Wie spare ich als Gutverdiener Steuern mit Immobilien?

Als Gutverdiener Steuern mit Immobilien zu sparen ist möglich und legal: Wer eine vermietete Neubauwohnung erwirbt, kann die Anschaffungskosten über Abschreibungen (AfA) steuerlich geltend machen und so sein zu versteuerndes Einkommen spürbar senken. Je höher der persönliche Steuersatz, desto größer fällt die tatsächliche Steuerersparnis aus. Die folgenden Abschnitte erklären, welche Instrumente konkret zur Verfügung stehen und wie sie zusammenwirken.

Welche Steuervorteile bieten Immobilien für Gutverdiener?

Vermietete Immobilien bieten Gutverdienern mehrere steuerliche Hebel gleichzeitig: Abschreibungen auf den Gebäudewert reduzieren das zu versteuernde Einkommen, laufende Werbungskosten wie Zinsen, Verwaltungskosten und Reparaturen sind absetzbar, und bei Neubauwohnungen stehen zusätzlich Sonderabschreibungen zur Verfügung. Wer 2026 den Spitzensteuersatz von 42 % zahlt, spart mit jedem abzugsfähigen Euro rund 42 Cent an Steuern.

Der Effekt ist bei hohen Einkommen besonders ausgeprägt. Der Spitzensteuersatz von 42 % greift ab einem zu versteuernden Einkommen von 69.879 Euro (Ledige) beziehungsweise 139.758 Euro bei gemeinsamer Veranlagung. Die sogenannte Reichensteuer von 45 % greift ab 277.826 Euro. Das bedeutet: Je höher das Einkommen, desto mehr wirkt jede Abschreibung als direkte Steuerentlastung.

Zu den wichtigsten Steuervorteilen bei vermieteten Immobilien zählen:

Absetzung für Abnutzung (AfA): Jährliche Abschreibung auf den Gebäudewert
Sonder-AfA nach § 7b EStG: Zusätzliche Sonderabschreibung von bis zu 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren
Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: Erhöhte Abschreibung von 5 % auf den jeweiligen Restwert
Werbungskosten: Zinsen, Nebenkosten, Verwaltung und Instandhaltung vollständig absetzbar
Zinsverbilligte KfW-Darlehen: Günstige Finanzierung reduziert die Liquiditätsbelastung

Entscheidend für Gutverdiener ist die Kombination dieser Instrumente: Wer mehrere Vorteile gleichzeitig nutzt, erzielt eine deutlich höhere steuerliche Wirkung als mit einem einzelnen Hebel allein.

Was ist die Sonder-AfA und wie hoch ist die Steuerersparnis?

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG erlaubt es, im Jahr der Anschaffung und in den folgenden drei Jahren jeweils bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage zusätzlich zur regulären AfA abzuschreiben. Das ergibt über vier Jahre eine Sonderabschreibung von insgesamt bis zu 20 % der Anschaffungskosten, die das zu versteuernde Einkommen in dieser Phase erheblich senkt.

Die Sonder-AfA gilt ausschließlich für neue Wohnungen, die zur Vermietung bestimmt sind. Voraussetzung ist, dass der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurde. Außerdem muss die Wohnung die Anforderungen an ein energieeffizientes Gebäude erfüllen. Die Sonderabschreibung wird zusätzlich zur regulären linearen oder degressiven AfA gewährt und nicht auf diese angerechnet.

Für Gutverdiener im Spitzensteuersatz bedeutet das: Wer in den ersten vier Jahren nach dem Kauf erhebliche Sonderabschreibungen geltend macht, kann seine Steuerlast in diesem Zeitraum spürbar reduzieren. Die Steuerersparnis hängt vom persönlichen Steuersatz und der Höhe der Anschaffungskosten ab. Wichtig: Die Sonder-AfA entfällt, wenn die Wohnung in den ersten zehn Jahren verkauft wird oder nicht mehr vermietet ist.

Wie funktioniert die degressive AfA bei Neubauwohnungen?

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG beträgt 5 % und wird nicht auf die ursprünglichen Anschaffungskosten, sondern auf den jeweiligen Restwert des Gebäudes angewendet. Das bedeutet: Die absolute Abschreibungssumme sinkt jedes Jahr leicht, weil der Restwert kleiner wird. In den ersten Jahren ist die Abschreibung daher besonders hoch, was den steuerlichen Effekt zu Beginn der Investition konzentriert.

Die degressive AfA steht für Neubauwohnungen zur Verfügung, bei denen der Bauantrag nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurde. Sie gilt ausschließlich für vermietete Wohngebäude. Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist jederzeit möglich, umgekehrt nicht.

Im Vergleich zur linearen AfA für Neubauten (3 % über 33 Jahre) bietet die degressive Variante in den ersten Jahren einen höheren jährlichen Abzug. Das ist für Gutverdiener besonders attraktiv, weil die steuerliche Entlastung in den Jahren mit hohem Einkommen am stärksten wirkt. Wer seinen Steuersatz in Zukunft voraussichtlich senken wird, etwa durch den Renteneintritt, profitiert besonders davon, die Abschreibungen möglichst früh zu nutzen.

Kann man Sonder-AfA und degressive AfA gleichzeitig nutzen?

Ja, Sonder-AfA und degressive AfA können gleichzeitig genutzt werden, sofern die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG wird ausdrücklich neben der regulären AfA nach § 7 Abs. 4 oder 5a EStG gewährt. Das bedeutet: In den ersten vier Jahren nach dem Kauf können beide Abschreibungsformen parallel angewendet werden.

In der Praxis ergibt sich daraus eine besonders hohe steuerliche Entlastung in der Anfangsphase der Investition. Die degressive AfA von 5 % auf den Restwert wird als Basisabschreibung angesetzt, und die Sonder-AfA von bis zu 5 % kommt zusätzlich dazu. Für Gutverdiener im Spitzensteuersatz kann diese Kombination die Steuerlast in den ersten Jahren nach dem Kauf erheblich reduzieren.

Wichtig ist, dass beide Instrumente an unterschiedliche Voraussetzungen geknüpft sind. Die Sonder-AfA erfordert unter anderem die Einhaltung von Baukostenobergrenzen und die dauerhafte Vermietung. Die degressive AfA setzt einen Bauantrag ab Oktober 2023 voraus. Wer beide Vorteile nutzen möchte, sollte sicherstellen, dass das Objekt alle Anforderungen erfüllt, und die Planung gemeinsam mit einem Steuerberater abstimmen.

Welche Rolle spielt das KfW-Darlehen beim Steuern sparen?

Das KfW-Darlehen für KfW-Effizienzhaus-40-QNG-plus-Objekte unterstützt Kapitalanleger auf zwei Wegen: Es verbilligt die Finanzierung durch einen zinsreduzierten Kredit von bis zu 150.000 Euro, und die Zinskosten dieses Darlehens sind als Werbungskosten vollständig steuerlich absetzbar. Das senkt sowohl die laufenden Finanzierungskosten als auch die Steuerlast gleichzeitig.

Das KfW-Darlehen ist ausschließlich für Gebäude verfügbar, die den Standard eines KfW-Effizienzhauses 40 mit QNG-Zertifizierung erfüllen. Dieser Standard steht für einen sehr hohen energetischen Qualitätsanspruch und dauerhaft niedrige Betriebskosten. Für Kapitalanleger bedeutet das: geringere Nebenkosten für Mieter, was die Vermietbarkeit und die Stabilität der Mieteinnahmen langfristig stärkt.

Steuerlich relevant ist, dass die Zinsen für das KfW-Darlehen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Je höher der persönliche Steuersatz, desto mehr reduziert jeder Zinseuro die tatsächliche Steuerlast. Das günstige Darlehen in Kombination mit der steuerlichen Absetzbarkeit der Zinsen macht das KfW-Programm zu einem relevanten Baustein im Gesamtkonzept der steuerlichen Optimierung durch Immobilien.

Warum eignet sich Leipzig besonders gut als Standort für Kapitalanleger?

Leipzig zählt zu den wachstumsstärksten Städten Deutschlands: Die Stadt verzeichnet seit Jahren ein konstantes Bevölkerungswachstum, eine steigende Nachfrage nach Wohnraum und im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten noch attraktive Einstiegspreise. Das schafft ein Umfeld, in dem Kapitalanleger von einer stabilen Mietnachfrage profitieren können.

Für Kapitalanleger, die Immobilien als steuerliches Optimierungsinstrument nutzen möchten, sind neben dem Standort vor allem die Objektqualität und die Lage ausschlaggebend. Zentrale Lagen in Leipzig, etwa in unmittelbarer Nähe zur Altstadt, bieten eine hohe Attraktivität für Mieter und damit eine solide Grundlage für planbare Mieteinnahmen. Gleichzeitig erfüllen Neubauprojekte in Leipzig zunehmend die Anforderungen an den KfW-Effizienzhaus-40-QNG-plus-Standard, was den Zugang zu den beschriebenen steuerlichen Vorteilen ermöglicht.

Wichtig für die steuerliche Gesamtbetrachtung: Der Standort beeinflusst die Vermietbarkeit und damit die Stabilität der Werbungskosten und Einnahmen. Ein dauerhaft vermietetes Objekt in einer gefragten Lage sichert die Voraussetzung dafür, dass AfA, Sonder-AfA und Werbungskostenabzüge langfristig genutzt werden können. Wer die steuerlichen Instrumente vollständig ausschöpfen möchte, braucht ein Objekt, das auch in der Praxis dauerhaft vermietet bleibt.

Wie die KOWO Immobilien GmbH beim Steuern sparen mit Immobilien unterstützt

Wir begleiten Kapitalanleger von der ersten Orientierung bis zum abgeschlossenen Kauf und darüber hinaus. Unser Fokus liegt ausschließlich auf hochwertigen Neubauprojekten in gefragten Lagen Leipzigs, die den KfW-Effizienzhaus-40-QNG-plus-Standard erfüllen und damit die Grundlage für die beschriebenen steuerlichen Vorteile schaffen. Was wir konkret bieten:

Ausschließlich KfW-40-QNG-plus-Objekte: Nur Projekte, die den Zugang zu Sonder-AfA, degressiver AfA und KfW-Darlehen ermöglichen
Zentrale Lagen in Leipzig: Sorgfältig ausgewählte Standorte mit hoher Mietnachfrage und stabiler Vermietbarkeit
Vollständige Kaufabwicklung: Wir übernehmen den gesamten Verkaufsprozess, auch für institutionelle Investoren und Family Offices
Über 30 Jahre Marktkenntnis: Seit 1993 inhabergeführt und tief im Leipziger Immobilienmarkt verwurzelt
Transparente Kostenstrukturen: Klare Informationen ohne versteckte Gebühren oder Druck

Unsere KOWO Immobilien GmbH Neubauprojekte sind gezielt auf die Anforderungen von Kapitalanlegern ausgerichtet, die steuerliche Optimierung mit einer soliden Immobilienstrategie verbinden möchten. Wenn Sie mehr über die aktuellen Projekte erfahren oder ein erstes Gespräch führen möchten, stehen wir Ihnen gern für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.

Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.