner Immobilie plant. Zu den geförderten Sanierungsmaßnahmen zählen: Austausch alter Fenster, Erneuerung der Haustür sowie Einbau einer Wärmedämmung oder einer neuen Heizungsanlage.

Die Höhe der Zuschüsse ist abhängig von den förderfähigen Gesamtkosten und beträgt maximal 50.000 Euro pro Wohneinheit. Es ist möglich, die BAFA-Förderung mit anderen Programmen wie zum Beispiel der KfW-Förderung zu kombinieren, wenn die Summe der Zuschüsse die förderfähigen Kosten nicht überschreitet.

Barrierefreiheit

Barrierefreiheit bezeichnet die Gestaltung von Gebäuden und Wohnungen, so dass diese auch für Menschen mit Beeinträchtigungen ohne fremde Hilfe zugänglich sind. Obwohl die Begrifflichkeiten barrierefrei und behindertengerecht oft als Synonyme gebraucht werden, richtet sich der Begriff „behindertengerecht“ an Personen mit Defiziten beim Gehen und der Begriff „barrierefrei“ auch an ältere Menschen.

Mit einer einzelnen baulichen Veränderung lässt sich Barrierefreiheit nur in den seltensten Fällen verwirklichen. Eine Wohnung ist zum Beispiel nur dann barrierefrei, wenn das auch für den Zugang zum Haus, den Weg zur Mülltonne oder zum Parkhaus gilt. Die Herausforderung dabei ist es, eine Wohnung und ihr Umfeld so zu gestalten, dass man darin alt werden kann oder mit eingeschränkter Mobilität selbstständig und unabhängig darin wohnen kann.

Baugenehmigung / Bauantrag

Für Neubauten oder ausgewählte Umbauten ist in Deutschland eine Baugenehmigung vorgeschrieben. Mit dieser erteilt die zuständige Bauaufsichtsbehörde die Erlaubnis, eine geplante Baumaßnahme durchzuführen.

Wann eine Baugenehmigung für ein Bauvorhaben erforderlich ist und ein Bauantrag gestellt werden muss, hängt von der Landesbauordnung ab. Es ist ratsam, sich als Bauherr vor Baubeginn sowie vor geplanten An- und Umbauten bei der zuständigen Behörde zu erkundigen und eine Bauvoranfrage zu stellen. Wer ohne behördliche Zustimmung baut, riskiert eine Geldstrafe.

Die Kosten für die Baugenehmigung variieren je nach Art des Verfahrens und des damit verbundenen Aufwands. Schätzungen zufolge sind unterm Strich rund 10,5 Prozent der Baukosten für den Bauantrag zu veranschlagen.

Baugrundstück

Bei einem Baugrundstück handelt es sich nach § 5 Abs. In der Immobilienwertverordnung um „baureifes Land, dessen Flächen nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind“. Der Kaufpreis für ein Baugrundstück bemisst sich nach Euro pro Quadratmeter.

Baulastenverzeichnis

Das Baulastenverzeichnis liefert eine Übersicht aller Baulasten, die auf bestimmten Grundstücken liegen. Dabei handelt es sich um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte Dinge auf seinem Grund und Boden zu dulden, zu unterlassen oder auszuführen. Dabei kann es sich beispielsweise um die Erschließung, die Bereitstellung von Stellplätzen oder festgelegte Mindestabstände zur Bebauung auf dem Nachbargrundstück handeln. Diese können die Nutzbarkeit des Grundstückes einschränken und damit wertmindernd sein, aber auch die Nutzbarkeit erweitern.

Das Baulastenverzeichnis wird von den Baubehörden der jeweiligen Kommunen in Deutschland geführt und kann von Bundesland zu Bundesland variieren. Einsicht erhalten Grundstückseigentümer oder Kaufinteressenten, die über eine Vollmacht des Eigentümers verfügen. Eine persönliche oder telefonische Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis ist oftmals nicht teuer oder sogar kostenlos.

Bauträger

Bauträger sind Unternehmen, die Wohn- und Gewerbeimmobilien zum gewerbsmäßigen Vertrieb errichten. Der Bauträger ist häufig Eigentümer des Grundstückes und tritt damit auch als Bauherr vor Behörden und Bauunternehmen auf. Nach oder während der Errichtung wird die Immobilie oder einzelne Einheiten daraus veräußert und an den Käufer durch eine notarielle Beurkundung übertragen.

Der Bauträger baut mit eigenem und/oder finanziertem Geld auf eigenes Risiko. Er trägt die gesamte Verantwortung für das Bauvorhaben – von der Planung bis zur Fertigstellung. Nach dem Verkauf einer Einheit erhält der Bauträger Abschläge vom Erwerber auf bereits erbrachte Leistungen, wie etwa den Grundstückskauf oder die Erstellung des Rohbaus. Vor Zahlung der letzten Rate wird das Bauprojekt auf Mängel und Abweichung am Bau geprüft. Nach erfolgreicher Abnahme erfolgt die Eigentumsüberschreibung der Immobilie auf den Käufer.

Bauvoranfrage

Wer in Deutschland bauen will, benötigt in der Regel eine Baugenehmigung. Mit einer Bauvoranfrage lässt sich schon vor der detaillierten Bauplanung und der Einreichung eines Bauantrages abklären, ob das Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Vor allem bei Grundstücken, für die es (noch) keinen Bebauungsplan gibt, ist eine Bauvoranfrage sinnvoll und kann dessen Wert entscheidend beeinflussen.

Die Bauvoranfrage kann von jedem gestellt werden, der ein berechtigtes Interesse an der Bebaubarkeit eines Grundstückes hat und eine Vollmacht des Grundstückseigentümers besitzt. Die Abwicklung über einen Architekten ist dabei ratsam, da dieser über alle erforderlichen Unterlagen zum Grundstück und dem Bauvorhaben verfügt.

Zuständig für die Genehmigung der Bauvoranfrage ist die zuständige Baubehörde. Diese prüft auf Grundlage der eingereichten Unterlagen, ob das Bauvorhaben mit dem öffentlichen Baurecht vereinbar ist und damit aus rechtlicher Sicht realisierbar wäre. Je präziser die Formulierung in der Bauvoranfrage gestellt wird, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass der anschließend zu stellende Bauantrag auch so genehmigt wird. In der Regel ist mit einer Bearbeitungszeit von bis zu drei Monaten zu rechnen.

Die Gebühren für die Prüfung einer Bauvoranfrage sind bei der Bauaufsichtsbehörde zu bezahlen und richten sich unter anderem nach dem Prüfungsumfang und der Größe des geplanten Bauvorhabens.

Betriebskosten & Betriebskostenabrechnung

Gemäß Betriebskostenverordnung sind Betriebskosten „die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückes laufend entstehen.“ (§ 1 BetrKV)

Einen Teil dieser Kosten kann der Vermieter in Form einer Vorauszahlung oder einer Betriebskostenpauschale auf seinen Mieter umlegen. Dies muss im Mietvertrag geregelt werden. Zu den umlegbaren Betriebskosten zählen unter anderem Grundsteuer, Wasserversorgung und Entwässerung, Heizkosten, Warmwasserversorgung, Müllabfuhr und Straßenreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Hausmeistergebühren sowie Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung.

Der Mieter zahlt die Betriebskosten regelmäßig durch eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung. Weicht diese von den tatsächlich verbrauchten Kosten ab, muss der Mieter die Mehrkosten nachzahlen oder erhält den zu viel bezahlten Beitrag zurück. Grundlage für diese Gegenüberstellung ist die jährliche Betriebskostenabrechnung, die von der beauftragten Hausverwaltung oder dem Eigentümer selbst erstellt wird.

Sie haben weitere Fragen zur Betriebskostenabrechnung? Informieren Sie sich bei der KOWO Immobilienservice GmbH zu allen Themen rund um die Verwaltung, Vermietung und den Gebäudeservice von Immobilien.

Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten umfassen sämtliche finanziellen Ausgaben, die mit der laufenden Bewirtschaftung einer Immobilie einhergehen. Dazu zählen Instandhaltungskosten wie Wartungen und Reparaturen, Betriebskosten wie Strom- und Wasserversorgung, Verwaltungskosten, Abschreibungen sowie das Mietausfallwagnis.

Einige Bewirtschaftungskosten lassen sich auf den Mieter umlegen. Dazu zählen vor allem die Betriebskosten. Bei einer gewerblichen Vermietung lassen sich dazu noch Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis als sonstige Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Bei den Instandhaltungskosten sowie Abschreibungen handelt es sich um nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten.

Die Bewirtschaftungskosten spielen auch eine wichtige Rolle bei der Bewertung von Immobilien. Als Berechnungsgrundlage für den Immobilienwert bei Kapitalanlagen dient im Rahmen des Ertragswertverfahrens u.a. der Jahresreinertrag, der sich aus den Roherträgen von Miete oder Pacht, von denen die nicht umgelegten Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, ergibt. Damit wirken sich die Bewirtschaftungskosten auch auf den Kaufpreis einer Immobilie aus.

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Bodenrichtwert

Beim Bodenrichtwert handelt sich um den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens. Ermittelt wird der Bodenrichtwert von Gutachterausschüssen der einzelnen Bundesländer. Diese orientieren sich am Wert ähnlicher Grundstücke in der entsprechenden Region.

In Deutschland verfügen alle Kreise, kreisfreien Städte, Gemeinden und Ortschaften über sogenannte Bodenrichtwertkarten. Diese können von jedem Bürger im Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt kostenfrei eingesehen werden. In vielen Gemeinden ist dies auch online möglich

Der Bodenrichtwert dient nicht nur als Grundlage für die Besteuerung von Grund und Boden, sondern ist auch ein wichtiger Anhaltspunkt zur Wertermittlung von Immobilien.

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Denkmalschutz / Denkmal-AfA

Denkmalschutz dient der Erhaltung historisch relevanter Bauwerke. Die unter Denkmalschutz stehenden Immobilien gelten aufgrund ihrer historischen und kulturellen Bedeutung als schützenswerte Objekte. Ob eine Immobilie als Denkmal eingestuft wird, entscheidet das zuständige Denkmalschutzamt des jeweiligen Bundeslands. Allen voran muss ein öffentliches Interesse bestehen, welches die Sicherung und Förderung des Gebäudes als kulturelles Erbe rechtfertigt. Als Denkmalschutz-Voraussetzungen gelten neben dem Baujahr beispielsweise auch eine besondere Architektur oder eine historische Bedeutung.

Eigentümer von Denkmalschutz-Immobilien unterliegen strengen Auflagen und müssen jede Renovierung oder Sanierungsmaßnahme mit dem Denkmalschutzamt abstimmen. Gleichzeitig profitieren sie aber auch von attraktiven Steuervorteilen: Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft und vermietet, kann dank der Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) Sanierungskosten in den ersten zwölf Jahren abschreiben. Dabei können die Kosten in den ersten acht Jahren mit jährlich 9 Prozent und im 9. bis 12. Jahr mit je 7 Prozent geltend gemacht werden. Wird die Denkmalimmobilie selbst genutzt, können 9 Prozent über eine Dauer von zehn Jahren abgeschrieben werden. Wichtig: Um die Denkmal-AfA in Anspruch nehmen zu können, darf mit den Sanierungsmaßnahmen erst nach dem Kauf der denkmalgeschützten Immobilie begonnen werden.

Due-Dilligence

Eine Due-Diligence ist die eingehende Prüfung eines zum Verkauf stehenden Unternehmens oder einer Immobilie. Mithilfe der Due-Diligence wird begutachtet, welche Gefahren und Vorteile mit einem Kauf einhergehen. Es handelt sich dabei also um eine Form der Risikobewertung.

Im Rahmen eines Immobilienkaufs kann sich die Due-Diligence-Prüfung auf finanzielle, steuerliche, rechtliche oder technische Aspekte beziehen. Mit ihrer Hilfe können finanzielle Risiken und Fehlkäufe minimiert oder bestenfalls verhindert werden.

Eigentümergemeinschaft

Unter einer Eigentümergemeinschaft versteht man die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Immobilie. Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird damit automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft.

Als Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt man nicht nur die konkrete Wohnung, sondern wird auch Miteigentümer der gesamten Immobilie. Alle Entscheidungen, die nicht im Speziellen die Wohnung, sondern das sogenannte Gemeinschaftseigentum betreffen, werden daher gemeinsam in der Eigentümergemeinschaft getroffen. Dies erfolgt in der Regel im Rahmen von Eigentümerversammlungen, die einmal jährlich durch den Immobilienverwalter einberufen werden.

Es ist empfehlenswert, sich vor dem Kauf einer Wohnung die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sorgfältig durchzulesen. Diese enthalten wesentliche Informationen zu Haussanierungsmaßnahmen, die in Diskussion, geplant oder vielleicht sogar bereits beschlossen sind. Zudem kann man sich einen Eindruck von der Eigentümergemeinschaft verschaffen.

Sie haben weitere Fragen zum Thema Eigentümergemeinschaft? Informieren Sie sich bei der KOWO Immobilienservice GmbH zu allen Themen rund um die Verwaltung, Vermietung und den Gebäudeservice von Immobilien.

Eigentumsübergang

Der Eigentumsübergang beim Immobilienverkauf findet nicht bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages statt, sondern erst mit der Eintragung des Käufers in das Grundbuch. Erst wenn der Kaufpreis überwiesen wurde und der Käufer die Grunderwerbssteuer gezahlt hat, wird die Umschreibung des Eigentums durch den Notar veranlasst.

Da dies häufig einige Zeit dauern kann, trägt man zum Schutz des Käufers deshalb eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch ein. Diese verhindert, dass der Verkäufer das Objekt noch mit Grundpfandrechten belastet oder an einen anderen Interessenten verkauft.

Eigentümerversammlung

Auf der Eigentümerversammlung der Eigentümergemeinschaft werden wichtige Entscheidungen rund um die Immobilie getroffen. Hierzu kommen alle stimmberechtigten Eigentümer, ggf. ihre Vertreter sowie sonstige geladene Personen in der Regel einmal jährlich auf Einladung des Immobilienverwalters zusammen. Dieser leitet die Veranstaltung, führt die Abstimmung durch, stellt das Beschlussergebnis fest und protokolliert sämtliche Entscheidungen.

Im Rahmen der Eigentümerversammlung werden die Durchführung und Finanzierung von Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen, Hausordnungsthemen, Regeln des täglichen Gebrauches oder etwaige bauliche Veränderungen geregelt und beschlossen. Darüber hinaus wird in der Eigentümerversammlung ein Wirtschaftsplan für das kommende Wirtschaftsjahr erstellt und der Verwalter durch die Bestätigung der Hausgeldabrechnung entlastet.

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Einheitswert

Der Einheitswert dient Finanzämtern als Bemessungsgrundlage zur Berechnung von Grund- und Gewerbesteuer und kommt bei privat, gewerblich sowie land- und forstwirtschaftlich genutzten Immobilien zum Einsatz.

Grundlage für die Berechnung des Einheitswertes bilden die Werteverhältnisse von 1964 (Westdeutschland) beziehungsweise 1935 (Ostdeutschland). Neben der Lage der Immobilie fließen auch Faktoren wie die Bauweise und Ausstattung der Immobilie in die Bewertung ein.

Der Einheitswert liegt meist deutlich unter dem realen Verkehrswert einer Immobilie. Dies liegt daran, dass der Einheitswert alle sechs Jahre neu beziffert wird und sich dabei auf alte Zahlen beruft. Zudem gibt es eine Unterscheidung zwischen West- und Ostdeutschland, die heute aber nicht mehr zeitgemäß ist. Während der Einheitswert für die Berechnung der Grund- und Gewerbesteuer wichtig ist, benötigen Immobilieneigentümer für den Verkauf den aktuellen Verkehrswert. Dieser ist realistischer als der Einheitswert, da er angibt, zu welchem Preis das Objekt auf dem Markt voraussichtlich verkauft werden kann.

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Energieausweis

Der Energieausweis liefert Informationen zur Energieeffizienz eines Gebäudes und ermöglicht somit eine Vergleichbarkeit des energetischen Gebäudezustands mit anderen Immobilien. Er enthält allgemeine Angaben zum Haus, zu den verwendeten Heizstoffen sowie zu den Energiekennwerten. Neuere Ausweise für Wohngebäude führen zusätzlich noch eine Energieeffizienzklasse auf.

Handelt es sich um ein reines Wohngebäude, wird ein Energieausweis für das ganze Gebäude ausgestellt, nicht für eine einzelne Wohnung. In Gebäuden, in denen es sowohl Wohnungen als auch Räume für andere Nutzungen gibt, gilt der Energieausweis nur für den Wohnbereich. Das Dokument ist ab dem Tag der Ausstellung zehn Jahre gültig.

Ein Energieausweis wird grundsätzlich für alle Immobilien benötigt, die verkauft oder vermietet werden sollen. So sind Notare im Rahmen einer Beurkundung des Kaufvertrags verpflichtet, das Vorliegen eines Energieausweises zu überprüfen. Zu den wenigen Ausnahmen, bei denen die Energieausweis-Pflicht nicht greift, zählen selbst bewohnte Immobilien, Denkmalschutzimmobilien, Ferienhäuser und Gebäude, deren Nutzfläche maximal 50 Quadratmeter beträgt.

Ertragswert

Der Ertragswert ist der Wert einer Immobilie, der auf den daraus erzielten, zukünftigen Einnahmen basiert. Zur Berechnung des Ertragswerts werden folgende Parameter verwendet: Bodenrichtwert, Grundstücks- und Wohnfläche, Mietsatz pro Quadratmeter, Zinssatz sowie Bewirtschaftungskosten.

Da sich der Ertragswert auf zukünftig zu erzielenden Mieteinnahmen bezieht, kann der Wert nur Anlageobjekte genutzt werden.

Exposé

Ein Exposé ist die Beschreibung einer zum Verkauf oder zur Vermietung stehenden Immobilie. Es beinhaltet sowohl aussagekräftige Fotos der Immobilie als auch die wichtigsten Informationen über deren Lage, Zustand, Ausstattung, Preis und Provision. Es wird vor dem Verkauf oder der Vermietung der Immobilie vom Eigentümer oder Immobilienmakler erstellt und soll den Kauf- oder Mietinteressenten mit allen wichtigen Informationen über das Objekt versorgen. Während es sich traditionell um eine schriftliche, gestalterische Mappe handelt, wird heutzutage vermehrt auf ein Online-Exposé oder ein PDF gesetzt.

Das Exposé ist in der Regel die erste Informationsquelle für Kauf- oder Mietinteressenten und damit gleichzeitig der erste Schritt auf dem Weg zum Vermittlungserfolg. Damit der passende Interessent auf die Immobilie aufmerksam wird, ist es wichtig, ein ansprechendes Immobilien-Exposé zu erstellen.

Beim Verkauf von Immobilien mit der KOWO Immobilien GmbH erstellen wir ein professionelles Exposé – inklusive Bildern unserer hauseigenen Fotografin und Texten unserer Marketingexperten!

Finanzierung

Als Finanzierung bezeichnet man die Bereitstellung von Geldmitteln, die für eine konkrete Investition nötig sind. Immobilienfinanzierungen sind ein wesentlicher Bestandteil für die Errichtung, den Erwerb oder die Sanierung von Gebäuden.

Sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen können sich über eine Finanzierung Kapital beschaffen. Man unterscheidet daher zwischen privater und gewerblicher Immobilienfinanzierung. Während erstere überwiegend für (selbstgenutzte) Wohnimmobilien (z.B. Einfamilienhaus, Eigentumswohnung) genutzt wird, umfasst letztere die Kapitalbeschaffung für gewerblich genutzte Immobilien. Neben Banken agieren auch Bausparkassen, Versicherungen und Landesförderinstitute wie die KfW als Kreditgeber.

Flurkarte

Eine Flurkarte, auch Liegenschafts- oder Katasterkarte genannt, beinhaltet amtliche Informationen zur Lage eines Grundstücks. Sie zeigt stark vergrößert den Lageplan eines Straßenausschnitts oder den Ausschnitt eines Straßengevierts und enthält Angaben zu Flurstücken und -nummern, Ortsangaben, Gemarkungsgrenzen sowie bestehenden Gebäuden mit Hausnummern. Grundlage für die Eintragungen in der Flurkarte sind die amtlichen Vermessungen der jeweiligen Liegenschaften.

Im Rahmen eines Grundstückserwerbs stellt die Flurkarte einen wichtigen Bestandteil dar, da sie genau belegt, an welcher Stelle sich das Grundstück befindet und wo die Grenzziehung zu den Nachbargrundstücken verläuft. Sie bildet die Basis für Eintragungen im Grundbuch.

Flurstück

Das Flurstück ist ein abgegrenzter und amtlich vermessener Teil der Erdoberfläche, der im Liegenschaftskataster der Bundesländer die kleinste Buchungseinheit bildet. Die Bezeichnung geht auf den Begriff „Flur“ zurück, der ursprünglich die gesamte Landschaft umfasste. In der Amtssprache werden mehrere Flurstücke noch heute als Flur und mehrere Flure wiederum als Gemarkung bezeichnet. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Umgekehrt kann ein Flurstück aber nicht mehrere Grundstücke umfassen. Jedes Flurstück ist eindeutig nummeriert und in sogenannten Flurkarten dargestellt.

Flurstücke spielen beim Verkauf einer Immobilie eine wichtige Rolle, da sie eine wichtige Grundlage für die Bewertung einer Immobilie darstellen. Die Lage eines Grundstücks, welche im Liegenschaftsplan eingesehen werden kann, ist ein wichtiges Beurteilungskriterium bei der Ermittlung des Grundstückswertes.

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Faktor / Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor ist eine wirtschaftliche Kennziffer, die Auskunft über die Höhe des Preises einer Immobilie gibt. Er wird berechnet, indem man den Kaufpreis der Immobilie durch die jährliche Nettokaltmiete dividiert. Somit erhält man eine Aussage darüber, in wie vielen Jahren ein Käufer Mieteinnahmen in Höhe des Kaufpreises erzielen kann. Je günstiger der Kaufpreisfaktor ausfällt, umso besser ist die Rendite einer Immobilie. Aus diesem Grund ist der Faktor vor allem für Investoren interessant, die erfahren wollen, wie schnell sich Anlage ihres Geldes in die jeweilige Immobilie voraussichtlich amortisieren wird.

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