Wie unterscheiden sich die Steuervorteile bei Neubau und Altbau?

Neubauimmobilien bieten in der Regel deutlich höhere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten als Altbauten, vor allem durch die Kombination aus erhöhter linearer AfA, degressiver AfA und Sonder-AfA. Wer als Kapitalanleger mit Immobilien Steuern sparen möchte, profitiert bei Neubauten ab 2023 von einem Förderpaket, das bei Altbauten in dieser Form nicht verfügbar ist. Die folgenden Abschnitte erklären die wichtigsten Unterschiede und zeigen, welche Steuervorteile für welche Investitionsstrategie relevant sind.

Welche AfA-Sätze gelten für Neubau- und Altbauimmobilien?

Für Altbauten, die vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt eine lineare Abschreibung von 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre. Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, können mit 3 Prozent pro Jahr über 33 Jahre abgeschrieben werden. Dieser Unterschied klingt gering, summiert sich aber über die Jahre zu einem erheblichen steuerlichen Vorteil.

Die Bemessungsgrundlage für die AfA sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, ohne den Grundstücksanteil. Bei einem Neubau mit Anschaffungskosten von beispielsweise 400.000 Euro (Gebäudeanteil) ergibt sich bei 3 Prozent AfA ein jährlicher Abzug von 12.000 Euro, während beim Altbau mit 2 Prozent nur 8.000 Euro pro Jahr steuerlich geltend gemacht werden könnten. Über einen Zeitraum von zehn Jahren macht das einen Unterschied von 40.000 Euro in der Abschreibungssumme.

Für Anleger mit einem zu versteuernden Einkommen von 100.000 Euro, die einem Grenzsteuersatz von rund 31 Prozent unterliegen, bedeutet jeder zusätzliche Euro Abschreibung eine spürbare Reduktion der Steuerlast. Dieser Effekt verstärkt sich, je höher das Einkommen und damit der persönliche Steuersatz ist.

Was ist die Sonder-AfA und für welche Objekte gilt sie?

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ermöglicht es, zusätzlich zur regulären AfA in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung jeweils bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage als Sonderabschreibung geltend zu machen. Sie gilt ausschließlich für neue Wohnungen, die vermietet werden, und ist an strenge Voraussetzungen geknüpft.

Um die Sonder-AfA nutzen zu können, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

Der Bauantrag wurde nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt
Das Gebäude erfüllt die Kriterien eines KfW-Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse (QNG-Siegel)
Die Wohnung wird im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten übersteigen nicht 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
Die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA ist auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter begrenzt

Die Sonder-AfA wird zusätzlich zur regulären linearen AfA von 3 Prozent gewährt. In der Praxis bedeutet das: In den ersten vier Jahren nach dem Kauf können Anleger bis zu 8 Prozent der Bemessungsgrundlage pro Jahr abschreiben, was die steuerliche Wirkung in der Anfangsphase erheblich verstärkt. Für Altbauten gibt es diese Möglichkeit nicht.

Wie funktioniert die degressive AfA bei Neubauprojekten?

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG erlaubt eine Abschreibung von 5 Prozent des jeweiligen Restwerts des Gebäudes pro Jahr. Anders als bei der linearen AfA, bei der jedes Jahr der gleiche Betrag abgezogen wird, sinkt der absolute Abschreibungsbetrag bei der degressiven Methode jährlich, da er immer auf den verbleibenden Buchwert angewendet wird.

Diese Methode ist für folgende Objekte anwendbar:

Neubauten, bei denen der Bauantrag nach dem 1. Oktober 2023 und vor dem 30. September 2029 gestellt wurde
Ausschließlich vermietete Wohngebäude
Der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist jederzeit möglich

Der strategische Vorteil der degressiven AfA liegt in den ersten Jahren der Vermietung: Da 5 Prozent auf den vollen Anschaffungswert des Gebäudes angewendet werden, ist die steuerliche Entlastung zu Beginn am höchsten. Ein Anleger, der in den ersten Jahren ein hohes zu versteuerndes Einkommen hat, profitiert davon am stärksten. Sobald die lineare AfA günstiger wird, kann problemlos gewechselt werden. Für Altbauten ist diese Option gesetzlich nicht vorgesehen.

Welche steuerlichen Vorteile bieten denkmalgeschützte Altbauten?

Denkmalgeschützte Altbauten bieten eine besondere Abschreibungsmöglichkeit: Sanierungskosten können im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den darauf folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent abgesetzt werden. Das ergibt über zwölf Jahre eine vollständige steuerliche Geltendmachung der Sanierungskosten.

Diese erhöhten Absetzungen gelten jedoch nur für Herstellungskosten, die für Maßnahmen anfallen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Voraussetzung ist außerdem eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Die Regelung richtet sich vor allem an Anleger, die bereit sind, aktiv in die Sanierung zu investieren und den damit verbundenen Abstimmungsaufwand mit Behörden in Kauf zu nehmen.

Im Vergleich zu Neubauten haben Denkmalimmobilien jedoch einige strukturelle Nachteile: Die Sanierungskosten sind schwerer planbar, die energetischen Standards sind oft deutlich schlechter, und die laufenden Betriebskosten für Mieter fallen höher aus. Zudem sind die modernen Neubauförderungen wie Sonder-AfA und degressive AfA bei Denkmalimmobilien nicht kombinierbar. Wer primär Planungssicherheit und niedrige Nebenkosten anstrebt, findet bei Neubauten stabilere Rahmenbedingungen.

Welches Investment bringt die höhere Steuerersparnis – Neubau oder Altbau?

Für die meisten einkommensstarken Kapitalanleger bringt ein geförderter Neubau in der aktuellen Gesetzeslage die höhere Steuerersparnis, weil die Kombination aus linearer AfA (3 %), Sonder-AfA (5 %) und degressiver AfA (5 %) in den ersten Jahren deutlich mehr Abschreibungsvolumen erzeugt als ein vergleichbarer Altbau. Nur denkmalgeschützte Objekte mit hohem Sanierungsanteil können in Einzelfällen mithalten.

Ein direkter Vergleich zeigt die wesentlichen Unterschiede:

Altbau (vor 2023): Lineare AfA 2 % über 50 Jahre, keine Sonder-AfA, keine degressive AfA, keine KfW-Sonderförderung
Neubau (ab 2023, KfW 40 QNG): Lineare AfA 3 % über 33 Jahre, Sonder-AfA 5 % in den ersten vier Jahren, degressive AfA 5 % als Alternative, KfW-Darlehen mit Zinsverbilligung möglich
Denkmalimmobilie: Erhöhte Absetzung für Sanierungskosten bis 9 % bzw. 7 %, aber nur auf die Sanierungskosten, nicht auf den Kaufpreis

Entscheidend für den tatsächlichen Steuervorteil ist immer der persönliche Grenzsteuersatz. Bei einem zu versteuernden Einkommen von 140.000 Euro liegt dieser bei rund 34 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag. Je höher das Einkommen, desto stärker wirkt jeder zusätzliche Euro Abschreibung auf die tatsächliche Steuerersparnis.

Wie wirkt sich der KfW-Förderkredit auf die Gesamtrendite aus?

Der KfW-Förderkredit für KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Objekte ermöglicht ein zinsverbilligtes Darlehen von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit. Dieser Kredit ist ausschließlich für Neubauten mit dem entsprechenden Energiestandard verfügbar und steht Altbaukäufern nicht offen. Die Zinsverbilligung gegenüber marktüblichen Konditionen reduziert die Finanzierungskosten und verbessert damit die wirtschaftliche Gesamtstruktur des Investments.

Neben dem direkten Zinsvorteil hat der KfW-Standard noch weitere wirtschaftliche Auswirkungen:

Niedrigere Betriebskosten durch hohe Energieeffizienz entlasten Mieter und stärken die Vermietbarkeit
Energieeffiziente Objekte sind langfristig weniger anfällig für regulatorische Verschärfungen im Bereich Gebäudeenergie
Die Kombination aus Steuervorteilen und günstigerer Finanzierung verbessert den Eigenkapitaleinsatz
Für Altbauten mit schlechter Energiebilanz können künftige Sanierungspflichten erhebliche Zusatzkosten bedeuten

Insgesamt verbindet ein geförderter Neubau mit KfW-40-QNG-Standard steuerliche Vorteile, günstigere Finanzierungsbedingungen und niedrige Bewirtschaftungskosten in einem Paket, das bei Altbauten in dieser Kombination nicht verfügbar ist. Für Anleger, die mit Immobilien Steuern sparen und gleichzeitig ein planbares Investment aufbauen möchten, ist diese Kombination besonders relevant.

Wie die KOWO Immobilien GmbH bei Steuervorteilen durch Neubauprojekte unterstützt

Wir begleiten Kapitalanleger seit über 30 Jahren im Leipziger Immobilienmarkt und kennen die steuerlichen Rahmenbedingungen für Neubauprojekte aus der Praxis. Unser Fokus liegt ausschließlich auf Neubauwohnungen mit KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard, also genau den Objekten, die die beschriebenen Steuervorteile vollständig ermöglichen. Die KOWO Immobilien GmbH bietet dabei konkrete Unterstützung entlang des gesamten Kaufprozesses:

Zugang zu Neubauprojekten in zentralen Lagen, die alle Voraussetzungen für Sonder-AfA, degressive AfA und KfW-Förderkredit erfüllen
Transparente Informationen zu Anschaffungskosten, Förderbedingungen und steuerlich relevanten Kennzahlen
Begleitung durch den gesamten Kaufvorgang, von der ersten Beratung bis zur Schlüsselübergabe
Zusammenarbeit mit erfahrenen Bauträgern, die den QNG-Nachweis und die KfW-40-Zertifizierung sicherstellen
Diskrete und individuelle Betreuung für private Kapitalanleger, Freiberufler, Selbstständige und institutionelle Investoren

Wenn Sie konkrete Fragen zu einem unserer Projekte haben oder wissen möchten, welche steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten in Ihrem Fall relevant sein könnten, stehen wir Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.

Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.