Ja, mit einer vermieteten Wohnung lässt sich die Einkommensteuer spürbar senken. Wer eine Immobilie kauft und vermietet, kann zahlreiche Kosten steuerlich geltend machen und so sein zu versteuerndes Einkommen deutlich reduzieren. Wie das konkret funktioniert, welche Abschreibungsmöglichkeiten es gibt und worauf Sie achten sollten, zeigen die folgenden Abschnitte.
Welche Kosten einer Vermietung sind steuerlich absetzbar?
Bei einer vermieteten Wohnung lassen sich nahezu alle laufenden Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen, als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Dazu zählen Zinsen für Immobilienkredite, Verwaltungskosten, Instandhaltungsaufwendungen, Grundsteuer sowie Versicherungsprämien. Diese Ausgaben mindern direkt die steuerpflichtigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Im Einzelnen sind typischerweise folgende Positionen absetzbar:
- Darlehenszinsen für die Finanzierung der Immobilie
- Hausgeld und nicht umlagefähige Betriebskosten
- Kosten für Reparaturen und Instandhaltung
- Grundsteuer
- Gebäude- und Haftpflichtversicherungen
- Kosten für Steuerberatung und Hausverwaltung
- Fahrtkosten zur Immobilie
- Abschreibung auf das Gebäude (AfA)
Besonders relevant ist dabei die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Sie erlaubt es, den Kaufpreis des Gebäudes über viele Jahre steuerlich geltend zu machen, auch wenn tatsächlich kein Geld aus der Tasche fließt. Gerade bei Neubauten ist dieser Posten besonders attraktiv.
Was ist die AfA und wie funktioniert sie bei Vermietung?
Die AfA, die Absetzung für Abnutzung, ist ein steuerliches Instrument, mit dem Vermieter den Wertverlust eines Gebäudes jährlich als Ausgabe geltend machen können. Dabei wird der Gebäudewert über eine festgelegte Nutzungsdauer verteilt und jedes Jahr ein fester Betrag vom zu versteuernden Einkommen abgezogen, ohne dass tatsächlich Geld fließt.
Für Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt eine lineare AfA von 3 Prozent jährlich über 33 Jahre. Für ältere Bestandsimmobilien, die vor 2023 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA lediglich 2 Prozent jährlich über 50 Jahre.
Darüber hinaus gibt es für Neubauten mit Baubeginn ab dem 1. Oktober 2023 und bis zum 30. September 2029 die Möglichkeit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Diese beträgt 5 Prozent vom jeweiligen Restwert des Gebäudes. Da der Prozentsatz immer auf den sinkenden Restwert angewendet wird, sind die Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren besonders hoch. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich, was eine flexible Steuerplanung erlaubt.
Welchen Steuervorteil bietet ein Neubau gegenüber einer Bestandsimmobilie?
Ein Neubau bietet gegenüber einer Bestandsimmobilie deutlich höhere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten. Während bei älteren Objekten nur 2 Prozent AfA jährlich angesetzt werden können, profitieren Käufer von Neubauten von 3 Prozent linearer AfA und optional von der 5-prozentigen degressiven AfA. Hinzu kommt die Sonder-AfA nach § 7b EStG, die ausschließlich für neue Wohngebäude gilt.
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG
Für neue Wohnungen, die bestimmte energetische Anforderungen erfüllen, können Vermieter im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden drei Jahren jeweils bis zu 5 Prozent Sonderabschreibung zusätzlich zur regulären AfA geltend machen. Die Bemessungsgrundlage ist dabei auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Diese Sonder-AfA ermöglicht es, in den ersten vier Jahren nach dem Kauf besonders hohe steuerliche Abzüge zu erzielen.
Energetischer Standard als Voraussetzung
Die Sonder-AfA ist an strenge energetische Voraussetzungen geknüpft. Die Wohnung muss in einem Gebäude liegen, das die Kriterien eines Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt und dies durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachgewiesen wird. Wohngebäude, die diesen Standard erreichen, werden als KfW-Effizienzhaus 40 QNG bezeichnet. Neben den steuerlichen Vorteilen eröffnet dieser Standard auch den Zugang zu zinsvergünstigten KfW-Darlehen, was die Gesamtfinanzierung attraktiver gestalten kann.
Wie viel Einkommensteuer lässt sich durch Vermietung konkret sparen?
Die tatsächliche Steuerersparnis durch eine vermietete Wohnung hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz ab. Je höher das zu versteuernde Einkommen, desto mehr spart jeder Euro an steuerlich abzugsfähigen Kosten. Bei einem Grenzsteuersatz von rund 30 Prozent reduziert jeder Euro Werbungskosten die Steuerlast um etwa 30 Cent, bei einem Satz von rund 42 Prozent entsprechend mehr.
Konkret bedeutet das: Wer eine neue Wohnung kauft und sowohl die reguläre degressive AfA von 5 Prozent als auch die Sonder-AfA von bis zu 5 Prozent in Anspruch nimmt, kann in den ersten Jahren erhebliche steuerliche Verluste aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Diese Verluste werden mit anderen positiven Einkünften verrechnet und senken so die gesamte Steuerlast des Jahres.
Einkommensstarke Personen, also Angestellte, Selbstständige oder Freiberufler mit hohem zu versteuernden Einkommen, profitieren dabei überproportional, weil der Grenzsteuersatz bei höheren Einkommen deutlich steigt. Bei einem zu versteuernden Einkommen von 100.000 Euro liegt der Grenzsteuersatz bereits bei rund 31 Prozent, bei 140.000 Euro bei rund 34 Prozent. Jeder zusätzliche abzugsfähige Euro wirkt hier stärker als bei niedrigeren Einkommen.
Welche Voraussetzungen müssen für die Steuervorteile erfüllt sein?
Damit die steuerlichen Vorteile einer vermieteten Wohnung vollständig genutzt werden können, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein. Grundsätzlich muss die Wohnung tatsächlich vermietet werden, also der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Eine Nutzung zur vorübergehenden Beherbergung, etwa als Ferienwohnung, ist steuerlich anders zu behandeln.
Für die Inanspruchnahme der Sonder-AfA nach § 7b EStG gelten zusätzliche Anforderungen:
- Die Wohnung muss neu sein, also bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden.
- Der Bauantrag muss nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt worden sein.
- Das Gebäude muss die Kriterien eines Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude.
- Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.
- Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren vermietet bleiben.
Werden diese Voraussetzungen nicht eingehalten, etwa weil die Wohnung innerhalb der ersten zehn Jahre verkauft oder nicht mehr vermietet wird, können die bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen rückgängig gemacht werden. Steuer- und Feststellungsbescheide werden in diesem Fall entsprechend geändert, auch wenn sie bereits bestandskräftig sind.
Wann lohnt sich eine Vermietungsimmobilie als Steuersparmodell?
Eine vermietete Wohnung lohnt sich als steuerliches Instrument vor allem für Personen mit einem hohen zu versteuernden Einkommen, die ihre Steuerlast langfristig und planbar reduzieren möchten. Je höher der persönliche Grenzsteuersatz, desto stärker wirken Abschreibungen und Werbungskosten als steuerlicher Hebel. Gleichzeitig sollte die Immobilie als langfristige Kapitalanlage betrachtet werden, nicht nur als kurzfristiges Steuersparmodell.
Besonders attraktiv ist die Kombination aus mehreren Vorteilen gleichzeitig: die degressive AfA von 5 Prozent, die Sonder-AfA von bis zu 5 Prozent in den ersten vier Jahren sowie der potenzielle Zugang zu zinsvergünstigten KfW-Darlehen für Objekte im Standard KfW-Effizienzhaus 40 QNG. Diese Kombination ist ausschließlich für bestimmte Neubauprojekte verfügbar und stellt einen relevanten Unterschied gegenüber dem Kauf einer Bestandsimmobilie dar.
Wichtig ist außerdem, dass die steuerliche Wirkung immer im Kontext der Gesamtsituation betrachtet werden sollte. Zinslast, Kaufpreis, Mieteinnahmen und persönlicher Steuersatz spielen alle eine Rolle. Eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater hilft dabei, die konkrete Wirkung für die eigene Situation zu berechnen.
Wie die KOWO Immobilien GmbH beim Thema Immobilien Steuern sparen unterstützt
Wer von den steuerlichen Vorteilen einer vermieteten Neubauimmobilie profitieren möchte, braucht nicht nur das richtige Wissen, sondern auch die richtigen Obekte. Wir konzentrieren uns seit über 30 Jahren auf den Vertrieb hochwertiger Neubauprojekte in Leipzig und kennen den Markt genau. Alle Projekte, die wir vermarkten, erfüllen den energetischen Standard KfW-Effizienzhaus 40 QNG, was die Voraussetzung für die Sonder-AfA und zinsvergünstigte KfW-Darlehen schafft.
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- Objekte in zentralen, nachgefragten Lagen Leipzigs mit guter Vermietbarkeit
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Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.