Mit Immobilien Steuern sparen funktioniert, indem Sie vermietete Wohnungen als Einkommensquelle behandeln und die damit verbundenen Kosten steuerlich geltend machen. Abschreibungen, Werbungskosten und spezielle Förderprogramme reduzieren Ihr zu versteuerndes Einkommen spürbar. Besonders bei Neubauprojekten mit hohem Energiestandard greifen mehrere steuerliche Hebel ineinander, die in diesem Artikel Schritt für Schritt erklärt werden.
Welche Steuervorteile bietet eine Immobilie als Kapitalanlage?
Eine vermietete Immobilie bietet als Kapitalanlage mehrere steuerliche Vorteile gleichzeitig: Sie können die Anschaffungskosten über Jahre abschreiben, laufende Kosten als Werbungskosten absetzen und bei Neubauten zusätzliche Sonderabschreibungen nutzen. All diese Positionen mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen und damit Ihre Steuerlast.
Der zentrale Mechanismus ist die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Das Finanzamt erkennt an, dass eine Immobilie über ihre Nutzungsdauer an Wert verliert, und erlaubt es Ihnen, diesen rechnerischen Wertverlust jährlich steuerlich abzuziehen. Bei einem hohen zu versteuernden Einkommen ist dieser Effekt besonders stark: Wer beispielsweise ein zu versteuerndes Einkommen von 100.000 Euro hat, zahlt einen Grenzsteuersatz von rund 42 Prozent. Jeder Euro, den die AfA vom steuerpflichtigen Einkommen abzieht, spart also knapp die Hälfte an Steuern.
Hinzu kommen Werbungskosten wie Zinsen, Verwaltungskosten und Instandhaltungsaufwendungen sowie bei bestimmten Neubauten die Sonder-AfA und die degressive AfA. Für Kapitalanleger, die ihr Einkommen steuerlich optimieren möchten, ist die Kombination dieser Instrumente besonders wirkungsvoll.
Was ist die Sonder-AfA und wer kann sie nutzen?
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG erlaubt es Kapitalanlegern, in den ersten vier Jahren nach Anschaffung oder Herstellung einer neuen Wohnimmobilie zusätzlich bis zu fünf Prozent der Bemessungsgrundlage pro Jahr abzuschreiben. Diese Sonderabschreibung gilt neben der regulären AfA und kann die steuerliche Wirkung einer Investition in den Anfangsjahren erheblich verstärken.
Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Sonder-AfA ist, dass die Wohnung neu ist, also im Jahr der Fertigstellung erworben wird, und dass sie dauerhaft entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet wird. Außerdem muss die Wohnung bei einem Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 die Anforderungen eines Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllen, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen dabei 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.
Die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA ist auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Wichtig: Wer die Sonder-AfA nutzt, muss die Wohnung im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren vermietet halten. Eine Veräußerung oder Eigennutzung in diesem Zeitraum führt zur Rückforderung der gewährten Abschreibungen.
Wie funktioniert die degressive AfA bei Neubauwohnungen?
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG erlaubt es, jährlich fünf Prozent vom jeweiligen Restwert der Immobilie abzuschreiben statt vom ursprünglichen Anschaffungspreis. Da die Bemessungsgrundlage jedes Jahr kleiner wird, sinkt der absolute Abschreibungsbetrag über die Zeit. In den ersten Jahren ist die steuerliche Entlastung dadurch deutlich höher als bei der linearen Methode.
Diese Methode gilt für neue Wohngebäude, deren Baubeginn nach dem 1. Oktober 2023 liegt und vor dem 30. September 2029 erfolgt. Die Wohnung muss entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Ein praktischer Vorteil: Der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist jederzeit möglich. Das erlaubt es Anlegern, die Methode zu wechseln, sobald die lineare Abschreibung einen höheren jährlichen Betrag ergibt als der degressive Prozentsatz vom gesunkenen Restwert.
Im Vergleich dazu beträgt die lineare AfA für Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, drei Prozent jährlich über 33 Jahre. Für ältere Bestandsimmobilien, die vor 2023 fertiggestellt wurden, gilt weiterhin die lineare AfA von zwei Prozent über 50 Jahre. Die degressive Methode ist damit ein gezieltes Instrument für Anleger, die in den ersten Jahren nach dem Kauf eine möglichst hohe steuerliche Wirkung erzielen möchten.
Welche Werbungskosten können Vermieter steuerlich absetzen?
Vermieter können alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen entstehen, als Werbungskosten steuerlich absetzen. Dazu gehören Hypothekenzinsen, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungsprämien, Instandhaltungsaufwendungen sowie Kosten für Steuerberatung und Hausverwaltung.
Im Einzelnen zählen zu den absetzbaren Werbungskosten bei Vermietung unter anderem:
- Schuldzinsen für Darlehen, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden
- Grundsteuer und sonstige öffentliche Abgaben
- Beiträge für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen
- Kosten für Hausverwaltung und Wohnungsvermittlung
- Reparatur- und Instandhaltungskosten
- Fahrtkosten zum Objekt für Besichtigungen oder Reparaturen
- Steuerberatungskosten, soweit sie die Vermietungseinkünfte betreffen
- Abschreibungen (AfA) auf das Gebäude
Besonders relevant sind die Schuldzinsen in der Anfangsphase einer Finanzierung, da sie in den ersten Jahren den größten Teil der Kreditrate ausmachen und vollständig absetzbar sind. Zusammen mit der AfA ergibt sich so in den ersten Investitionsjahren oft ein steuerlicher Verlust aus Vermietung, der mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden kann und die Steuerlast insgesamt senkt.
Warum ist das KfW-Effizienzhaus 40 QNG+ steuerlich besonders attraktiv?
Das KfW-Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse (QNG+) ist steuerlich besonders attraktiv, weil es die einzige Gebäudekategorie ist, die gleichzeitig die Sonder-AfA von fünf Prozent, die degressive AfA von fünf Prozent und ein zinsverbilligtes KfW-Darlehen von bis zu 150.000 Euro kombinierbar macht.
Die Voraussetzung für die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist gesetzlich an diesen Energiestandard geknüpft: Nur Wohnungen in Gebäuden, die die Kriterien eines Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllen und dies durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachweisen, qualifizieren sich für diese zusätzliche Abschreibungsmöglichkeit. Das bedeutet, dass Anleger, die eine Standardimmobilie erwerben, auf diesen steuerlichen Hebel vollständig verzichten.
Darüber hinaus profitieren Käufer solcher Objekte von dauerhaft niedrigen Nebenkosten durch den hohen energetischen Standard. Das verbessert die Vermietbarkeit und die Mietrendite, ohne dass dies eine Renditeaussage darstellt. Für Anleger, die steuerlich optimieren und gleichzeitig in ein zukunftssicheres Objekt investieren möchten, bietet der QNG+-Standard damit einen mehrfachen Vorteil.
Wie hoch ist die tatsächliche Steuerersparnis bei einem Neubau?
Die tatsächliche Steuerersparnis bei einem Neubau hängt vom individuellen Steuersatz, dem Kaufpreis, der Finanzierungsstruktur und den genutzten Abschreibungsmethoden ab. Allgemein gilt: Je höher das zu versteuernde Einkommen, desto größer die absolute Steuerersparnis durch Abschreibungen und Werbungskosten.
Zur Orientierung: Bei einem zu versteuernden Einkommen von 80.000 Euro beträgt der Grenzsteuersatz rund 28 Prozent, bei 100.000 Euro rund 31 Prozent und bei 140.000 Euro rund 34 Prozent. Wer also durch AfA und Werbungskosten sein zu versteuerndes Einkommen um mehrere Tausend Euro senkt, spart entsprechend einen erheblichen Anteil davon als Steuern.
Konkret wirken bei einem qualifizierten Neubau folgende Instrumente zusammen:
- Lineare AfA: Drei Prozent jährlich auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises über 33 Jahre
- Degressive AfA: Fünf Prozent vom jeweiligen Restwert in den ersten Jahren, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind
- Sonder-AfA: Zusätzlich bis zu fünf Prozent der Bemessungsgrundlage in den ersten vier Jahren
- Schuldzinsen: Vollständig absetzbar als Werbungskosten in der Finanzierungsphase
- Weitere Werbungskosten: Verwaltung, Versicherungen, Grundsteuer und mehr
Da sich diese Posten addieren, entsteht in den ersten Jahren häufig ein steuerlicher Verlust aus Vermietung, der mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden kann. Für eine genaue Berechnung der individuellen Steuerersparnis empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater, da die persönliche Situation maßgeblich das Ergebnis beeinflusst.
Wie die KOWO Immobilien GmbH beim Steuern sparen mit Immobilien unterstützt
Wir bei KOWO Immobilien GmbH vertreiben ausschließlich Neubauprojekte in Leipzig, die den höchsten energetischen Standard erfüllen und damit die Voraussetzungen für die steuerlich attraktivste Kombination aus Sonder-AfA, degressiver AfA und KfW-Förderung erfüllen. Unsere Projekte richten sich gezielt an Kapitalanleger, die ihr Einkommen steuerlich optimieren und gleichzeitig in ein zukunftssicheres Objekt in einer wachstumsstarken Stadt investieren möchten.
Was uns dabei auszeichnet:
- Ausschließlicher Vertrieb von Neubauprojekten mit KfW-Effizienzhaus-40-QNG+-Standard, der die Grundlage für die steuerlich günstigsten Abschreibungsmöglichkeiten bildet
- Über 30 Jahre Markterfahrung in Leipzig mit tiefer Kenntnis der lokalen Lagen und Projektqualitäten
- Komplette Abwicklung des Kaufprozesses, von der ersten Beratung bis zur Übergabe, damit Sie sich auf das Wesentliche konzentrieren können
- Transparente Kostenstrukturen und diskrete Begleitung, auch für institutionelle Investoren und Family Offices
- Zusammenarbeit mit erfahrenen Bauträgern und Kooperationspartnern für höchste Projektqualität
Wenn Sie konkrete Projekte sehen möchten, die alle steuerlichen Voraussetzungen erfüllen, finden Sie unsere aktuellen Angebote unter KOWO Immobilien GmbH. Für eine persönliche Beratung ohne Verkaufsdruck stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Nehmen Sie einfach Kontakt auf.
Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.