Die KfW-40-QNG-Plus-Förderung lässt sich mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG und der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG kombinieren, sodass Kapitalanleger in den ersten Jahren besonders hohe steuerliche Abschreibungen geltend machen können. Hinzu kommt ein zinsverbilligtes KfW-Darlehen von bis zu 150.000 Euro je Wohnung (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen, bitte auf kfw.de prüfen), das ausschließlich für Objekte mit dem Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Standard verfügbar ist. Der folgende Artikel erklärt, wie diese Bausteine zusammenwirken, welche Voraussetzungen gelten und welche Fehler Anleger vermeiden sollten.
Welche Steuervergünstigungen lassen sich mit der KfW-40-QNG-Plus-Förderung kombinieren?
Mit der KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Förderung lassen sich zwei steuerliche Abschreibungsinstrumente gleichzeitig nutzen: die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG. Beide Instrumente greifen zusätzlich zum zinsverbilligten KfW-Darlehen und können so die steuerliche Gesamtbelastung in den ersten Jahren der Investition spürbar reduzieren.
Konkret stehen Kapitalanlegern bei einem qualifizierenden Neubau folgende Vergünstigungen zur Verfügung:
- Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG): 5 Prozent der Investitionskosten jährlich, anwendbar auf den jeweils verbleibenden Restwert
- Sonder-AfA (§ 7b EStG): zusätzlich 5 Prozent der Herstellungskosten über vier Jahre
- KfW-Darlehen (Programm 297/298): zinsverbilligter Kredit von bis zu 150.000 Euro je Wohnung für klimafreundliche Neubauten (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen, bitte auf kfw.de prüfen)
Wichtig: Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist an bestimmte Einkommensgrenzen und Kostenschwellen geknüpft. Ob alle drei Instrumente in Ihrer persönlichen Situation gleichzeitig anwendbar sind, sollten Sie mit einem Steuerberater abstimmen.
Wie funktioniert die Kombination aus Sonder-AfA und degressiver AfA konkret?
Die Kombination funktioniert so, dass beide AfA-Arten nebeneinander auf die Herstellungskosten der Immobilie angewendet werden. In der Praxis bedeutet das: Über die ersten fünf Jahre lassen sich je nach persönlicher Situation näherungsweise bis zu 42,5 Prozent der Herstellungskosten steuerlich abschreiben, was die zu versteuernden Einkünfte in dieser Phase deutlich senken kann.
Der Mechanismus im Überblick:
- Die degressive AfA beträgt 5 Prozent pro Jahr und wird auf den jeweils verbleibenden Buchwert angewendet. Sie läuft dauerhaft und sinkt mit der Zeit, da die Bemessungsgrundlage kleiner wird.
- Die Sonder-AfA von 5 Prozent pro Jahr wird zusätzlich für bis zu vier Jahre gewährt und bezieht sich auf die ursprünglichen Herstellungskosten.
- In den ersten vier Jahren profitieren Anleger also von beiden Abschreibungen gleichzeitig, was die steuerliche Wirkung in dieser Phase konzentriert.
- Ab dem fünften Jahr entfällt die Sonder-AfA, und es läuft nur noch die degressive AfA weiter.
Diese zeitliche Konzentration der Abschreibungen ist für einkommensstarke Anleger besonders relevant, weil sie die Steuerlast in den ersten Jahren erheblich dämpfen kann. Wie hoch der tatsächliche steuerliche Effekt ausfällt, hängt vom individuellen Steuersatz und der persönlichen Einkommenssituation ab.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um alle Förderungen gleichzeitig zu nutzen?
Um die Kombination aus KfW-Darlehen, degressiver AfA und Sonder-AfA vollständig zu nutzen, muss das Objekt den Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Standard erfüllen und für Vermietungszwecke genutzt werden. Darüber hinaus gelten gesetzliche Anforderungen an Baukosten, Einkommensgrenzen und die Einbindung zertifizierter Fachleute.
Die wichtigsten Voraussetzungen im Überblick:
- Energetischer Standard: Das Gebäude muss als KfW-Effizienzhaus 40 mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) zertifiziert sein. Informationen zum QNG-Siegel finden Sie unter qng.info.
- Einbindung zertifizierter Experten: Für die KfW-Förderung ist ein Energieeffizienz-Experte zwingend erforderlich, der in der Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) geführt wird. Für das QNG-Siegel wird zusätzlich ein Nachhaltigkeitsberater benötigt.
- Vermietungsabsicht: Die Sonder-AfA nach § 7b EStG setzt voraus, dass die Wohnung entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet wird.
- Einhaltung der Kostengrenzen: § 7b EStG sieht Obergrenzen bei den Anschaffungs- und Herstellungskosten vor. Ob Ihr Objekt diese Grenzen einhält, sollte vorab geprüft werden.
- Antragstellung vor Baubeginn: Das KfW-Darlehen muss vor Beginn des Vorhabens beantragt werden. Eine nachträgliche Förderung ist ausgeschlossen.
Da sich die Förderbedingungen ändern können, empfiehlt es sich, die jeweils aktuellen Konditionen direkt auf den offiziellen Seiten der KfW zu prüfen.
Was bringt das KfW-Darlehen von bis zu 150.000 € zusätzlich zur Steuerersparnis?
Das KfW-Darlehen aus dem Programm 297/298 „Klimafreundlicher Neubau“ bietet Kapitalanlegern einen zinsverbilligten Kredit von bis zu 150.000 Euro je Wohnung (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen, bitte auf kfw.de prüfen). Es reduziert die Finanzierungskosten direkt, wirkt also unabhängig von der persönlichen Steuersituation und ergänzt die steuerlichen Abschreibungen um eine liquiditätsseitige Entlastung.
Konkret bedeutet das für Anleger:
- Der zinsverbilligte Kredit senkt die laufenden Zinskosten im Vergleich zu einem marktüblichen Bankdarlehen, was die monatliche Belastung reduziert.
- Zinsen auf Fremdkapital, das zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie eingesetzt wird, sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Das KfW-Darlehen erzeugt also auch steuerlich relevante Zinsaufwendungen.
- Die Laufzeit von bis zu 35 Jahren und bis zu zehn Jahren Zinsbindung erlaubt eine langfristige Planungssicherheit bei der Finanzierungsstruktur.
Das Darlehen steht ausschließlich für Objekte zur Verfügung, die den KfW-Effizienzhaus-40-Standard erfüllen. Wer in einen Neubau mit niedrigerem Energiestandard investiert, hat keinen Zugang zu diesem Programm. Das ist ein wesentlicher Grund, warum der energetische Standard bei der Projektauswahl eine so wichtige Rolle spielt.
Sollte man als Kapitalanleger Sonder-AfA oder lineare AfA wählen?
Für Kapitalanleger, die einen Neubau vermieten möchten, ist die Kombination aus degressiver AfA und Sonder-AfA in der Regel steuerlich vorteilhafter als die lineare AfA, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die lineare AfA von 3 Prozent jährlich verteilt die Abschreibung gleichmäßig über die Nutzungsdauer und bietet keine Möglichkeit, die steuerliche Wirkung in den ersten Jahren zu konzentrieren.
Der wesentliche Unterschied liegt im Zeitwert des Steuervorteils:
- Die degressive AfA erzeugt höhere Abschreibungen zu Beginn der Investition, wenn der Buchwert noch hoch ist. Mit der Zeit sinkt die jährliche Abschreibungssumme.
- Die Sonder-AfA verstärkt diesen Effekt in den ersten vier Jahren zusätzlich, sodass die steuerliche Entlastung zeitlich nach vorne verlagert wird.
- Die lineare AfA von 3 Prozent verteilt die Abschreibung gleichmäßig und bietet keine Möglichkeit zur zeitlichen Konzentration der Steuervorteile.
Für Anleger mit hohem Einkommen, die ihre Steuerlast kurzfristig reduzieren möchten, ist die Kombination aus degressiver AfA und Sonder-AfA daher in vielen Fällen die attraktivere Wahl. Allerdings kann nach der degressiven AfA nicht mehr zur linearen AfA gewechselt werden. Ob diese Strategie in Ihrer persönlichen Situation sinnvoll ist, sollten Sie mit einem Steuerberater besprechen.
Welche Fehler vermeiden Kapitalanleger beim Kombinieren dieser Steuervorteile?
Die häufigsten Fehler beim Kombinieren von KfW-Förderung und steuerlichen Abschreibungen entstehen durch fehlende Planung vor dem Kauf, falsch gewählte AfA-Methoden und versäumte Antragsfristen. Wer diese Punkte frühzeitig beachtet, kann die verfügbaren Vorteile vollständig ausschöpfen.
Folgende Fehler sollten Sie vermeiden:
- KfW-Darlehen zu spät beantragen: Der Antrag muss vor Baubeginn gestellt werden. Wer erst nach Vertragsunterzeichnung oder Baubeginn tätig wird, verliert den Anspruch auf das Förderdarlehen.
- Falsche AfA-Methode wählen: Wer sich für die degressive AfA entscheidet, kann nicht nachträglich zur linearen AfA wechseln. Die Wahl muss bewusst und in Abstimmung mit dem Steuerberater getroffen werden.
- Einkommensgrenzen bei § 7b EStG übersehen: Die Sonder-AfA ist an Einkommensgrenzen geknüpft. Anleger, die diese überschreiten, können die Sonder-AfA nicht nutzen, auch wenn das Objekt alle anderen Voraussetzungen erfüllt.
- Fehlende Fachleute im Prozess: Ohne einen in der dena-Expertenliste geführten Energieeffizienz-Experten und einen QNG-Nachhaltigkeitsberater sind weder die KfW-Förderung noch das QNG-Siegel erreichbar.
- Kostengrenzen nicht prüfen: § 7b EStG setzt Obergrenzen bei den Herstellungskosten. Projekte, die diese überschreiten, sind von der Sonder-AfA ausgeschlossen.
- Steuerliche Wirkung überschätzen: Die tatsächliche Steuerersparnis hängt vom individuellen Steuersatz ab. Pauschalaussagen ohne Bezug zur persönlichen Situation sind wenig aussagekräftig.
Eine frühzeitige Abstimmung mit einem Steuerberater und einem Finanzierungsexperten ist der zuverlässigste Weg, um alle Förderinstrumente korrekt zu kombinieren und typische Fallstricke zu vermeiden.
Wie die KOWO Immobilien GmbH bei der Kombination von KfW-Förderung und Steuervergünstigungen unterstützt
Wir wissen, dass die Kombination aus KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Förderung, degressiver AfA und Sonder-AfA für viele Kapitalanleger komplex wirkt. Deshalb begleiten wir unsere Kunden von Anfang an durch den gesamten Prozess, von der Projektauswahl bis zur Übergabe, und stellen sicher, dass alle relevanten Voraussetzungen von Beginn an erfüllt sind.
Unsere KOWO Immobilien GmbH Neubauprojekte erfüllen ausnahmslos den KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Standard. Das ist keine Ausnahme, sondern unser konsequentes Auswahlkriterium. Damit schaffen wir die Grundlage dafür, dass Anleger Zugang zu allen beschriebenen Förderinstrumenten haben.
- Wir vertreiben ausschließlich Neubauprojekte mit KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Standard in zentralen Lagen Leipzigs
- Wir begleiten den gesamten Kaufprozess und koordinieren alle notwendigen Schritte für eine reibungslose Abwicklung
- Wir arbeiten mit einem Netzwerk aus erfahrenen Bauträgern und Kooperationspartnern, die die energetischen Anforderungen zuverlässig erfüllen
- Wir verfügen über mehr als 30 Jahre Marktkenntnis im Großraum Leipzig und kennen die Anforderungen institutioneller Investoren, Family Offices und privater Kapitalanleger gleichermaßen
- Wir legen Wert auf Transparenz bei Kosten und diskrete Abwicklung, ohne Druck und ohne leere Versprechen
Wenn Sie konkrete Fragen zu unseren aktuellen Projekten haben oder wissen möchten, ob ein Objekt zu Ihrer Anlagestrategie passt, stehen wir Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.