Was passiert steuerlich, wenn ich meine vermietete Wohnung verkaufe?

Wer eine vermietete Wohnung verkauft, muss den erzielten Gewinn in der Regel als Einkommen versteuern, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Diese sogenannte Spekulationsfrist gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte bei Immobilien und ist in § 23 EStG geregelt. Die folgenden Abschnitte beantworten die wichtigsten steuerlichen Fragen rund um den Verkauf einer vermieteten Wohnung.

Wann fällt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Spekulationssteuer an?

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung fällt Spekulationssteuer an, wenn zwischen dem Kaufdatum und dem Verkaufsdatum weniger als zehn Jahre liegen und ein Gewinn erzielt wird. Maßgeblich sind dabei die jeweiligen notariellen Beurkundungsdaten. Halten Sie die Wohnung länger als zehn Jahre, ist der Verkauf in aller Regel steuerfrei.

Die Zehn-Jahres-Frist gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte bei Immobilien, die nicht selbst genutzt wurden. Bei einer vermieteten Wohnung beginnt die Frist mit dem Tag des Kaufvertragsabschlusses und endet mit dem Tag des Abschlusses des Verkaufsvertrags. Liegt zwischen beiden Daten weniger als ein Jahrzehnt, versteuern Sie den Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.

Wichtig ist: Die Frist wird nicht durch Umbauten, Modernisierungen oder einen Mieterwechsel unterbrochen oder neu gestartet. Auch wenn Sie die Wohnung zwischenzeitlich selbst bewohnt haben, ändert das die Fristberechnung für vermietete Objekte grundsätzlich nicht. Wer also steuerlich optimal planen möchte, sollte das Kaufdatum genau kennen und den Verkaufszeitpunkt bewusst wählen.

Wie wird der steuerpflichtige Gewinn beim Wohnungsverkauf berechnet?

Der steuerpflichtige Gewinn beim Wohnungsverkauf ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des ursprünglichen Kaufpreises und aller abzugsfähigen Kosten. Hinzu kommt eine wichtige Korrektur: Alle AfA-Beträge, die Sie während der Vermietung steuerlich geltend gemacht haben, erhöhen den zu versteuernden Gewinn.

Die Berechnung folgt im Wesentlichen diesem Schema:

Verkaufspreis der Wohnung
Abzüglich des ursprünglichen Anschaffungspreises
Abzüglich abzugsfähiger Verkaufs- und Anschaffungsnebenkosten
Zuzüglich der während der Haltedauer in Anspruch genommenen AfA-Beträge (AfA-Rückrechnung)

Das Ergebnis dieser Rechnung ist der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn. Wer über Jahre hinweg hohe Abschreibungen genutzt hat, stellt beim Verkauf fest, dass der steuerliche Buchwert der Wohnung deutlich unter dem tatsächlichen Kaufpreis liegt. Dadurch fällt der rechnerische Gewinn höher aus, als die reine Preisdifferenz vermuten lässt.

Was passiert mit der AfA, wenn ich meine vermietete Wohnung verkaufe?

Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen, werden alle bisher geltend gemachten AfA-Beträge dem Veräußerungsgewinn hinzugerechnet. Das bedeutet: Die steuerlichen Vorteile, die Sie durch Abschreibungen erzielt haben, erhöhen beim Verkauf den zu versteuernden Gewinn. Nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist entfällt diese Konsequenz.

Konkret mindert jede jährliche Abschreibung den steuerlichen Buchwert der Immobilie. Beim Verkauf wird der Gewinn nicht auf Basis des ursprünglichen Kaufpreises, sondern auf Basis dieses reduzierten Buchwerts berechnet. Das Finanzamt zieht also den fortgeschriebenen Buchwert vom Verkaufspreis ab, was zu einem höheren steuerpflichtigen Gewinn führt.

Für Anleger, die neben der regulären linearen AfA auch Sonderabschreibungen nach § 7b EStG genutzt haben, gilt dasselbe Prinzip. Wurden diese Sonderabschreibungen in Anspruch genommen und die Wohnung anschließend innerhalb der Frist veräußert, sind die Sonderabschreibungen rückgängig zu machen. Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass entsprechende Steuer- oder Feststellungsbescheide aufzuheben oder zu ändern sind, wenn die begünstigte Wohnung innerhalb der ersten zehn Jahre veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer unterliegt. Diese Regelung ist bindend, auch wenn Bescheide bereits bestandskräftig geworden sind.

Mit welchem Steuersatz wird der Verkaufsgewinn besteuert?

Der Verkaufsgewinn aus einer vermieteten Wohnung wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers besteuert, nicht mit der pauschalen Abgeltungsteuer. Das bedeutet: Je höher Ihr sonstiges Einkommen im Verkaufsjahr ist, desto höher fällt die Steuerbelastung auf den Veräußerungsgewinn aus.

Der persönliche Einkommensteuersatz liegt in Deutschland je nach Gesamteinkommen zwischen null und 45 Prozent. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag, sofern er für Sie noch anfällt, sowie gegebenenfalls Kirchensteuer. Da der Veräußerungsgewinn dem übrigen Einkommen des Jahres hinzugerechnet wird, kann ein hoher Verkaufsgewinn den Steuersatz insgesamt deutlich erhöhen.

Ein Beispiel zur Verdeutlichung: Wer im Verkaufsjahr bereits ein hohes Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit oder einem Angestelltenverhältnis hat, erreicht durch den zusätzlichen Veräußerungsgewinn schnell den Spitzensteuersatz. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, den Verkaufszeitpunkt steuerlich zu planen, etwa in einem Jahr mit geringerem sonstigen Einkommen.

Wann ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung komplett steuerfrei?

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist komplett steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen. In diesem Fall greift die Steuerbefreiung für private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG, und der erzielte Gewinn muss nicht versteuert werden, unabhängig von seiner Höhe.

Die Zehnjahresfrist ist dabei die wichtigste Bedingung. Wer die Wohnung am Tag nach Ablauf der Frist verkauft, erzielt einen vollständig steuerfreien Gewinn. Wer einen Tag zu früh verkauft, versteuert den gesamten Gewinn. Es lohnt sich daher, das genaue Kaufdatum im Blick zu behalten und den Verkauf gegebenenfalls um einige Wochen zu verschieben.

Für selbst genutzte Immobilien gelten andere Regeln: Dort reicht es, wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde. Bei dauerhaft vermieteten Objekten gilt ausschließlich die Zehnjahresfrist.

Welche Kosten können beim Immobilienverkauf steuerlich abgezogen werden?

Beim Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist können Werbungskosten und Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn mindern. Dazu zählen unter anderem Maklerprovisionen, Notarkosten für den Verkaufsvertrag, Kosten für Gutachten oder Wertermittlungen sowie Aufwendungen für Inserate und Vermarktung.

Auf der Kaufseite können ebenfalls Anschaffungsnebenkosten abgezogen werden, soweit sie nicht bereits anderweitig steuerlich berücksichtigt wurden. Dazu gehören:

Grunderwerbsteuer beim ursprünglichen Kauf
Notarkosten und Grundbuchgebühren beim Erwerb
Maklercourtage beim Kauf, sofern vom Käufer getragen
Kosten für Finanzierungsberatung, soweit sie direkt dem Erwerb zugeordnet werden können

Nicht abzugsfähig sind hingegen Kosten, die bereits als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend gemacht wurden. Eine Doppelberücksichtigung schließt das Finanzamt aus. Es ist daher sinnvoll, alle Belege sorgfältig zu dokumentieren und gemeinsam mit einem Steuerberater zu prüfen, welche Kosten im Rahmen des Veräußerungsgewinns noch angesetzt werden können.

Wie die KOWO Immobilien GmbH beim Thema Immobilienverkauf und Steuern unterstützt

Die steuerlichen Aspekte eines Immobilienverkaufs sind komplex und hängen stark vom jeweiligen Einzelfall ab. Wir helfen Ihnen dabei, die richtigen Grundlagen für Ihre Investitionsentscheidung zu legen, damit Sie von Anfang an auf der sicheren Seite sind.

Projekte in besten Lagen Leipzigs: Unsere Neubauprojekte der KOWO Immobilien GmbH befinden sich in zentralen, nachgefragten Stadtlagen, die langfristige Wertstabilität fördern.
Über 30 Jahre Marktkenntnis: Wir kennen den Leipziger Immobilienmarkt seit 1993 und begleiten Sie mit fundiertem Wissen durch den gesamten Kaufprozess.
Transparente Kostenstrukturen: Wir informieren Sie offen über alle relevanten Kosten und steuerlichen Rahmenbedingungen, damit Sie Ihre Entscheidung auf einer klaren Grundlage treffen können.
Ganzheitliche Betreuung: Vom ersten Beratungsgespräch bis zur Abwicklung des Kaufs kümmern wir uns um alle Schritte, diskret und zuverlässig.
Anbindung an Steuer- und Rechtsexperten: Wir arbeiten mit erfahrenen Kooperationspartnern zusammen, die Sie bei individuellen steuerlichen Fragen kompetent beraten können.

Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, wie ein Neubauinvestment in Leipzig für Sie steuerlich sinnvoll gestaltet werden kann, freuen wir uns auf ein Beratungsgespräch mit Ihnen.

Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.