Kann ich mit einer Neubauwohnung Steuern sparen?

Ja, mit einer Neubauwohnung lassen sich Steuern sparen. Wer eine neue Wohnung kauft und diese vermietet, kann über mehrere steuerliche Instrumente seine Steuerlast deutlich reduzieren. Besonders attraktiv ist dabei die Kombination aus Sonder-AfA, degressiver AfA und staatlichen Förderkrediten, die speziell für energieeffiziente Neubauten gelten. Die folgenden Abschnitte erklären, welche Instrumente es gibt, wie sie funktionieren und für wen sie sich besonders eignen.

Welche Steuervorteile bietet eine Neubauwohnung konkret?

Eine Neubauwohnung zur Vermietung bietet drei zentrale steuerliche Vorteile: die reguläre lineare Abschreibung (AfA), die befristete Sonder-AfA nach § 7b EStG sowie die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Diese Instrumente lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen kombinieren und führen in den ersten Jahren nach dem Kauf zu erheblichen steuerlich abzugsfähigen Beträgen.

Hinzu kommen Werbungskosten wie Finanzierungszinsen, Verwaltungskosten und Instandhaltungsaufwendungen, die ebenfalls die Steuerlast mindern. Als Immobilien als Kapitalanlage sind Neubauwohnungen damit eines der wenigen Investitionsgüter, bei denen der Gesetzgeber gezielt steuerliche Anreize für private Anleger geschaffen hat.

Wer eine Wohnung vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Die Abschreibungen und Werbungskosten reduzieren jedoch die steuerpflichtigen Einnahmen erheblich, sodass in der Praxis in den ersten Jahren häufig ein steuerlicher Verlust entsteht, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann.

Was ist die Sonder-AfA und wer darf sie nutzen?

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG erlaubt es, im Jahr der Anschaffung oder Herstellung einer neuen Mietwohnung sowie in den drei Folgejahren jeweils bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage zusätzlich zur regulären Abschreibung abzusetzen. Sie gilt für neue Wohnungen, die bis zum Ende des Jahres ihrer Fertigstellung erworben werden.

Voraussetzung ist, dass der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurde. Die Sonder-AfA kann nur der Anschaffende in Anspruch nehmen, nicht ein späterer Käufer. Sie wird zusätzlich zur regulären linearen AfA von 3 Prozent pro Jahr gewährt, was in den ersten vier Jahren zu einer deutlich erhöhten steuerlichen Abzugsfähigkeit führt.

Nutzen dürfen die Sonder-AfA natürliche Personen, die eine neue Wohnung vermieten. Kapitalgesellschaften sind grundsätzlich ausgeschlossen. Wichtig ist außerdem, dass die Wohnung tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet wird. Eine Nutzung als Ferienwohnung oder Gewerbeobjekt erfüllt die Voraussetzungen in der Regel nicht.

Wie funktioniert die degressive AfA für Neubauwohnungen?

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ermöglicht eine jährliche Abschreibung von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert des Gebäudes. Anders als bei der linearen AfA, bei der jedes Jahr derselbe Betrag abgesetzt wird, sinkt der absolute Abschreibungsbetrag bei der degressiven Methode mit jedem Jahr, da er immer vom verbleibenden Buchwert berechnet wird.

Das führt dazu, dass die Abschreibungsbeträge in den frühen Jahren besonders hoch sind, was für Anleger mit hohem Einkommen in dieser Phase besonders vorteilhaft ist. Voraussetzung ist, dass mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde oder der Kaufvertrag in diesem Zeitraum rechtswirksam abgeschlossen wurde.

Wechsel zur linearen AfA möglich

Der Gesetzgeber räumt dem Steuerpflichtigen ein Wahlrecht ein: Er kann jederzeit von der degressiven zur linearen AfA wechseln. Dieser Wechsel ist dann sinnvoll, wenn der lineare Abschreibungsbetrag den degressiven übersteigt, was in späteren Jahren der Fall sein kann. Ein Wechsel in die andere Richtung, also von linear zu degressiv, ist dagegen nicht zulässig.

Keine außergewöhnliche Abnutzung absetzbar

Solange die degressive AfA angewendet wird, sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung nicht zulässig. Tritt ein solcher Fall ein, kann zur linearen AfA gewechselt werden. Diese Einschränkung ist bei der Planung zu berücksichtigen, hat aber in der Praxis bei neuwertigen Gebäuden selten Auswirkungen.

Welche Rolle spielt das KfW-Effizienzhaus 40 QNG beim Steuersparen?

Das KfW-Effizienzhaus 40 mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist die Voraussetzung für den KfW-Förderkredit Nr. 297/298, der Käufern ein zinsverbilligtes Darlehen von bis zu 150.000 Euro je Wohnung ermöglicht. Dieser günstige Kredit reduziert die Finanzierungskosten erheblich und erhöht damit indirekt die Rentabilität der Investition.

Das QNG-Siegel bescheinigt, dass ein Gebäude besonders hohe Anforderungen an Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Wohnqualität erfüllt. Für Anleger bedeutet das nicht nur niedrigere Nebenkosten für Mieter, sondern auch eine höhere Attraktivität des Objekts auf dem Mietmarkt. Gleichzeitig ist das KfW-Effizienzhaus 40 QNG die Grundlage dafür, dass sowohl die Sonder-AfA als auch die degressive AfA in Kombination mit dem Förderkredit genutzt werden können.

Die Einbindung eines zertifizierten Energieeffizienz-Experten ist für die Beantragung der KfW-Förderung zwingend erforderlich. Für die QNG-Stufe wird zusätzlich ein Berater für Nachhaltigkeit benötigt. Diese Anforderungen stellen sicher, dass nur Gebäude gefördert werden, die tatsächlich den hohen energetischen Standards entsprechen.

Wie hoch ist die tatsächliche Steuerersparnis bei einem Rechenbeispiel?

Die konkrete Steuerersparnis hängt vom Kaufpreis, dem Gebäudeanteil, dem persönlichen Steuersatz und der gewählten Abschreibungsmethode ab. Eine allgemeine Aussage lässt sich daher nicht treffen. Ein vereinfachtes Beispiel zeigt jedoch die Größenordnung der steuerlichen Wirkung.

Angenommen, der auf das Gebäude entfallende Kaufpreis beträgt 300.000 Euro. Die lineare AfA von 3 Prozent ergibt jährlich 9.000 Euro. Die Sonder-AfA von 5 Prozent ergibt in den ersten vier Jahren zusätzlich jeweils 15.000 Euro. Zusammen können in diesen Jahren also bis zu 24.000 Euro pro Jahr steuerlich geltend gemacht werden, bevor die Sonder-AfA ausläuft.

Bei einem persönlichen Steuersatz von beispielsweise 42 Prozent würde das in diesen Jahren eine jährliche Steuerminderung von bis zu rund 10.000 Euro bedeuten. Hinzu kommen absetzbare Zinsen auf das Darlehen sowie weitere Werbungskosten. Wichtig: Diese Zahlen dienen ausschließlich der Veranschaulichung. Die tatsächliche Steuerersparnis ist individuell und sollte mit einem Steuerberater berechnet werden.

Für wen lohnt sich eine Neubauwohnung als Steueroptimierung besonders?

Eine Neubauwohnung als steueroptimierte Kapitalanlage lohnt sich vor allem für Personen mit einem hohen zu versteuernden Einkommen. Je höher der persönliche Steuersatz, desto stärker wirken sich Abschreibungen und Werbungskosten aus, da sie den steuerpflichtigen Betrag in einem höher besteuerten Bereich reduzieren.

Besonders geeignet sind Neubauwohnungen als Kapitalanlage für folgende Gruppen:

Angestellte und Beamte mit hohem Gehalt, die ihre Steuerlast durch Verluste aus Vermietung und Verpachtung senken möchten
Selbstständige und Freiberufler, deren Einkommen stark schwankt und die in einkommensstarken Jahren steuerlich entlasten wollen
Unternehmer, die Kapital diversifizieren und gleichzeitig Steuervorteile nutzen möchten
Personen im mittleren bis späten Berufsleben, die Vermögen für das Alter aufbauen und dabei die Steuerlast aktiv gestalten wollen

Weniger geeignet ist das Modell für Personen mit niedrigem Einkommen, da die steuerliche Wirkung der Abschreibungen bei einem niedrigen Grenzsteuersatz entsprechend geringer ausfällt. Auch wer kurzfristig denkt, sollte bedenken, dass Immobilien als Kapitalanlage ein langfristiges Engagement erfordern, bei dem die steuerlichen Vorteile über viele Jahre akkumulieren.

Wie die KOWO Immobilien GmbH beim Steuersparen mit Neubauwohnungen unterstützt

Wer gezielt in Neubauwohnungen investieren möchte, um steuerliche Vorteile zu nutzen, braucht einen Partner, der die relevanten Projekte kennt und den gesamten Kaufprozess begleitet. Wir bei KOWO Immobilien GmbH sind seit über 30 Jahren im Leipziger Immobilienmarkt tätig und vertreiben ausschließlich Neubauprojekte, die den höchsten energetischen Standard erfüllen.

Was wir konkret für Sie leisten:

Zugang zu Neubauprojekten mit KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard, die die Voraussetzungen für Sonder-AfA, degressive AfA und KfW-Förderkredit erfüllen
Vollständige Begleitung durch den Kaufprozess, von der ersten Anfrage bis zur Übergabe
Transparente Darstellung aller Kosten und Fördervoraussetzungen, damit Sie informierte Entscheidungen treffen können
Projekte in zentralen Lagen Leipzigs mit hoher Nachfrage auf dem Mietmarkt
Betreuung auch für institutionelle Investoren und Family Offices

Wenn Sie wissen möchten, welche Projekte aktuell verfügbar sind und wie die steuerlichen Rahmenbedingungen zu Ihrer persönlichen Situation passen könnten, sprechen Sie uns gerne an. Wir stehen Ihnen für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.

Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.