Wie hoch ist die degressive AfA bei KfW 40 QNG Plus Immobilien?

Die degressive AfA für Neubauten nach § 7 Abs. 5a EStG beträgt 5 Prozent des jeweiligen Restbuchwerts pro Jahr. Für KfW 40 QNG Plus Objekte ist dieser Abschreibungssatz besonders relevant, weil er sich mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG sowie dem zinsgünstigen KfW-Darlehen kombinieren lässt. Die folgenden Abschnitte erklären, wie die degressive AfA funktioniert, welche Voraussetzungen gelten und für wen sie sich besonders lohnt.

Wie unterscheidet sich die degressive AfA von der linearen AfA?

Die degressive AfA und die lineare AfA unterscheiden sich grundlegend in ihrer Berechnungsmethode. Bei der linearen AfA wird jedes Jahr ein gleichbleibender Prozentsatz der ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben. Bei der degressiven AfA hingegen wird der Abschreibungssatz nicht auf den ursprünglichen Kaufpreis, sondern auf den jeweils verbleibenden Restbuchwert angewendet. Das führt in den ersten Jahren zu deutlich höheren Abschreibungsbeträgen.

Konkret bedeutet das: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und linearer AfA über 50 Jahre werden jedes Jahr dieselben 2 Prozent, also 8.000 Euro, abgeschrieben. Bei der degressiven AfA mit 5 Prozent werden im ersten Jahr 5 Prozent von 400.000 Euro abgeschrieben, also 20.000 Euro. Im zweiten Jahr berechnen sich die 5 Prozent vom neuen Restbuchwert von 380.000 Euro, was 19.000 Euro ergibt. Die jährliche Abschreibungssumme sinkt also mit der Zeit, ist aber in den frühen Jahren der Investition spürbar höher als bei der linearen Methode.

Für Kapitalanleger ist dieser Frontloading-Effekt steuerlich attraktiv: Die höheren Abschreibungen in den ersten Jahren senken das zu versteuernde Einkommen genau dann, wenn die Investition gerade getätigt wurde und die Finanzierungskosten am höchsten sind. Es ist jedoch zu beachten, dass ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA möglich ist, aber nicht umgekehrt. Wann ein solcher Wechsel sinnvoll sein kann, sollte individuell mit einem Steuerberater besprochen werden.

Welche Voraussetzungen müssen KfW 40 QNG Plus Objekte für die degressive AfA erfüllen?

Damit ein Neubau die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG in Anspruch nehmen kann, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Die Wohnung muss neu hergestellt worden sein, der Bauantrag muss innerhalb des gesetzlich definierten Förderzeitraums gestellt worden sein, und das Gebäude muss zur entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken genutzt werden. Für KfW 40 QNG Plus Objekte gelten darüber hinaus spezifische energetische Anforderungen.

Anforderungen an das Gebäude

Das Gebäude muss den Standard eines KfW-Effizienzhauses 40 erfüllen. Das bedeutet, der Primärenergiebedarf darf nur 40 Prozent des Referenzgebäudes nach Gebäudeenergiegesetz betragen. Für die Stufe QNG Plus muss das Gebäude zusätzlich das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude tragen, das durch eine zertifizierte Stelle vergeben wird. Informationen zu zugelassenen Nachhaltigkeitsberatern finden Sie auf www.qng.info.

Anforderungen an die Nutzung

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Eine kurzfristige Vermietung, etwa über Ferienwohnungsplattformen, erfüllt diese Voraussetzung ausdrücklich nicht. Die Nutzung muss dauerhaft und zu regulären Wohnzwecken erfolgen. Außerdem dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei Bauanträgen, die nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurden, 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.

Wie wird die degressive AfA bei KfW 40 QNG Plus konkret berechnet?

Die degressive AfA bei KfW 40 QNG Plus Objekten berechnet sich jährlich mit 5 Prozent des zu Beginn des jeweiligen Jahres noch vorhandenen Restbuchwerts. Die Bemessungsgrundlage ist dabei nicht der Kaufpreis insgesamt, sondern ausschließlich der auf das Gebäude entfallende Anteil, da Grundstücke nicht abgeschrieben werden dürfen.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zur Orientierung: Beträgt der auf das Gebäude entfallende Kaufpreisanteil 300.000 Euro, ergibt sich im ersten Jahr eine Abschreibung von 15.000 Euro (5 Prozent von 300.000 Euro). Im zweiten Jahr beträgt der Restbuchwert 285.000 Euro, woraus eine Abschreibung von 14.250 Euro folgt. Im dritten Jahr sinkt die Abschreibung auf rund 13.538 Euro. Diese Beträge mindern das zu versteuernde Einkommen und können je nach persönlichem Steuersatz zu einer spürbaren Steuerentlastung führen.

Wichtig: Die genaue steuerliche Auswirkung hängt von Ihrer persönlichen Einkommenssituation und Ihrem individuellen Steuersatz ab. Eine verbindliche Berechnung sollte immer ein Steuerberater vornehmen, da die hier genannten Zahlen nur der allgemeinen Orientierung dienen.

Lässt sich die degressive AfA mit der Sonder-AfA und dem KfW-Darlehen kombinieren?

Ja, die degressive AfA lässt sich grundsätzlich mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG sowie dem zinsgünstigen KfW-Darlehen kombinieren. Diese Kombination macht KfW 40 QNG Plus Neubauten steuerlich besonders interessant, da mehrere Förderinstrumente gleichzeitig genutzt werden können.

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ermöglicht in den ersten vier Jahren eine zusätzliche Abschreibung von bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage pro Jahr, wobei die Bemessungsgrundlage auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt ist. Diese Sonderabschreibung wird zusätzlich zur regulären Abschreibung gewährt und kann erheblich zur Steueroptimierung in der Anfangsphase beitragen.

Ergänzend dazu steht für KfW-Effizienzhaus 40 QNG Plus Objekte ein zinsgünstiges KfW-Darlehen zur Verfügung (Kredit Nr. 297/298 „Klimafreundlicher Neubau“), das gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen bis zu 150.000 Euro je Wohnung betragen kann. Die jeweils aktuellen Konditionen sollten Sie direkt auf der offiziellen KfW-Seite prüfen. Die Kombination aus degressiver AfA, Sonder-AfA und zinsgünstigem Darlehen kann die Gesamtrendite einer Investition in den ersten Jahren nennenswert verbessern, wobei die konkrete Auswirkung je nach persönlicher Situation variiert.

Wann endet die Möglichkeit, die degressive AfA für Neubauten zu nutzen?

Die degressive AfA für Wohngebäude nach § 7 Abs. 5a EStG ist zeitlich befristet. Sie gilt für Gebäude, bei denen der Bauantrag oder die Bauanzeige innerhalb des gesetzlich festgelegten Förderzeitraums gestellt wurde. Nach aktuellem Stand endet dieser Zeitraum mit Bauanträgen, die vor dem 1. Oktober 2029 gestellt werden. Ob der Gesetzgeber diese Frist verlängert, ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht absehbar.

Für Kapitalanleger, die von der degressiven AfA profitieren möchten, ist der Zeitpunkt des Bauantrags daher ein relevanter Faktor. Wer eine Neubauwohnung erwirbt, sollte prüfen, wann der Bauantrag für das jeweilige Projekt gestellt wurde, da dies die Fördervoraussetzungen unmittelbar beeinflusst. Beim Kauf einer bereits im Bau befindlichen oder fertiggestellten Neubauwohnung ist zu beachten, dass der Zeitpunkt des Bauantrags des Bauträgers maßgeblich ist, nicht der Zeitpunkt des eigenen Kaufvertrags.

Da steuerliche Rahmenbedingungen sich ändern können, empfiehlt es sich, die aktuell gültige Gesetzeslage vor einer Investitionsentscheidung mit einem Steuerberater zu besprechen und die Gesetzestexte auf gesetze-im-internet.de zu prüfen.

Für wen lohnt sich die degressive AfA bei KfW 40 QNG Plus besonders?

Die degressive AfA bei KfW 40 QNG Plus Objekten lohnt sich besonders für Kapitalanleger mit einem hohen zu versteuernden Einkommen, die eine vermietete Neubauwohnung erwerben und ihre Steuerlast in den ersten Jahren der Investition spürbar senken möchten. Je höher der persönliche Grenzsteuersatz, desto stärker wirkt sich die Abschreibung auf die tatsächliche Steuerentlastung aus.

Geeignet ist dieses Modell vor allem für Personen, die:

ein regelmäßiges, hohes Einkommen aus selbstständiger oder angestellter Tätigkeit erzielen
langfristig Vermögen aufbauen und dabei steuerlich optimieren möchten
eine vermietete Wohnung für mindestens zehn Jahre halten wollen
Wert auf planbare, transparente Investitionsstrukturen legen
die Kombination aus Abschreibungsvorteilen und staatlicher Förderung nutzen möchten

Weniger geeignet ist die degressive AfA für Anleger, die eine kurzfristige Wertsteigerung und einen raschen Weiterverkauf anstreben, da die Haltefristen und Nutzungsvoraussetzungen eingehalten werden müssen. Auch Eigennutzer profitieren von der degressiven AfA grundsätzlich nicht, da sie ihre selbst bewohnte Immobilie nicht steuerlich abschreiben können. Die degressive AfA ist ausschließlich für vermietete Objekte relevant.

Wie die KOWO Immobilien GmbH bei der degressiven AfA und KfW 40 QNG Plus unterstützt

Wir bei KOWO Immobilien GmbH vertreiben ausschließlich Neubauprojekte, die den KfW-Effizienzhaus 40 QNG Plus Standard erfüllen. Das ist kein Zufall, sondern eine bewusste Entscheidung: Genau diese Objekte ermöglichen die Kombination aus degressiver AfA, Sonder-AfA und KfW-Förderdarlehen, die für Kapitalanleger steuerlich besonders relevant ist. Seit 1993 begleiten wir Anleger durch den gesamten Kaufprozess und sorgen dafür, dass Sie alle relevanten Informationen erhalten, um gemeinsam mit Ihrem Steuerberater eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Ausschließlich KfW 40 QNG Plus Projekte: Wir vertreiben nur Neubauprojekte mit dem höchsten energetischen Standard, die alle Voraussetzungen für die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten erfüllen.
Zentrale Lagen mit Vermietungspotenzial: Unsere aktuellen Projekte befinden sich in nachgefragten Stadtlagen, was die Voraussetzung der dauerhaften entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken praxisnah unterstützt.
Transparente Kostenstrukturen: Wir legen alle kaufpreisrelevanten Informationen offen, damit Sie und Ihr Steuerberater die Bemessungsgrundlagen für die AfA klar nachvollziehen können.
Ganzheitliche Begleitung: Vom ersten Gespräch bis zur Übergabe der Wohnung übernehmen wir die vollständige Abwicklung des Kaufvorgangs, auch für institutionelle Investoren und Family Offices.
Über 30 Jahre Marktkenntnis: Unsere Erfahrung im Leipziger Immobilienmarkt gibt Ihnen Orientierung in einem dynamischen Umfeld.

Wenn Sie mehr über unsere aktuellen KfW 40 QNG Plus Projekte erfahren und prüfen möchten, ob ein Investment zu Ihrer persönlichen Situation passt, freuen wir uns auf ein Beratungsgespräch mit Ihnen.

Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.