Was bedeutet die Sonder-AfA bei KfW 40 QNG Plus Neubauten?

Die Sonder-AfA bei KfW 40 QNG Plus Neubauten erlaubt es vermietenden Eigentümern, in den ersten vier Jahren nach Anschaffung oder Herstellung jährlich bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage zusätzlich zur regulären Abschreibung steuerlich geltend zu machen. Voraussetzung ist, dass das Gebäude den Effizienzhaus-40-Standard mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) erfüllt. Die folgenden Abschnitte beantworten die wichtigsten Fragen rund um Voraussetzungen, Kombinationsmöglichkeiten und Fristen.

Wie hoch ist die Sonder-AfA bei KfW 40 QNG Plus tatsächlich?

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG beträgt jährlich bis zu 5 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten und kann über einen Zeitraum von vier Jahren in Anspruch genommen werden. Das ergibt in der Summe eine zusätzliche Abschreibung von bis zu 20 % der Bemessungsgrundlage, die auf die reguläre lineare Abschreibung aufgesattelt wird.

Wichtig zu verstehen: Die Bemessungsgrundlage ist gedeckelt. Für Neubauten mit einem Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gilt eine Kostengrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Sonderabschreibung selbst wird jedoch auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche berechnet. Liegen die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten über dieser Grenze, werden sie für die Berechnung auf diesen Höchstbetrag begrenzt.

Konkret bedeutet das: Je nach Wohnungsgröße und Kaufpreis können die jährlichen Sonderabschreibungen je nach persönlicher Steuersituation zu einer spürbaren Entlastung führen. Eine genaue Berechnung sollte immer in Abstimmung mit einem Steuerberater erfolgen, da die tatsächliche Steuerersparnis vom individuellen Steuersatz abhängt.

Wer darf die Sonder-AfA für Neubauten steuerlich geltend machen?

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG steht Privatpersonen und Unternehmen zu, die eine neu errichtete Wohnung anschaffen oder herstellen und diese anschließend entgeltlich zu Wohnzwecken vermieten. Eigennutzer sind von dieser Regelung ausgeschlossen. Entscheidend ist, dass die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet wird.

Wohnungen, die zur vorübergehenden Beherbergung genutzt werden, also etwa als Ferienwohnung oder über Kurzzeitvermietungsplattformen, gelten steuerrechtlich nicht als Wohnzwecke und sind damit nicht förderfähig. Die Vermietungsabsicht muss von Beginn an bestehen und über den gesamten Förderzeitraum aufrechterhalten werden.

Werden die Voraussetzungen innerhalb der Haltefrist nicht mehr erfüllt, zum Beispiel weil die Wohnung verkauft oder zur Eigennutzung umgewidmet wird, können die bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen rückgängig gemacht werden. Wer die Sonder-AfA nutzen möchte, sollte daher eine langfristige Vermietungsstrategie verfolgen und sich vorab steuerlich beraten lassen.

Wie wird die Sonder-AfA mit der degressiven AfA kombiniert?

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG und die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG können grundsätzlich nicht gleichzeitig auf dasselbe Gebäude angewendet werden. Stattdessen bieten sie zwei unterschiedliche Abschreibungsstrategien, zwischen denen Anleger je nach ihrer steuerlichen Situation wählen können.

Was leistet die degressive AfA allein?

Die degressive AfA ermöglicht eine jährliche Abschreibung von 5 % des jeweils verbleibenden Buchwertes des Gebäudes. Sie gilt für Wohngebäude, bei denen mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde oder bei denen der Kaufvertrag in diesem Zeitraum rechtswirksam abgeschlossen wurde. Der Vorteil: In den ersten Jahren sind die absoluten Abschreibungsbeträge höher, da sie auf einen noch nicht geminderten Buchwert angewendet werden. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich.

Was leistet die Sonder-AfA im Vergleich?

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG wird zusätzlich zur linearen Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG gewährt. In den ersten vier Jahren entstehen damit deutlich höhere Gesamtabschreibungen als bei der alleinigen degressiven AfA. Die Kombination aus Sonder-AfA und linearer Abschreibung ist für viele Anleger in der Anfangsphase der Investition besonders attraktiv, weil sie die Steuerlast in den ersten Jahren nach dem Kauf je nach persönlicher Steuersituation erheblich reduzieren kann. Welche Strategie im Einzelfall vorteilhafter ist, hängt vom individuellen Einkommensprofil und der Haltedauer ab und sollte mit einem Steuerberater abgestimmt werden.

Welche Rolle spielt das KfW-Darlehen neben der Sonder-AfA?

Das KfW-Förderdarlehen ergänzt die steuerlichen Vorteile der Sonder-AfA auf der Finanzierungsseite. Für KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Objekte steht im Rahmen des Programms 297/298 „Klimafreundlicher Neubau“ ein Förderkredit gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen zur Verfügung, bitte auf kfw.de prüfen. Dieser zinsverbilligte Kredit senkt die Finanzierungskosten und verbessert damit die Wirtschaftlichkeit der Investition unabhängig von der steuerlichen Wirkung der AfA.

Der kombinierte Effekt aus günstigem Fremdkapital und erhöhter Abschreibung ist ein zentrales Argument für den Erwerb von Neubauwohnungen im KfW-40-QNG-Standard. Während die Sonder-AfA die Steuerlast in den ersten Jahren reduziert, senkt das KfW-Darlehen die laufenden Zinskosten während der Finanzierungslaufzeit. Beide Vorteile wirken unabhängig voneinander und können gleichzeitig genutzt werden.

Zu beachten ist, dass die Beantragung des KfW-Darlehens zwingend vor Abschluss des Kaufvertrags erfolgen muss und über eine Hausbank oder ein anderes Kreditinstitut beantragt wird. Die genauen Konditionen, Laufzeiten und Zinsbindungsoptionen variieren und sollten direkt bei der KfW oder der finanzierenden Bank erfragt werden.

Warum ist der QNG-Zertifizierungsnachweis für die Sonder-AfA wichtig?

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist eine formale Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Sonder-AfA nach § 7b EStG. Ohne diesen Nachweis ist die Sonderabschreibung nicht möglich, selbst wenn das Gebäude den energetischen Effizienzhaus-40-Standard erfüllt. Das QNG bestätigt, dass das Gebäude nicht nur energetisch, sondern auch in Bezug auf Nachhaltigkeit, Barrierefreiheit und Lebenszyklusqualität überdurchschnittliche Anforderungen erfüllt.

Das QNG wird in zwei Qualitätsniveaus vergeben: QNG-PLUS steht für überdurchschnittliche Nachhaltigkeitsqualität, QNG-PREMIUM für deutlich überdurchschnittliche Qualität. Für die Inanspruchnahme der Sonder-AfA ist bereits das QNG-PLUS ausreichend. Die Zertifizierung setzt voraus, dass ein akkreditiertes Bewertungssystem angewendet und eine Lebenszyklusanalyse (LCA-Klasse) durchgeführt wurde.

Für die Beantragung der Förderung ist die Einbindung eines bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) gelisteten Energieeffizienzexperten zwingend erforderlich. Zusätzlich wird für die QNG-Zertifizierung ein Nachhaltigkeitsberater benötigt, der über www.qng.info gefunden werden kann. Käufer von Neubauwohnungen sollten sich beim Erwerb vergewissern, dass das QNG-Siegel für das jeweilige Projekt tatsächlich erteilt wurde oder verbindlich zugesagt ist.

Wann endet die Sonder-AfA und was passiert danach?

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG gilt für Neubauten, deren Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurde. Wer innerhalb dieses Zeitfensters eine förderfähige Wohnung erwirbt, kann die Sonderabschreibung über vier Jahre nutzen. Nach Ablauf des Förderzeitraums endet die Sonder-AfA, und die Abschreibung läuft anschließend regulär über die lineare AfA weiter.

Das bedeutet: Nach den vier Jahren mit erhöhter Abschreibung wird die Wohnung auf Basis der verbleibenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten weiterhin linear über die Restnutzungsdauer abgeschrieben. Die steuerliche Entlastung ist damit in den ersten Jahren am höchsten und nimmt danach ab, bleibt aber über die gesamte Haltedauer als reguläre AfA erhalten.

Für Anleger, die jetzt handeln, ist die verbleibende Zeit bis Oktober 2029 relevant. Bauanträge und Kaufverträge müssen innerhalb des gesetzlich definierten Zeitfensters liegen, damit die Fördervoraussetzungen erfüllt sind. Wer den Einstieg plant, sollte die zeitliche Komponente in seine Investitionsplanung einbeziehen und frühzeitig prüfen, ob ein konkretes Projekt die gesetzlichen Kriterien erfüllt.

Wie die KOWO Immobilien GmbH bei der Sonder-AfA für KfW 40 QNG Plus unterstützt

Wir begleiten Kapitalanleger, die von den steuerlichen Vorteilen der Sonder-AfA profitieren möchten, von der ersten Orientierung bis zum Abschluss des Kaufprozesses. Unsere Neubauprojekte erfüllen ausnahmslos den KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Standard und sind damit so konzipiert, dass alle gesetzlichen Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonder-AfA, der degressiven AfA und des KfW-Förderdarlehens erfüllt werden können.

Als inhabergeführtes Unternehmen mit über 30 Jahren Erfahrung im Leipziger Immobilienmarkt wissen wir, worauf es bei förderfähigen Neubauprojekten ankommt. Unsere KOWO Immobilien GmbH Neubauprojekte befinden sich in zentralen Lagen Leipzigs und sind speziell auf die Anforderungen einkommensstarker Privatanleger ausgerichtet.

Alle Projekte erfüllen den KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Standard und sind damit förderfähig im Sinne des § 7b EStG
Wir koordinieren die Zusammenarbeit mit Energieeffizienzexperten und Nachhaltigkeitsberatern für eine reibungslose QNG-Zertifizierung
Wir begleiten den gesamten Kaufprozess diskret und transparent, von der Projektvorstellung bis zur Schlüsselübergabe
Wir arbeiten mit erfahrenen Bauträgern zusammen und stellen sicher, dass Bauanträge innerhalb der gesetzlichen Förderzeiträume liegen
Auf Wunsch vermitteln wir den Kontakt zu Steuerberatern und Finanzierungspartnern, die mit KfW-Förderprogrammen vertraut sind

Wenn Sie konkrete Fragen zu aktuellen Projekten haben oder mehr über die steuerlichen Rahmenbedingungen erfahren möchten, freuen wir uns auf ein unverbindliches Beratungsgespräch mit Ihnen.

Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.