Mit einer KfW-40-Immobilie in Leipzig lassen sich je nach persönlicher Steuersituation erhebliche Steuerersparnisse erzielen. Der Grund: Seit 2024 gelten für Neubauten im Mietwohnungsbau zwei kombinierbare Abschreibungsformen, die zusammen in den ersten fünf Jahren bis zu 42,5 % der Herstellungskosten steuerlich wirksam machen. Wer sich fragt, ob und wie viel Steuern sich konkret sparen lassen, findet in diesem Artikel eine strukturierte Antwort auf die wichtigsten Fragen rund um Abschreibungen, KfW-Förderung und Voraussetzungen.
Welche steuerlichen Abschreibungen gelten für KfW-40-Neubauten?
Für Neubauten mit dem Standard KfW-Effizienzhaus 40 QNG Plus gelten aktuell drei kombinierbare Abschreibungsformen: die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG in Höhe von 5 % auf den jeweiligen Restwert, die Sonder-AfA nach § 7b EStG in Höhe von 5 % jährlich über vier Jahre sowie die lineare AfA von 3 % jährlich für Neubauten ab 2023. Degressive und Sonder-AfA lassen sich in den ersten vier Jahren gleichzeitig nutzen, was die steuerliche Wirkung deutlich verstärkt.
Degressive AfA: 5 % auf den Restwert
Die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG erlaubt es, jährlich 5 % des jeweils verbleibenden Buchwerts abzuschreiben. Da die Bemessungsgrundlage jedes Jahr sinkt, fällt auch der absolute Abschreibungsbetrag im Zeitverlauf etwas geringer aus. In den ersten Jahren ist die Wirkung jedoch besonders stark, weil der Ausgangswert noch hoch ist. Diese Form der Abschreibung gilt für Neubauten und ist nicht auf Effizienzgebäude beschränkt, entfaltet aber in Kombination mit der Sonder-AfA ihre volle steuerliche Wirkung.
Sonder-AfA: 5 % zusätzlich für vier Jahre
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG erlaubt es, in jedem der ersten vier Jahre nach Fertigstellung zusätzlich 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzuschreiben. Diese Abschreibung ist jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft, insbesondere an den Nachweis des Effizienzhaus-40-Standards mit QNG-Plus-Zertifizierung. Die Bemessungsgrundlage beträgt dabei maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Liegt der tatsächliche Kaufpreis darüber, wird nur bis zu diesem Höchstbetrag abgeschrieben.
In den ersten fünf Jahren lassen sich durch die Kombination aus degressiver AfA und Sonder-AfA näherungsweise bis zu 42,5 % der Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Das ist ein deutlich höherer Abschreibungseffekt als bei herkömmlichen Anlageimmobilien mit linearer AfA.
Wie hoch ist die tatsächliche Steuerersparnis pro Jahr?
Die tatsächliche Steuerersparnis hängt maßgeblich vom persönlichen Einkommensteuersatz, dem Kaufpreis und der Wohnfläche der Immobilie ab. Eine allgemeine Aussage wie „Sie sparen X Euro“ lässt sich daher seriös nicht treffen. Als Orientierungsgröße gilt: Je höher der persönliche Steuersatz und je größer die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage, desto stärker fällt die jährliche Steuerentlastung aus.
Wer beispielsweise eine Neubauwohnung mit einer Bemessungsgrundlage von 4.000 Euro je Quadratmeter und einer Fläche von 60 Quadratmetern erwirbt, kann in den ersten vier Jahren jährlich näherungsweise 12.000 Euro allein über die Sonder-AfA steuerlich geltend machen. Kommt die degressive AfA hinzu, erhöht sich der absetzbare Betrag weiter. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % ergibt sich daraus eine spürbare Entlastung, die sich direkt auf die Liquidität auswirkt. Diese Zahlen dienen ausschließlich der Veranschaulichung und sind je nach persönlicher Situation zu prüfen.
Wichtig ist außerdem, dass die Abschreibungen Verluste aus Vermietung und Verpachtung erzeugen, die mit anderen Einkünften verrechnet werden können. Dieser sogenannte Verlustausgleich ist ein zentrales Instrument zur Steueroptimierung für einkommensstarke Anleger.
Was bringt das KfW-Darlehen zusätzlich zur Steuerersparnis?
Neben den steuerlichen Abschreibungen können Käufer einer KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Immobilie ein zinsverbilligtes Darlehen der KfW in Anspruch nehmen. Dieses Förderdarlehen ist ausschließlich für Gebäude verfügbar, die den KfW-40-Standard mit QNG-Plus-Zertifizierung erfüllen, und stellt damit einen direkten finanziellen Vorteil gegenüber nicht geförderten Objekten dar.
Die genauen Konditionen, insbesondere Darlehensbetrag und Zinssatz, richten sich nach den aktuell gültigen KfW-Programmen und können sich ändern. Aktuelle Informationen finden Sie direkt auf der offiziellen KfW-Seite (gemäß den aktuell gültigen KfW-Konditionen, bitte dort prüfen). Der Vorteil eines zinsgünstigen Förderdarlehens liegt darin, dass die Finanzierungskosten über die Laufzeit sinken, was die Gesamtrendite der Investition positiv beeinflusst, ohne dass dies eine Renditegarantie darstellt.
Die Kombination aus steuerlichen Abschreibungen und Förderdarlehen macht KfW-40-Neubauten für Kapitalanleger strukturell attraktiver als vergleichbare Objekte ohne diesen energetischen Standard.
Für wen lohnt sich eine KfW-40-Immobilie in Leipzig steuerlich am meisten?
Steuerlich profitieren vor allem Personen mit einem hohen zu versteuernden Einkommen und einem entsprechend hohen Grenzsteuersatz. Je höher der persönliche Steuersatz, desto größer ist der absolute Steuervorteil, den die Abschreibungen erzeugen. Angestellte in leitenden Positionen, Selbstständige, Freiberufler und Unternehmer gehören typischerweise zu den Personengruppen, für die diese Investitionsform steuerlich besonders wirksam sein kann.
Darüber hinaus eignet sich diese Investitionsform für Anleger, die langfristig denken. Die Abschreibungsvorteile sind in den ersten Jahren am stärksten, nehmen aber über die Zeit ab. Wer eine Immobilie mindestens zehn Jahre hält und vermietet, nutzt sowohl die steuerlichen als auch die wirtschaftlichen Vorteile vollständig aus. Kurzfristige Verkäufe innerhalb der Spekulationsfrist nach § 23 EStG können hingegen steuerliche Nachteile erzeugen.
Für Eigennutzer gelten die Sonder-AfA und die degressive AfA nicht, da diese Abschreibungsformen ausschließlich für zur Vermietung bestimmte Wohnungen gelten. Eigennutzer profitieren jedoch von den niedrigen Betriebskosten durch den hohen energetischen Standard sowie vom Förderdarlehen.
Welche Voraussetzungen müssen für die Sonder-AfA erfüllt sein?
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist an mehrere gesetzliche Bedingungen geknüpft, die kumulativ erfüllt sein müssen. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, entfällt der Anspruch auf die Sonderabschreibung vollständig.
- Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Plus-Zertifizierung: Das Gebäude muss die Kriterien eines KfW-Effizienzhauses 40 erfüllen und dies durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) in der höchsten Stufe nachweisen.
- Neubau mit Bauantrag im förderungsfähigen Zeitraum: Die Wohnung muss aufgrund eines Bauantrags hergestellt worden sein, der nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurde.
- Kostengrenzen einhalten: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA ist auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter begrenzt.
- Vermietung zu Wohnzwecken: Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Eine Nutzung zur vorübergehenden Beherbergung (z. B. Ferienwohnung) schließt die Förderung aus.
- Keine rückwirkende Nutzungsänderung: Wird die Wohnung innerhalb des Zehnjahreszeitraums nicht mehr vermietet oder anderweitig genutzt, sind die bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen rückgängig zu machen.
Es empfiehlt sich, die Erfüllung dieser Voraussetzungen vor dem Kauf gemeinsam mit einem Steuerberater zu prüfen, da die Konsequenzen einer Nichteinhaltung erheblich sein können.
Wie unterscheiden sich KfW-40-Neubauten steuerlich von anderen Anlageimmobilien?
Der wesentliche steuerliche Unterschied zwischen einem KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Neubau und einer herkömmlichen Anlageimmobilie liegt in der Abschreibungsgeschwindigkeit und der Förderfähigkeit. Während Bestandsimmobilien in der Regel nur mit 2 % jährlich linear abgeschrieben werden können, erlaubt ein qualifizierter Neubau ab 2023 eine lineare AfA von 3 %, ergänzt durch die degressive AfA von 5 % und die Sonder-AfA von 5 % in den ersten vier Jahren.
Bestandsimmobilien ohne Effizienzstandard sind weder für die Sonder-AfA nach § 7b EStG noch für das KfW-Förderdarlehen qualifiziert. Das bedeutet: Die steuerliche Entlastung in den ersten Jahren fällt bei einem KfW-40-Neubau strukturell deutlich höher aus als bei einem vergleichbaren Altbau oder einem Neubau ohne Nachhaltigkeitszertifizierung.
Ein weiterer Unterschied liegt in den laufenden Betriebskosten. Durch den Einsatz von Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen und Batteriespeichern sind die Energiekosten dauerhaft niedrig, was die Attraktivität für Mieter erhöht und Leerstandsrisiken reduziert. Dieser Faktor wirkt zwar nicht direkt steuerlich, beeinflusst aber die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung der Investition positiv.
Zusammengefasst bieten KfW-40-Neubauten mit QNG-Plus-Zertifizierung eine Kombination aus beschleunigter steuerlicher Abschreibung, Förderdarlehen und niedrigen Betriebskosten, die herkömmliche Anlageimmobilien in dieser Form nicht erreichen können.
Wie die KOWO Immobilien GmbH beim Steuern sparen mit Immobilien unterstützt
Wir bei KOWO Immobilien GmbH vertreiben ausschließlich Neubauprojekte in Leipzig, die den Standard KfW-Effizienzhaus 40 QNG Plus erfüllen. Das ist kein Zufall, sondern eine bewusste Entscheidung: Nur Objekte mit diesem Standard qualifizieren sich für die kombinierten steuerlichen Vorteile aus degressiver AfA, Sonder-AfA und KfW-Förderdarlehen, die wir in diesem Artikel beschrieben haben. Unsere aktuellen Neubauprojekte befinden sich in zentralen Lagen Leipzigs und sind gezielt auf die Bedürfnisse einkommensstarker Kapitalanleger ausgerichtet.
- Ausschließlich KfW-40-QNG-Plus-Objekte: Wir vermarkten nur Projekte, die alle Voraussetzungen für die Sonder-AfA und das KfW-Förderdarlehen erfüllen.
- Über 30 Jahre Marktkenntnis in Leipzig: Unsere Expertise ermöglicht es uns, Objekte in besonders gefragten Lagen zu identifizieren und zu vermitteln.
- Begleitung durch den gesamten Kaufprozess: Von der ersten Beratung bis zur Übergabe begleiten wir Sie diskret und transparent, ohne versteckte Kosten.
- Koordination mit Steuerberatern und Finanzierungspartnern: Wir arbeiten mit erfahrenen Partnern zusammen, die Sie bei der steuerlichen und finanziellen Strukturierung Ihrer Investition unterstützen können.
- Ansprache institutioneller und privater Investoren: Ob Einzelanleger, Family Office oder institutioneller Investor, wir sind auf unterschiedliche Investorenprofile eingestellt.
Wenn Sie konkrete Fragen zu unseren aktuellen Projekten haben oder eine erste Einschätzung zu Ihrer persönlichen Investitionssituation wünschen, freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.