Wie unterscheidet sich KfW 40 QNG Plus von anderen Nachhaltigkeitszertifikaten?

Das KfW-Effizienzhaus 40 QNG Plus unterscheidet sich von anderen Nachhaltigkeitszertifikaten dadurch, dass es zwei Anforderungsebenen gleichzeitig erfüllt: die strengen energetischen Vorgaben des KfW-Effizienzhaus-40-Standards und die ganzheitlichen Nachhaltigkeitskriterien des staatlichen Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude (QNG). Während reine Energieausweise oder internationale Zertifikate wie DGNB, LEED oder BREEAM jeweils nur Teilaspekte abdecken, verknüpft das QNG Plus ökologische, ökonomische und soziokulturelle Qualitäten in einem einzigen, staatlich anerkannten Siegel. Die folgenden Abschnitte beleuchten die wichtigsten Unterschiede und erklären, warum dieses Zertifikat für Kapitalanleger besonders relevant ist.

Welche Nachhaltigkeitszertifikate gibt es für Neubauten in Deutschland?

Für Neubauten in Deutschland existieren mehrere Nachhaltigkeitszertifikate, die sich in Herkunft, Methodik und Anforderungsniveau unterscheiden. Die relevantesten sind das staatliche QNG-Siegel, das DGNB-Zertifikat der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen, das internationale LEED-System aus den USA sowie das britische BREEAM-Verfahren. Hinzu kommen die energetischen Effizienzhaus-Stufen der KfW, die sich auf den Energiebedarf konzentrieren.

Jedes dieser Systeme verfolgt einen eigenen Ansatz. Das DGNB-Zertifikat bewertet Gebäude nach einem Punktesystem in den Kategorien Ökologie, Ökonomie, soziokulturelle Qualität, Technik, Prozesse und Standort. LEED und BREEAM stammen aus dem angloamerikanischen Raum und werden in Deutschland vor allem bei gewerblichen Großprojekten oder Bürogebäuden eingesetzt, die international vermarktbar sein sollen.

Die KfW-Effizienzhaus-Stufen hingegen messen ausschließlich den Primärenergiebedarf und die Wärmedämmqualität eines Gebäudes im Verhältnis zu einem definierten Referenzgebäude. Sie sind kein Nachhaltigkeitszertifikat im ganzheitlichen Sinne, sondern ein energetischer Leistungsnachweis. Erst die Kombination mit dem QNG-Siegel schafft eine umfassendere Bewertungsgrundlage.

Was macht das QNG-Siegel gegenüber DGNB, LEED und BREEAM besonders?

Das QNG-Siegel ist das einzige staatlich herausgegebene Nachhaltigkeitszertifikat für Gebäude in Deutschland und wird vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen verantwortet. Im Gegensatz zu DGNB, LEED und BREEAM ist es direkt mit staatlichen Förderprogrammen verknüpft und schafft damit eine rechtssichere Grundlage für die Vergabe von Fördermitteln.

Staatliche Verankerung und Förderrelevanz

DGNB, LEED und BREEAM sind privatwirtschaftliche Zertifizierungssysteme, die von unabhängigen Organisationen betrieben werden. Das QNG hingegen wurde vom Bundesbauministerium entwickelt, um ein einheitliches Nachhaltigkeitsverständnis am deutschen Immobilienmarkt zu etablieren. Nur Gebäude mit QNG-Siegel können bestimmte KfW-Förderprogramme in Anspruch nehmen, darunter das Programm für klimafreundlichen Neubau. Diese direkte Förderverknüpfung ist bei den internationalen Systemen nicht gegeben.

Ganzheitliche Bewertung über den gesamten Lebenszyklus

Alle für das QNG registrierten Bewertungssysteme beurteilen die Umweltwirkungen eines Gebäudes mithilfe einer Ökobilanzierung über den gesamten Lebenszyklus. Das bedeutet: Nicht nur der Betrieb des Gebäudes wird bewertet, sondern auch die Herstellung der Bauprodukte, deren Instandhaltung und die spätere Entsorgung. Auf Basis einheitlicher Rechenregeln, die der europäischen Normung entsprechen, wurden Benchmarks festgelegt, die eine Vergleichbarkeit unabhängig vom verwendeten Bewertungssystem sicherstellen. Das unterscheidet das QNG methodisch von vielen privatwirtschaftlichen Systemen, die stärker auf Punkte- und Gewichtungsmodellen basieren.

Grundvoraussetzung für die Verleihung des QNG ist eine Zertifizierung mit einem registrierten Bewertungssystem, das von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) zugelassen wurde. Alle registrierten Systeme erfüllen dabei Grundanforderungen in den Bereichen Ökologie, Ökonomie, soziokulturelle Qualität sowie Planungs- und Bauprozess.

Warum ist KfW 40 QNG Plus für Kapitalanleger steuerlich relevant?

Das KfW-Effizienzhaus 40 QNG Plus ist für Kapitalanleger steuerlich relevant, weil nur Neubauten mit diesem Standard Zugang zu einer Kombination aus besonders günstigen Abschreibungsmöglichkeiten und zinsvergünstigten KfW-Darlehen eröffnen. Diese Kombination ist an den Nachweis des QNG-Plus-Siegels gebunden und steht für Objekte ohne diese Zertifizierung nicht zur Verfügung.

Im Einzelnen profitieren Kapitalanleger von mehreren steuerlichen Instrumenten, die zusammenwirken können:

Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Für neue Mietwohnungen, die bestimmte Effizienzstandards erfüllen, kann je nach persönlicher Steuersituation eine erhöhte Sonder-AfA in Anspruch genommen werden.
Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG: Ergänzend zur linearen AfA ermöglicht die degressive AfA eine anfänglich höhere Abschreibung, die die Steuerlast in den ersten Jahren spürbar senken kann.
KfW-Förderdarlehen: Für KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Objekte stehen zinsvergünstigte Darlehen zur Verfügung (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen, bitte auf kfw.de prüfen).

Die steuerliche Wirkung hängt immer von der individuellen Einkommens- und Vermögenssituation ab. Wie hoch die tatsächliche Entlastung ausfällt, sollte jeder Anleger gemeinsam mit einem Steuerberater durchrechnen. Wichtig ist jedoch: Diese Förderkombination steht ausschließlich für Objekte mit KfW-40-QNG-Plus-Standard bereit, nicht für konventionelle Neubauten oder niedrigere Effizienzklassen.

Welche Anforderungen muss ein Neubau für das QNG-Plus-Zertifikat erfüllen?

Ein Neubau muss für das QNG-Plus-Zertifikat definierte Grenzwerte bei Treibhausgasemissionen und Primärenergiebedarf einhalten sowie weitere Qualitätsanforderungen in den Bereichen Ressourceneinsatz, Schadstoffvermeidung und soziale Qualität nachweisen. Die Anforderungen gelten über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes.

Für Wohngebäude gelten folgende Benchmarks beim QNG-Plus:

Treibhausgasemissionen im Gebäudelebenszyklus: maximal 24 kg CO₂-Äquivalent pro m² und Jahr
Bedarf an nicht erneuerbarer Primärenergie (PEne): maximal 96 kWh pro m² und Jahr
Holz und Holzwerkstoffe: mindestens 50 Prozent der verbauten Hölzer, Holzprodukte und Holzwerkstoffe müssen nachweislich aus nachhaltiger Forstwirtschaft stammen

Neben diesen messbaren Grenzwerten umfasst das QNG-Plus auch qualitative Anforderungen an die Schadstoffvermeidung in Baumaterialien. Schadstoffe in Baumaterialien beeinflussen nicht nur die Wohngesundheit der Nutzer, sondern können auch bei der Verarbeitung im Bauhandwerk und bei der späteren Entsorgung Risiken für Umwelt und Gesellschaft erzeugen. Das QNG fordert daher eine vorausschauende Planung, die diese Risiken minimiert.

Die Zertifizierung erfolgt nicht direkt durch das Bundesministerium, sondern über registrierte Bewertungssysteme, die von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) zugelassen sind. Erst wenn ein Gebäude alle Anforderungen dieser Systeme erfüllt und die QNG-Plus-Benchmarks nachweislich einhält, wird das Siegel verliehen.

Für wen lohnt sich ein Investment in KfW-40-QNG-Plus-Objekte besonders?

Ein Investment in KfW-40-QNG-Plus-Objekte lohnt sich besonders für einkommensstarke Privatpersonen, die ihre Steuerlast durch Abschreibungen senken und gleichzeitig langfristig Vermögen aufbauen möchten. Wer von den kombinierten steuerlichen Instrumenten profitieren will, braucht ein entsprechend hohes zu versteuerndes Einkommen, damit die AfA-Effekte tatsächlich wirksam werden.

Konkret profitieren vor allem folgende Anlegergruppen:

Angestellte, Selbstständige und Freiberufler mit hohem Einkommen, die ihre Steuerlast durch Werbungskosten und Abschreibungen reduzieren möchten
Unternehmer, die Kapital aus dem Betrieb heraus in sachwertgesicherte Immobilien transferieren wollen
Anleger mit langfristigem Anlagehorizont, die auf stabile Mieteinnahmen und den Erhalt der Kaufkraft setzen
Investoren, die Wert auf Planbarkeit legen, da der hohe energetische Standard dauerhaft niedrige Nebenkosten für Mieter bedeutet und die Vermietbarkeit langfristig stützt

Wichtig ist dabei: Wie hoch der individuelle Steuervorteil ausfällt und ob das Investment zur persönlichen Finanzplanung passt, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Eine pauschale Aussage lässt sich hier nicht treffen. Die Kombination aus staatlicher Förderung, energetischer Qualität und steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten schafft jedoch eine Ausgangslage, die für viele renditeorientierte Anleger interessant sein kann.

Wie die KOWO Immobilien GmbH bei KfW 40 QNG Plus unterstützt

Wir bei KOWO Immobilien GmbH haben uns seit 1993 auf den Vertrieb hochwertiger Neubauwohnungen in Leipzig spezialisiert. Dabei vermarkten wir ausschließlich Projekte, die den KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Standard erfüllen, weil wir überzeugt sind, dass Kapitalanleger genau von dieser Kombination aus energetischer Qualität, staatlicher Förderung und steuerlicher Relevanz profitieren können.

Ausschließlich QNG-Plus-zertifizierte Neubauprojekte in gefragten Lagen, die den Zugang zu den beschriebenen Förderprogrammen und Abschreibungsmöglichkeiten ermöglichen
Tiefe Marktkenntnis aus über 30 Jahren Erfahrung im Großraum Leipzig, die wir transparent in die Beratung einbringen
Ganzheitliche Begleitung durch den gesamten Kaufprozess, von der ersten Information bis zur Übergabe, auch für institutionelle Investoren und Family Offices
Diskrete und transparente Abwicklung ohne versteckte Kosten, mit klaren Informationen zu Förderbedingungen und steuerlichen Rahmenbedingungen

Wenn Sie mehr über unsere aktuellen Neubauprojekte erfahren möchten oder konkrete Fragen zur Eignung eines Investments für Ihre persönliche Situation haben, stehen wir Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.

Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.