Immobilie privat oder über GmbH kaufen – was sind die Unterschiede?

Ob Sie eine Immobilie privat oder über eine GmbH kaufen sollten, hängt vor allem von Ihrer persönlichen Steuersituation, Ihrem Investitionsvolumen und Ihren langfristigen Vermögenszielen ab. Für Privatpersonen mit einem oder wenigen Objekten ist der direkte Kauf häufig die einfachere und steuerlich günstigere Lösung. Wer dagegen ein größeres Immobilienportfolio aufbaut, kann durch eine GmbH-Struktur die laufende Steuerlast auf Mieteinnahmen deutlich reduzieren. Die folgenden Fragen beleuchten die wichtigsten Unterschiede, damit Sie die für Sie passende Entscheidung gut vorbereitet treffen können.

Welche steuerlichen Unterschiede gibt es beim Immobilienkauf privat versus GmbH?

Der größte steuerliche Unterschied liegt in der Besteuerung der Mieteinnahmen. Privatpersonen versteuern Mieterträge mit ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, der bis zu 45 Prozent betragen kann. Eine GmbH zahlt auf Gewinne aus Vermietung dagegen nur Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag, was zusammen rund 15 bis 16 Prozent ergibt. Hinzu kommt Gewerbesteuer, sofern die GmbH gewerblich tätig ist.

Für Privatanleger gilt jedoch ein wichtiger Ausgleich: Sie können Verluste aus Vermietung und Verpachtung direkt mit anderen Einkünften verrechnen. Das ist besonders in den ersten Jahren nach dem Kauf relevant, wenn Abschreibungen und Finanzierungskosten die Einnahmen übersteigen. Dieser steuerliche Hebel steht GmbH-Gesellschaftern in dieser Form nicht offen, da Verluste innerhalb der Gesellschaft verbleiben.

Ein weiterer Unterschied betrifft die Abschreibung. Privatanleger können bei Neubauten, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, eine lineare AfA von 3 Prozent jährlich nutzen. Zusätzlich stehen ihnen bei qualifizierten Neubauten die Sonder-AfA nach § 7b EStG von bis zu 5 Prozent jährlich in den ersten vier Jahren sowie die degressive AfA von 5 Prozent zur Verfügung. Eine GmbH kann diese Abschreibungen zwar ebenfalls nutzen, doch die steuerliche Wirkung ist durch den niedrigeren Körperschaftsteuersatz geringer als beim Privatanleger mit hohem Einkommensteuersatz.

Was ist eine Immobilien-GmbH und für wen lohnt sie sich?

Eine Immobilien-GmbH ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, deren Unternehmensgegenstand das Halten, Verwalten oder der Handel mit Immobilien ist. Sie trennt das Immobilienvermögen rechtlich und steuerlich vom Privatvermögen des Gesellschafters. Für wen sie sich lohnt, hängt vor allem von der Anzahl der Objekte, dem persönlichen Steuersatz und dem Anlagehorizont ab.

In der Praxis lohnt sich die GmbH-Struktur vor allem für Anleger, auf die mehrere der folgenden Punkte zutreffen:

Der persönliche Einkommensteuersatz liegt dauerhaft im oberen Bereich (ab etwa 42 Prozent).
Die Mieteinnahmen sollen langfristig in der Gesellschaft thesauriert und reinvestiert werden, statt sofort entnommen zu werden.
Es sind mehrere Objekte geplant, sodass der Verwaltungsaufwand einer GmbH im Verhältnis zur Steuerlast steht.
Eine Haftungstrennung zwischen Privatvermögen und Immobilienportfolio ist gewünscht.

Für Anleger, die nur ein oder zwei Objekte kaufen und die Steuervorteile der Sonder-AfA sowie des KfW-Darlehens nutzen möchten, ist die private Struktur dagegen oft sinnvoller. Die laufenden Kosten einer GmbH, insbesondere für Buchhaltung und Jahresabschluss, können den steuerlichen Vorteil bei kleinen Portfolios schnell aufzehren.

Wie hoch sind die Kosten bei der Gründung einer Immobilien-GmbH?

Die Gründung einer Immobilien-GmbH erfordert ein Stammkapital von mindestens 25.000 Euro, von dem bei Gründung mindestens die Hälfte, also 12.500 Euro, eingezahlt sein muss. Hinzu kommen Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung ins Handelsregister, die in der Regel zwischen 1.000 und 2.000 Euro liegen.

Laufende Kosten entstehen vor allem durch die Pflicht zur doppelten Buchführung und die jährliche Erstellung eines Jahresabschlusses durch einen Steuerberater. Diese Kosten liegen je nach Umfang zwischen 1.500 und mehreren tausend Euro pro Jahr. Wer bestehende Immobilien in eine GmbH einbringt, muss zudem Grunderwerbsteuer zahlen, da dies steuerrechtlich als Übertragung gilt. Dieser Punkt ist ein häufig unterschätzter Kostenfaktor.

Zusätzlich fallen bei einer GmbH Kosten für ein Geschäftskonto, ggf. für eine Gesellschafterversammlung und für die Offenlegung des Jahresabschlusses beim Bundesanzeiger an. Wer eine Immobilien-GmbH plant, sollte diese Gesamtkosten realistisch gegen den erwarteten Steuervorteil abwägen.

Welche Finanzierungsvorteile gelten nur für Privatkäufer?

Das zinsverbilligte KfW-Darlehen für das Energieeffizienzhaus 40 QNG steht ausschließlich natürlichen Personen zur Verfügung. Eine GmbH kann dieses Förderdarlehen nicht beantragen. Das ist ein erheblicher Nachteil für die GmbH-Struktur, da der Zinsvorteil über die gesamte Darlehenslaufzeit einen spürbaren wirtschaftlichen Mehrwert darstellt.

Auch die Sonder-AfA nach § 7b EStG sowie die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG können zwar grundsätzlich auch von einer GmbH genutzt werden, entfalten ihre volle steuerliche Wirkung jedoch beim Privatanleger mit hohem Grenzsteuersatz. Die Kombination aus Sonder-AfA, degressiver AfA und dem KfW-Förderdarlehen ist daher ein Paket, das für private Kapitalanleger besonders attraktiv ist.

Darüber hinaus können Privatpersonen bei der Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum weitere Programme nutzen, zum Beispiel das Wohneigentumsprogramm der KfW. Auch Banken bewerten die Bonität von Privatpersonen häufig anders als die von neu gegründeten GmbHs ohne Eigenkapitalhistorie, was die Konditionen bei der Erstfinanzierung beeinflussen kann.

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei – privat oder per GmbH?

Privatpersonen können eine Immobilie steuerfrei verkaufen, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Diese sogenannte Spekulationsfrist gilt nicht für die GmbH: Eine Kapitalgesellschaft zahlt auf Veräußerungsgewinne immer Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag, unabhängig davon, wie lange sie die Immobilie gehalten hat.

Dieser Unterschied ist für langfristig orientierte Anleger ein starkes Argument für den privaten Immobilienkauf. Wer eine Immobilie mit der Absicht kauft, sie nach zehn oder mehr Jahren gewinnbringend zu verkaufen, profitiert als Privatperson von einer vollständigen Steuerfreiheit auf den Veräußerungsgewinn. Bei einer GmbH würde dieser Gewinn dagegen mit rund 15 bis 16 Prozent Körperschaftsteuer belastet, und bei einer Ausschüttung an den Gesellschafter fällt zusätzlich Kapitalertragsteuer an.

Eine Ausnahme gilt für die Eigennutzung: Wenn eine Privatperson die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat, entfällt die Spekulationsfrist komplett. Dieser Vorteil ist für Eigennutzer relevant, spielt für reine Kapitalanleger jedoch eine untergeordnete Rolle.

Sollte man eine Neubauimmobilie in Leipzig privat oder über eine GmbH kaufen?

Für die meisten privaten Kapitalanleger, die eine einzelne Neubauimmobilie als Kapitalanlage erwerben möchten, ist der Kauf im Privatvermögen in der Regel die sinnvollere Wahl. Der Grund liegt in der Kombination aus steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten, dem Zugang zu KfW-Fördermitteln und der Möglichkeit eines steuerfreien Verkaufs nach zehn Jahren.

Wer dagegen ein wachsendes Portfolio aufbaut und Mieteinnahmen langfristig thesaurieren möchte, sollte die GmbH-Struktur ernsthaft prüfen. In diesem Fall kann die niedrigere laufende Steuerbelastung auf Mieteinnahmen den höheren Verwaltungsaufwand rechtfertigen. Wichtig ist jedoch, dass der Verlust des KfW-Förderdarlehens und der Wegfall der Steuerfreiheit beim Verkauf in die Kalkulation einfließen.

Die Entscheidung hängt letztlich von Ihrer individuellen Steuersituation, Ihrem geplanten Investitionsvolumen und Ihrem Zeithorizont ab. Eine fundierte Beratung durch einen Steuerberater, der Erfahrung mit Immobilieninvestments hat, ist vor einer solchen Entscheidung unbedingt empfehlenswert.

Wie die KOWO Immobilien GmbH beim Immobilienkauf privat oder über GmbH unterstützt

Wir verstehen, dass die Frage nach der richtigen Erwerbsstruktur für viele Anleger eine der ersten und wichtigsten Weichenstellungen ist. Deshalb begleiten wir Sie von Anfang an mit transparenter Information und stellen sicher, dass Sie alle relevanten Aspekte kennen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Wir vertreiben ausschließlich Neubauprojekte mit dem energetischen Standard KfW-Effizienzhaus 40 QNG plus, die den Zugang zu KfW-Fördermitteln für Privatanleger ermöglichen.
Wir informieren Sie offen über die steuerlichen Rahmenbedingungen und arbeiten eng mit spezialisierten Steuerberatern zusammen, die wir bei Bedarf empfehlen können.
Wir begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess, von der ersten Projektvorstellung bis zur notariellen Beurkundung, und kümmern uns um die vollständige Abwicklung.
Unsere Projekte befinden sich in zentralen Lagen mit hoher Vermietbarkeit, was für Kapitalanleger eine wichtige Grundlage für eine langfristige Planung darstellt.

Wenn Sie mehr über unsere aktuellen Neubauprojekte der KOWO Immobilien GmbH erfahren möchten oder konkrete Fragen zur passenden Erwerbsstruktur haben, stehen wir Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.

Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.