Warum kaufen Gutverdiener Wohnungen statt Aktien?

Gutverdiener kaufen Wohnungen statt Aktien vor allem wegen der steuerlichen Hebelwirkung: Während Aktiengewinne voll versteuert werden, ermöglicht eine vermietete Immobilie erhebliche Abschreibungen, die das zu versteuernde Einkommen direkt senken. Wer ein hohes Einkommen hat, zahlt einen hohen Grenzsteuersatz und profitiert deshalb besonders stark von legalen Steuersparmöglichkeiten. Die folgenden Abschnitte beleuchten die wichtigsten Fragen rund um Immobilien als Kapitalanlage für einkommensstarke Privatpersonen.

Welche konkreten Steuervorteile haben Gutverdiener beim Wohnungskauf?

Gutverdiener profitieren beim Kauf einer vermieteten Neubauwohnung von mehreren kombinierbaren Steuervorteilen: der linearen AfA von 3 Prozent pro Jahr, der degressiven AfA von 5 Prozent auf den Restwert sowie der Sonder-AfA von bis zu 5 Prozent jährlich über vier Jahre. Zusammen können diese Abschreibungen das zu versteuernde Einkommen in den ersten Jahren erheblich senken.

Der steuerliche Effekt hängt direkt vom persönlichen Steuersatz ab. Wer ein zu versteuerndes Einkommen von 100.000 Euro hat, zahlt einen Grenzsteuersatz von rund 31 Prozent. Wer 140.000 Euro versteuert, liegt bereits bei rund 34 Prozent. Jeder Euro, den eine Abschreibung vom zu versteuernden Einkommen abzieht, ist für diese Personengruppe entsprechend mehr wert als für jemanden mit niedrigerem Einkommen.

Degressive AfA und Sonder-AfA im Überblick

Für Neubauwohnungen, deren Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt, ist die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG nutzbar. Sie beträgt 5 Prozent vom jeweiligen Restwert des Gebäudes und kann jederzeit in die lineare AfA umgewandelt werden. Das gibt Anlegern Flexibilität bei der steuerlichen Planung.

Zusätzlich ermöglicht § 7b EStG eine Sonder-AfA von jährlich bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage im Anschaffungsjahr und in den folgenden drei Jahren. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Wohnung die Kriterien eines KfW-Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllt und das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude vorliegt. Die Anschaffungskosten dürfen dabei 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, wobei die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter begrenzt ist.

KfW-Darlehen als weiterer Hebel

Für Objekte im KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard ist zusätzlich ein zinsverbilligtes KfW-Darlehen von bis zu 150.000 Euro verfügbar. Eine günstige Fremdfinanzierung senkt die Eigenkapitalquote und erhöht damit den Hebel auf das eingesetzte Kapital, was für renditeorientierte Anleger ein relevanter Faktor ist.

Wie funktioniert die Rendite bei einer Neubauwohnung als Kapitalanlage?

Die Rendite einer Neubauwohnung als Kapitalanlage ergibt sich aus zwei Quellen: den laufenden Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten sowie der langfristigen Wertsteigerung der Immobilie. Beide Komponenten werden durch steuerliche Abschreibungen positiv beeinflusst, weil diese den steuerpflichtigen Überschuss aus Vermietung und Verpachtung reduzieren.

Mieteinnahmen sind grundsätzlich steuerpflichtig, aber alle direkt mit der Immobilie verbundenen Kosten lassen sich als Werbungskosten abziehen: Zinsen für das Darlehen, Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und natürlich die AfA. Gerade in den ersten Jahren, wenn die Abschreibungssätze durch die Sonder-AfA besonders hoch sind, kann ein steuerlicher Verlust aus Vermietung entstehen, der mit anderen Einkünften verrechnet wird. Das senkt die Steuerlast spürbar.

Neubauwohnungen mit hohem Energiestandard haben zudem einen strukturellen Vorteil bei den Nebenkosten: Niedrige Heizkosten und ein modernes Gebäude machen die Wohnung für Mieter attraktiver und erleichtern die Vermietung. Das wirkt sich positiv auf die Stabilität der Mieteinnahmen aus, ohne dass konkrete Renditeversprechen gemacht werden können.

Warum schneiden Immobilien im Vergleich zu Aktien bei Gutverdienern oft besser ab?

Immobilien schneiden für Gutverdiener im Vergleich zu Aktien oft besser ab, weil der steuerliche Rahmen für vermietete Wohnungen deutlich vorteilhafter ist. Kursgewinne bei Aktien unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent, Dividenden ebenso. Abschreibungen auf Aktien gibt es nicht. Bei Immobilien hingegen reduzieren AfA und Werbungskosten das zu versteuernde Einkommen direkt.

Hinzu kommt der Fremdkapitalhebel: Eine Immobilie lässt sich zu einem erheblichen Teil mit Bankdarlehen finanzieren. Das eingesetzte Eigenkapital kann damit eine überproportionale Wirkung entfalten, wenn die Immobilie im Wert steigt oder Mieteinnahmen erzielt werden. Aktien werden in der Regel ohne Fremdkapital gekauft, weil Kreditfinanzierung bei Wertpapieren deutlich riskanter ist.

Auch die Volatilität spielt eine Rolle. Immobilienwerte schwanken deutlich weniger kurzfristig als Aktienkurse. Für Anleger, die Planbarkeit und Stabilität suchen, ist das ein wichtiger Faktor. Mieteinnahmen fließen regelmäßig, unabhängig davon, was an den Börsen passiert. Das gibt einkommensstarken Personen, die bereits ein gut diversifiziertes Portfolio haben, eine ruhigere Ergänzungskomponente.

Welche Risiken sollten Kapitalanleger bei Immobilien kennen?

Kapitalanleger sollten bei Immobilien vor allem drei Risiken im Blick behalten: Leerstand, Zinsänderungen bei der Finanzierung und regulatorische Veränderungen im Miet- oder Steuerrecht. Kein Investment ist ohne Risiko, und eine informierte Entscheidung setzt voraus, dass diese Faktoren realistisch eingeschätzt werden.

Leerstand ist das unmittelbarste Risiko: Wenn eine Wohnung nicht vermietet ist, entfallen die Mieteinnahmen, während Kosten wie Zinsen und Nebenkosten weiterlaufen. Die Wahrscheinlichkeit von Leerstand hängt stark vom Standort ab. In wachsenden Städten mit hoher Nachfrage ist das Risiko strukturell geringer als in schrumpfenden Regionen.

Zinsänderungen betreffen alle fremdfinanzierten Investments. Wer heute eine Immobilie mit einem günstigen Zinssatz finanziert, muss bei der Anschlussfinanzierung in einigen Jahren möglicherweise höhere Zinsen zahlen. Eine konservative Kalkulation sollte diesen Fall berücksichtigen, um keine bösen Überraschungen zu erleben.

Steuerrechtliche Änderungen sind schwer vorherzusagen. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG gilt für Bauanträge bis zum 30. September 2029. Wer langfristig plant, sollte nicht ausschließlich auf aktuelle Steuervorteile setzen, sondern die Immobilie auch ohne diese Förderung rechnen können.

Wann lohnt sich eine Neubauwohnung mehr als eine Bestandsimmobilie?

Eine Neubauwohnung lohnt sich gegenüber einer Bestandsimmobilie besonders dann, wenn die steuerlichen Sonderregelungen genutzt werden sollen, hohe Energieeffizienz gefragt ist und ein geringer Instandhaltungsaufwand gewünscht wird. Für Kapitalanleger, die von der Sonder-AfA und der degressiven AfA profitieren möchten, ist der Neubau die einzige Option.

Bestandsimmobilien bieten lediglich die lineare AfA von 2 Prozent bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden. Neubauten ab 2023 kommen auf 3 Prozent lineare AfA, und wer die degressive AfA kombiniert, kann in den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungen geltend machen. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist ausschließlich für neue Wohnungen zugänglich, die bestimmte Energiestandards erfüllen.

Auch auf der Kostenseite unterscheiden sich Neu- und Bestandsbauten erheblich. Ältere Immobilien erfordern häufig Renovierungen, Modernisierungen und höhere Instandhaltungsrücklagen. Neubauten, insbesondere solche mit KfW-40-QNG-Standard, sind technisch auf dem neuesten Stand und verursachen in den ersten Jahren deutlich geringere laufende Kosten. Das erleichtert die Verwaltung und macht die Kalkulation stabiler.

Worauf sollten Gutverdiener bei der Standortwahl für ihre Kapitalanlage achten?

Bei der Standortwahl für eine Immobilie als Kapitalanlage sollten Gutverdiener vor allem auf Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaftskraft, Mietmarktnachfrage und Infrastruktur achten. Ein wachsender Standort mit stabiler Nachfrage nach Wohnraum reduziert das Leerstandsrisiko und unterstützt langfristig die Wertentwicklung der Immobilie.

Konkret relevante Faktoren bei der Standortbewertung sind:

Bevölkerungswachstum: Wächst die Einwohnerzahl der Stadt oder Region, steigt die Nachfrage nach Wohnraum strukturell.
Wirtschaftliche Dynamik: Städte mit wachsendem Arbeitsmarkt ziehen Arbeitnehmer an, die Wohnraum nachfragen.
Mietpreisniveau und Entwicklung: Ein moderates, aber steigendes Mietpreisniveau deutet auf eine gesunde Balance zwischen Angebot und Nachfrage hin.
Infrastruktur und Lage: Gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Nähe zu Zentrum und Versorgungseinrichtungen erhöhen die Attraktivität für Mieter.
Kaufpreise im Verhältnis zu anderen Metropolen: Standorte, an denen Immobilien im Vergleich zu anderen Großstädten noch günstig sind, bieten Potenzial für Wertsteigerungen.

Neben diesen allgemeinen Kriterien ist die Mikrolage, das heißt die konkrete Lage innerhalb einer Stadt, sehr wichtig. Eine Wohnung in zentraler Lage mit guter Anbindung lässt sich in der Regel schneller und zu besseren Konditionen vermieten als eine vergleichbare Wohnung am Stadtrand.

Wie die KOWO Immobilien GmbH beim Kauf von Neubauwohnungen als Kapitalanlage unterstützt

Wenn Sie eine Neubauwohnung als Kapitalanlage erwerben möchten, begleiten wir Sie durch den gesamten Prozess. Seit 1993 sind wir im Großraum Leipzig aktiv und kennen den Markt aus langjähriger Erfahrung. Wir vertreiben ausschließlich Neubauprojekte mit KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard in gefragten Lagen, die die steuerlichen Voraussetzungen für Sonder-AfA und degressive AfA erfüllen.

Was wir für Sie konkret tun:

Wir stellen Ihnen ausschließlich Neubauprojekte der KOWO Immobilien GmbH vor, die den KfW-40-QNG-Standard erfüllen und damit für alle relevanten steuerlichen Förderungen qualifiziert sind.
Wir begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess, von der ersten Projektpräsentation bis zum notariellen Abschluss.
Wir arbeiten mit erfahrenen Bauträgern und Kooperationspartnern zusammen, um Qualität und Termintreue sicherzustellen.
Wir bieten eine diskrete und transparente Abwicklung, auch für institutionelle Investoren und Family Offices.
Wir informieren Sie sachlich über die steuerlichen Rahmenbedingungen, damit Sie gut vorbereitet in das Gespräch mit Ihrem Steuerberater gehen können.

Wenn Sie konkrete Fragen zu unseren aktuellen Projekten in Leipzig haben oder einen ersten unverbindlichen Austausch wünschen, freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme.

Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.