Steuerersparnis mit Anlageimmobilien – was ist realistisch?

Mit einer Anlageimmobilie lassen sich in Deutschland erhebliche Steuervorteile erzielen, die weit über eine einfache Abschreibung hinausgehen. Wer in einen vermieteten Neubau investiert, der die Anforderungen des KfW-Effizienzhaus 40 QNG+ erfüllt, kann durch die Kombination aus linearer AfA, degressiver AfA und Sonder-AfA einen substanziellen Teil der Anschaffungskosten steuerlich geltend machen. Wie hoch die tatsächliche Ersparnis ausfällt, hängt dabei vom persönlichen Steuersatz, der Objektwahl und der richtigen Kombination der verfügbaren Instrumente ab. Die folgenden Abschnitte erklären, welche Regelungen gelten, welche Voraussetzungen zu erfüllen sind und worauf Kapitalanleger besonders achten sollten.

Wie viel Steuern lassen sich mit einer Anlageimmobilie tatsächlich sparen?

Mit einer vermieteten Anlageimmobilie können Kapitalanleger ihre jährliche Steuerlast spürbar senken, da Abschreibungen, Finanzierungskosten und weitere Werbungskosten das zu versteuernde Einkommen (zvE) direkt reduzieren. Der konkrete Vorteil hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz ab: Wer ein zvE von rund 100.000 Euro hat, zahlt auf jeden zusätzlichen Euro circa 30,9 Prozent Einkommensteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag. Jeder Euro, der durch Abschreibungen oder absetzbare Kosten vom zvE abgezogen wird, spart also direkt diesen Steuerbetrag. Der tatsächliche Steuersatz kann je nach individueller Situation abweichen.

Bei einem zvE von 140.000 Euro steigt der Grenzsteuersatz auf näherungsweise 34 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag. Auch hier gilt: Der tatsächliche Steuersatz kann je nach individueller Situation abweichen. Für Steuerpflichtige im Spitzensteuersatz von 42 Prozent kann jeder Euro Abschreibung die Steuerlast näherungsweise um bis zu 42 Cent senken – je nach individueller Situation. Wer die verfügbaren AfA-Instrumente konsequent kombiniert, kann in den ersten Jahren nach dem Kauf besonders hohe steuerliche Verluste aus Vermietung und Verpachtung generieren, die mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden können.

Wichtig ist dabei, dass die Steuerersparnis keine Renditegarantie ist, sondern ein kalkulierbarer Hebel zur Optimierung der Gesamtinvestition. Wie hoch der Effekt tatsächlich ausfällt, lässt sich nur im Rahmen einer individuellen Steuerberatung ermitteln.

Was ist der Unterschied zwischen linearer, degressiver und Sonder-AfA?

Die drei AfA-Formen unterscheiden sich in ihrer Berechnungsweise und Wirkung: Die lineare AfA verteilt die Abschreibung gleichmäßig über die Nutzungsdauer, die degressive AfA erzeugt in frühen Jahren höhere Abzüge durch einen festen Prozentsatz auf den Restwert, und die Sonder-AfA erlaubt zusätzliche Abschreibungen auf die Anschaffungskosten unabhängig von der regulären AfA.

Lineare AfA

Bei der linearen AfA wird ein gleichbleibender Betrag jährlich abgeschrieben. Für Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, beträgt der Satz 3 Prozent pro Jahr über 33 Jahre. Bei älteren Bestandsimmobilien (Fertigstellung vor 2023) gilt ein Satz von 2 Prozent über 50 Jahre. Die lineare AfA ist planbar und eignet sich als Basis für langfristige Investitionskalkulationen.

Degressive AfA

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG gilt für Neubauten, bei denen der Bauantrag nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurde. Der Satz beträgt 5 Prozent, angewendet auf den jeweiligen Restwert. Da der Restwert jährlich sinkt, fällt auch der absolute Abschreibungsbetrag mit der Zeit, was in den ersten Jahren eine besonders hohe steuerliche Entlastung bringt. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich und kann dann sinnvoll sein, wenn der lineare Betrag den degressiven übersteigt. Die degressive AfA ist ausschließlich für vermietete Wohngebäude nutzbar.

Sonder-AfA nach § 7b EStG

Die Sonder-AfA erlaubt zusätzlich zur regulären Abschreibung eine jährliche Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren. Sie wird neben der linearen oder degressiven AfA gewährt und kann die steuerliche Wirkung in den ersten vier Jahren erheblich verstärken. Voraussetzung ist, dass bestimmte Bedingungen an das Objekt und die Nutzung erfüllt sind.

Welche Voraussetzungen müssen Anlageimmobilien für die Sonder-AfA erfüllen?

Damit eine Anlageimmobilie für die Sonder-AfA nach § 7b EStG qualifiziert, muss sie mehrere klar definierte Bedingungen gleichzeitig erfüllen. Das Gebäude muss neu sein, auf einem Bauantrag basieren, der nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurde, und die Kriterien eines Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllen, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).

Weitere zentrale Voraussetzungen im Überblick:

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen
Die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA ist auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter begrenzt
Eine vorübergehende Beherbergung (z. B. als Ferienwohnung) gilt nicht als Wohnzweck und schließt die Förderung aus
Werden die Voraussetzungen innerhalb der ersten zehn Jahre verletzt, kann die Sonder-AfA rückgängig gemacht werden

Wer die Sonder-AfA in Anspruch nehmen möchte, sollte sicherstellen, dass das Objekt bereits beim Kauf alle Anforderungen erfüllt, da nachträgliche Änderungen zu einer Rückforderung führen können. Eine frühzeitige Abstimmung mit einem Steuerberater ist daher empfehlenswert.

Wie funktioniert das KfW-Darlehen von bis zu 150.000 Euro bei Neubauten?

Für Neubauten, die den Standard eines KfW-Effizienzhaus 40 QNG+ erfüllen, stellt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ein zinsvergünstigtes Darlehen von bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit bereit (Stand: aktuell gültige KfW-Konditionen – bitte vor Investitionsentscheidung auf kfw.de prüfen). Dieses Förderdarlehen ist ausschließlich für Objekte verfügbar, die das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude vorweisen können, und verbessert die Finanzierungsstruktur einer Kapitalanlage spürbar.

Das zinsverbilligte Darlehen senkt die monatliche Zinslast im Vergleich zu einer rein marktüblichen Finanzierung und verbessert damit den Cashflow der Investition. Da die Zinsen für ein Investitionsdarlehen zudem als Werbungskosten steuerlich absetzbar sind, entsteht ein doppelter Vorteil: günstigere Konditionen und gleichzeitig ein höherer absetzbarer Aufwand.

Wichtig zu wissen: Das KfW-Darlehen muss vor Baubeginn oder vor dem Kauf beantragt werden, da eine nachträgliche Beantragung in der Regel ausgeschlossen ist. Die genauen Konditionen, Zinssätze und Tilgungsmodalitäten richten sich nach dem aktuellen KfW-Programm und sollten direkt bei einem KfW-akkreditierten Finanzierungspartner erfragt werden.

Welche weiteren Kosten können Vermieter steuerlich absetzen?

Neben der AfA können Vermieter eine Vielzahl weiterer Kosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Diese Kosten mindern das zu versteuernde Einkommen und erhöhen damit die steuerliche Gesamtwirkung der Investition direkt.

Zu den typischen absetzbaren Positionen gehören:

Finanzierungskosten: Schuldzinsen für Darlehen, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden
Verwaltungskosten: Kosten für eine Hausverwaltung oder einen Verwalter
Instandhaltung und Reparaturen: Kosten für Wartung, Reparaturen und Schönheitsrenovierungen, soweit sie nicht als Herstellungskosten zu aktivieren sind
Grundsteuer: Sofern nicht auf den Mieter umgelegt, vollständig absetzbar
Versicherungsbeiträge: Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung und ähnliche Policen
Steuerberatungskosten: Anteilig, soweit sie die Vermietungseinkünfte betreffen
Fahrtkosten: Fahrten zur Immobilie für Besichtigungen, Übergaben oder Kontrollbesuche
Leerstandskosten: Auch während eines Leerstands anfallende Kosten bleiben grundsätzlich absetzbar, wenn die Vermietungsabsicht nachgewiesen wird

Gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf, wenn Finanzierungskosten und AfA besonders hoch sind, können diese Werbungskosten in der Summe zu einem deutlichen Verlust aus Vermietung und Verpachtung führen, der mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden kann.

Lohnt sich eine Anlageimmobilie in Leipzig steuerlich besonders?

Leipzig bietet als wachstumsstarker Immobilienstandort eine Kombination aus vergleichsweise moderaten Kaufpreisen und stabiler Mietnachfrage, was die steuerliche Effizienz einer Investition positiv beeinflusst. Da die steuerlichen Instrumente wie Sonder-AfA, degressive AfA und KfW-Förderung bundesweit gelten, ist der steuerliche Rahmen für Leipzig identisch mit anderen deutschen Städten. Der Unterschied liegt im Verhältnis von Kaufpreis zu erzielbarer Miete und damit im Gesamtbild der Investition.

Niedrigere Kaufpreise im Vergleich zu München, Frankfurt oder Hamburg bedeuten, dass die Einstiegshürde geringer ist, während die steuerlichen Abschreibungsbeträge auf Basis der tatsächlichen Anschaffungskosten berechnet werden. Gleichzeitig ermöglicht eine zentrale Lage in einer wachsenden Stadt eine solide Vermietbarkeit, die Voraussetzung für die Inanspruchnahme aller steuerlichen Vergünstigungen ist.

Für Kapitalanleger, die die Sonder-AfA und das KfW-Darlehen nutzen möchten, ist die Wahl eines Neubaus mit KfW-Effizienzhaus-40-QNG+-Standard in einer gefragten Lage ein relevanter Faktor, der die Kombination aus steuerlicher Optimierung und langfristiger Vermietbarkeit unterstützt.

Wie die KOWO Immobilien GmbH bei Steuervorteilen durch Anlageimmobilien unterstützt

Wir bei KOWO Immobilien GmbH vertreiben ausschließlich Neubauprojekte in zentralen, nachgefragten Lagen Leipzigs, die den Standard des KfW-Effizienzhaus 40 QNG+ erfüllen. Damit stellen wir sicher, dass unsere Kunden von Beginn an Zugang zu allen relevanten steuerlichen Instrumenten haben, die das aktuelle Steuerrecht für diese Objektklasse vorsieht. Unser Leistungsangebot richtet sich gezielt an einkommensstarke Privatpersonen, die ihr Kapital strukturiert und steueroptimiert anlegen möchten.

Was wir konkret bieten:

Ausschließlich Neubauprojekte mit KfW-Effizienzhaus-40-QNG+-Standard, die die Voraussetzungen für Sonder-AfA, degressive AfA und das KfW-Förderdarlehen erfüllen
Objekte in zentralen Lagen Leipzigs mit hoher Nachfrage am Mietmarkt
Begleitung durch den gesamten Kaufprozess, von der ersten Beratung bis zur Übergabe
Zusammenarbeit mit erfahrenen Bauträgern und Kooperationspartnern, die seit über 30 Jahren im Leipziger Markt aktiv sind
Transparente Kostenstrukturen und diskrete Abwicklung auch für institutionelle Investoren und Family Offices

Wenn Sie wissen möchten, welche unserer aktuellen Projekte für Ihre individuelle Anlagestrategie in Frage kommen, stehen wir Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.

Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.