Wie plane ich als Unternehmer langfristig mit Immobilien Steuern zu sparen?

Als Unternehmer mit Immobilien Steuern zu sparen, funktioniert vor allem über gezielte Abschreibungsmodelle, staatlich geförderte Finanzierungsinstrumente und die richtige Objektwahl. Wer in vermietete Neubauwohnungen investiert, kann laufende Mieteinnahmen durch AfA-Abzüge erheblich steuerlich entlasten und gleichzeitig Vermögen aufbauen. Die folgenden Fragen zeigen Ihnen, welche konkreten Hebel dabei zur Verfügung stehen und worauf Sie achten sollten.

Welche Abschreibungsmodelle stehen Unternehmern bei Immobilien zur Verfügung?

Für vermietete Immobilien stehen Unternehmern und Kapitalanlegern im Wesentlichen drei Abschreibungsmodelle zur Verfügung: die lineare AfA, die degressive AfA und die Sonder-AfA nach § 7b EStG. Welches Modell greift, hängt vom Baujahr, dem Fertigstellungsdatum und dem energetischen Standard des Gebäudes ab.

Konkret gelten in 2026 folgende Regelungen:

Lineare AfA für Altbauten (fertiggestellt vor dem 1. Januar 2023): 2 % jährlich über 50 Jahre auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Lineare AfA für Neubauten (fertiggestellt ab dem 1. Januar 2023): 3 % jährlich über 33 Jahre.
Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 % vom jeweiligen Restwert, anwendbar für Neubauten mit Baubeginn bis zum 30. September 2029. Diese Methode ist ausschließlich für vermietete Wohngebäude zulässig und kann jederzeit in die lineare AfA umgewandelt werden.
Sonder-AfA nach § 7b EStG: Zusätzlich bis zu 5 % jährlich in den ersten vier Jahren nach Anschaffung oder Herstellung, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.

Für Unternehmer und Freiberufler mit hohem zu versteuerndem Einkommen ist besonders die Kombination aus degressiver AfA und Sonder-AfA relevant. Je höher der persönliche Grenzsteuersatz, desto stärker wirkt jeder abgezogene Euro. Bei einem zu versteuernden Einkommen von 100.000 Euro liegt der Grenzsteuersatz beispielsweise bei rund 30,9 % zuzüglich Solidaritätszuschlag. Wer also durch AfA-Abzüge sein steuerpflichtiges Einkommen spürbar reduziert, erzielt einen unmittelbaren Liquiditätsvorteil.

Wie funktioniert die Kombination aus Sonder-AfA und degressiver AfA konkret?

Die Kombination aus Sonder-AfA (5 % jährlich über vier Jahre) und degressiver AfA (5 % vom Restwert) erlaubt es, in den ersten Jahren nach dem Kauf einen besonders hohen Anteil der Investitionskosten steuerlich geltend zu machen. Beide Instrumente können nebeneinander genutzt werden, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG setzt voraus, dass die Wohnung neu ist, die Baukostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschritten wird und die Wohnung im Jahr der Anschaffung sowie in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet wird. Zusätzlich muss das Gebäude die Kriterien eines KfW-Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse (QNG) erfüllen, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude.

Sind diese Voraussetzungen gegeben, ergibt sich in der Praxis folgendes Bild: In den ersten vier Jahren nach dem Kauf können neben der regulären degressiven AfA von 5 % auf den Restwert noch einmal bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage als Sonderabschreibung abgezogen werden. Die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA ist dabei auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Das bedeutet: In den ersten Jahren der Investition entstehen erhebliche steuerliche Verluste aus Vermietung und Verpachtung, die das zu versteuernde Einkommen aus anderen Quellen direkt reduzieren.

Wichtig zu wissen: Die Sonder-AfA wird rückgängig gemacht, wenn die Wohnung innerhalb der ersten zehn Jahre veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer unterliegt, oder wenn die Wohnung nicht dauerhaft vermietet wird. Eine sorgfältige Planung und steuerliche Begleitung sind daher unbedingt empfehlenswert.

Was bringt das KfW-Darlehen zusätzlich zur steuerlichen Ersparnis?

Das zinsvergünstigte KfW-Darlehen für KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Objekte ergänzt die steuerlichen Vorteile durch eine günstigere Finanzierungsstruktur. Es kann bei entsprechender Qualifikation des Objekts für die Anschaffung genutzt werden und senkt die laufenden Zinskosten im Vergleich zu marktüblichen Konditionen.

Für Kapitalanleger ergibt sich daraus ein doppelter Vorteil: Auf der einen Seite reduzieren die AfA-Abzüge die Steuerlast auf das Gesamteinkommen. Auf der anderen Seite senken die günstigen Finanzierungskonditionen die monatliche Belastung aus dem Kapitaldienst. Die Zinszahlungen für das Darlehen sind zudem als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig, was die steuerliche Wirkung weiter verstärkt.

Entscheidend ist, dass das KfW-Darlehen ausschließlich für Objekte verfügbar ist, die den Standard des KfW-Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllen. Wer gezielt in solche Neubauwohnungen investiert, kombiniert also drei Vorteile in einem: steuerliche Abschreibungen, günstige Finanzierung und dauerhaft niedrige Nebenkosten durch den hohen energetischen Standard des Gebäudes.

Warum eignet sich Leipzig besonders für steueroptimierte Immobilieninvestments?

Leipzig verbindet ein im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten noch attraktives Preisniveau mit einem anhaltend starken Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum. Für Kapitalanleger bedeutet das: Die Einstiegskosten je Quadratmeter sind niedriger als in München, Hamburg oder Frankfurt, während die Nachfrage nach Mietwohnungen stabil bleibt.

Aus steuerlicher Perspektive ist das Preisniveau direkt relevant: Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist auf Objekte begrenzt, deren Anschaffungskosten 5.200 Euro je Quadratmeter nicht übersteigen. In Leipzig lassen sich qualitativ hochwertige Neubauwohnungen in zentralen Lagen noch innerhalb dieser Kostengrenzen realisieren, was die Förderfähigkeit der Sonder-AfA erhält. In teureren Städten überschreiten viele Neubauobjekte diese Grenze und fallen damit aus der Förderung heraus.

Hinzu kommt die Lagequalität: Neubauprojekte in zentralen Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Anbindung erzielen stabile Mieteinnahmen, die die laufenden Kosten decken und den Investitionszeitraum planbar machen. Für Unternehmer, die langfristig Vermögen aufbauen und gleichzeitig ihre Steuerlast optimieren wollen, ist diese Kombination aus Förderfähigkeit, Preisniveau und Marktdynamik besonders nützlich.

Welche steuerlichen Fallstricke sollten Unternehmer bei Immobilieninvestments kennen?

Die häufigsten steuerlichen Fallstricke bei Immobilieninvestments betreffen die Rückforderung der Sonder-AfA, die Spekulationsfrist bei Veräußerungen und die korrekte Abgrenzung zwischen privatem und betrieblichem Vermögen. Wer diese Punkte nicht im Blick hat, riskiert unerwartete Steuernachzahlungen.

Rückforderung der Sonder-AfA

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG wird rückwirkend aufgehoben, wenn die begünstigte Wohnung innerhalb der ersten zehn Jahre veräußert wird und der Gewinn nicht steuerpflichtig ist, wenn die Wohnung nicht dauerhaft vermietet bleibt oder wenn die Baukostenobergrenze durch nachträgliche Herstellungskosten innerhalb der ersten drei Jahre überschritten wird. In diesen Fällen können auch bereits bestandskräftige Steuerbescheide noch geändert werden.

Spekulationsfrist und Betriebsvermögen

Immobilien im Privatvermögen sind nach einer Haltedauer von zehn Jahren bei Veräußerung steuerfrei. Wer die Wohnung jedoch dem Betriebsvermögen zuordnet, unterliegt anderen Regeln: Gewinne aus der Veräußerung sind dann unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Unternehmer sollten daher vorab klären, ob eine Investition im Privat- oder Betriebsvermögen steuerlich günstiger ist. Diese Entscheidung lässt sich nach dem Kauf nur schwer korrigieren.

Zusätzlich sollten Sie beachten, dass Verluste aus Vermietung und Verpachtung zwar das zu versteuernde Einkommen aus anderen Einkunftsarten mindern können, dies aber nur gilt, wenn die Vermietungsabsicht dauerhaft und ernsthaft besteht. Das Finanzamt prüft bei hohen Verlusten in den Anfangsjahren regelmäßig, ob eine sogenannte Liebhaberei vorliegt. Eine klare Dokumentation der Vermietungsabsicht und ein realistischer Überschusserzielungsplan sind hier wichtig.

Wann ist der richtige Zeitpunkt, mit Immobilien als Unternehmer Steuern zu sparen?

Der richtige Zeitpunkt für ein steueroptimiertes Immobilieninvestment ist dann, wenn das zu versteuernde Einkommen hoch genug ist, um von den Abschreibungen spürbar zu profitieren, und wenn gleichzeitig die gesetzlichen Förderfenster noch offen sind. Für die degressive AfA und die Sonder-AfA nach § 7b EStG gilt: Der Baubeginn muss bis zum 30. September 2029 erfolgen.

Aus steuerlicher Sicht lohnt sich der Einstieg besonders in Jahren mit überdurchschnittlich hohem Einkommen, etwa nach einem besonders erfolgreichen Geschäftsjahr oder vor einem geplanten Unternehmensverkauf. Die AfA-Abzüge wirken dann am stärksten, weil der Grenzsteuersatz am höchsten ist. Bei einem zu versteuernden Einkommen von 140.000 Euro liegt der Grenzsteuersatz beispielsweise bei rund 34 % zuzüglich Solidaritätszuschlag. Jeder Euro, der durch Abschreibungen vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen wird, spart in diesem Bereich entsprechend mehr Steuern.

Gleichzeitig gilt: Je früher der Kauf erfolgt, desto länger profitieren Sie von der degressiven Wirkung der Abschreibungen in den ersten Jahren. Wer wartet, bis die gesetzlichen Förderfenster geschlossen sind oder das Objekt nicht mehr als Neubau gilt, verliert den Zugang zu Sonder-AfA und degressiver AfA dauerhaft. Eine frühzeitige Planung gemeinsam mit einem Steuerberater ist daher sinnvoll, um die optimale Struktur für Ihre individuelle Situation zu entwickeln.

Wie die KOWO Immobilien GmbH beim steueroptimierten Immobilieninvestment unterstützt

Wer gezielt mit Immobilien Steuern sparen möchte, braucht nicht nur das richtige Steuerwissen, sondern auch das passende Objekt. Wir begleiten Kapitalanleger und Unternehmer seit über 30 Jahren im Leipziger Markt und vermitteln ausschließlich Neubauprojekte, die den Standard des KfW-Effizienzhauses 40 QNG+ erfüllen. Damit sind unsere Projekte von Anfang an auf die steuerlichen Förderbedingungen ausgerichtet, die in diesem Artikel beschrieben werden.

Wir vertreiben ausschließlich Neubauwohnungen, die die Voraussetzungen für Sonder-AfA, degressive AfA und KfW-Förderung erfüllen.
Unsere Projekte befinden sich in gefragten Lagen Leipzigs mit stabiler Mietnachfrage und attraktivem Preisniveau innerhalb der gesetzlichen Kostengrenzen.
Wir begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess, von der ersten Beratung bis zur Übergabe, diskret und transparent.
Unsere Marktkenntnis und langjährige Zusammenarbeit mit erfahrenen Bauträgern ermöglichen Ihnen den Zugang zu Projekten in besten Lagen.

Einen Überblick über unsere aktuellen Projekte finden Sie direkt bei KOWO Immobilien GmbH. Wenn Sie konkrete Fragen zu einem Investment haben oder wissen möchten, welches Projekt zu Ihrer steuerlichen Situation passt, stehen wir Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.

Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.