Ist es gut, mehrere Immobilien zu haben?

Ja, mehrere Immobilien zu besitzen, ist für viele Kapitalanleger eine sinnvolle Strategie zum Vermögensaufbau. Ein gut strukturiertes Immobilien-Portfolio kombiniert laufende Mieteinnahmen mit steuerlichen Vorteilen und langfristiger Wertsteigerung. Die folgenden Abschnitte beleuchten die wichtigsten Fragen rund um den Aufbau eines Immobilien-Portfolios.

Welche finanziellen Vorteile bringt ein Immobilien-Portfolio?

Mehrere Immobilien als Kapitalanlage zu besitzen, bietet finanzielle Vorteile auf mehreren Ebenen gleichzeitig: laufende Mieteinnahmen, steuerliche Entlastung durch Abschreibungen und die Möglichkeit langfristiger Wertsteigerung. Im Vergleich zu einer einzelnen Immobilie verteilt ein Portfolio zudem das wirtschaftliche Risiko auf mehrere Objekte und Mieter.

Der wohl bedeutendste Vorteil liegt in der Kombination aus passivem Einkommen und steuerlicher Optimierung. Mieteinnahmen fließen regelmäßig, während Abschreibungen (AfA) die steuerliche Bemessungsgrundlage senken. Bei Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 3 Prozent über 33 Jahre. Für Objekte, die die Voraussetzungen des KfW-Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen, kann zusätzlich die Sonder-AfA nach § 7b EStG in Höhe von bis zu 5 Prozent jährlich über vier Jahre in Anspruch genommen werden.

Ein weiterer finanzieller Vorteil entsteht durch den sogenannten Leverage-Effekt: Wer Fremdkapital nutzt, um Immobilien zu erwerben, kann mit vergleichsweise geringem Eigenkapitaleinsatz ein größeres Portfolio aufbauen. Solange die Mietrendite die Finanzierungskosten übersteigt, wirkt der Fremdkapitaleinsatz positiv auf die Eigenkapitalrendite. Ob und in welchem Umfang das in Ihrer persönlichen Situation zutrifft, sollten Sie gemeinsam mit einem unabhängigen Finanzberater prüfen.

Wie wirken sich mehrere Immobilien auf die Steuerlast aus?

Mehrere Immobilien zu besitzen, kann die Steuerlast je nach persönlicher Situation spürbar reduzieren. Abschreibungen, Finanzierungskosten und Werbungskosten mindern das zu versteuernde Einkommen. Bei höheren Grenzsteuersätzen ist dieser Effekt besonders relevant, da jeder abziehbare Euro mehr wert ist.

Für Kapitalanleger mit einem zu versteuernden Einkommen von beispielsweise 100.000 Euro liegt der Grenzsteuersatz näherungsweise bei rund 30 bis 31 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag, je nach persönlicher Situation). Jede zusätzliche Abschreibung, die das zu versteuernde Einkommen senkt, entfaltet in diesem Bereich eine entsprechende steuerliche Wirkung. Bei mehreren Immobilien summieren sich diese Abzüge.

Besonders attraktiv ist die Kombination aus mehreren Abschreibungsarten bei qualifizierten Neubauprojekten:

Lineare AfA: 3 Prozent jährlich für Neubauten ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG)
Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 Prozent vom jeweiligen Restwert, möglich für Wohngebäude mit Baubeginn bis 30. September 2029
Sonder-AfA nach § 7b EStG: Bis zu 5 Prozent jährlich über vier Jahre zusätzlich, wenn das Objekt die Voraussetzungen eines KfW-Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel erfüllt

Darüber hinaus sind Werbungskosten wie Zinsen für Darlehen, Verwaltungskosten und Instandhaltungsaufwendungen steuerlich abziehbar. Bei mehreren Objekten addieren sich diese Posten, was die steuerliche Gesamtwirkung eines Portfolios deutlich verstärken kann. Bitte lassen Sie konkrete Berechnungen von einem Steuerberater durchführen.

Ab wie vielen Immobilien gilt man steuerlich als gewerblicher Händler?

Als Faustregel gilt in der deutschen Steuerrechtspraxis die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und wieder verkauft, kann vom Finanzamt als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft werden. Die Folge wäre Gewerbesteuerpflicht und die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen als Betriebseinnahmen.

Wichtig ist jedoch: Die Drei-Objekt-Grenze bezieht sich auf Kauf und Verkauf innerhalb eines engen Zeitraums, nicht auf das bloße Halten mehrerer Immobilien. Wer Objekte langfristig vermietet und nicht kurzfristig weiterverkauft, wird in der Regel nicht als gewerblicher Händler eingestuft. Das Halten von zehn oder mehr vermieteten Wohnungen ist steuerlich grundsätzlich als private Vermögensverwaltung möglich, solange kein gewerblicher Charakter entsteht.

Zusätzlich zu beachten ist die Spekulationsfrist nach § 23 EStG: Veräußerungsgewinne aus privaten Immobilien sind nach einer Haltedauer von zehn Jahren in der Regel steuerfrei. Wer Immobilien als langfristige Kapitalanlage hält, profitiert von dieser Regelung. Auch hier empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater, da die individuelle Situation entscheidend ist.

Welche Risiken entstehen beim Aufbau eines Immobilien-Portfolios?

Der Aufbau eines Immobilien-Portfolios ist mit realen Risiken verbunden, die sorgfältig abgewogen werden sollten. Dazu gehören Leerstand, steigende Finanzierungskosten, Instandhaltungsaufwand und regulatorische Änderungen. Wer diese Risiken kennt, kann ihnen gezielt entgegenwirken.

Finanzierungsrisiko und Zinsänderungen

Bei mehreren fremdfinanzierten Immobilien steigt die Gesamtverschuldung. Wenn Zinsbindungen auslaufen und Anschlussfinanzierungen zu höheren Konditionen abgeschlossen werden müssen, kann das die Rentabilität einzelner Objekte unter Druck setzen. Eine solide Eigenkapitalbasis und gestaffelte Zinsbindungen helfen, dieses Risiko zu begrenzen.

Leerstand und Mietausfälle

Kein Mietmarkt ist dauerhaft stabil. Leerstand reduziert die Mieteinnahmen, während laufende Kosten wie Zinsen und Verwaltung weiter anfallen. Ein Portfolio mit mehreren Objekten verteilt dieses Risiko breiter als ein einzelnes Objekt. Lagen mit strukturell hoher Nachfrage reduzieren das Leerstandsrisiko zusätzlich.

Regulatorische und steuerliche Änderungen

Mietrecht, Energiestandards und steuerliche Regelungen können sich ändern. Wer heute von bestimmten Abschreibungsregeln profitiert, sollte einkalkulieren, dass diese in Zukunft angepasst werden könnten. Langfristig gut positionierte Objekte mit hohem energetischen Standard sind gegenüber solchen Änderungen robuster.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für die zweite oder dritte Immobilie?

Der richtige Zeitpunkt für eine weitere Immobilie hängt von der persönlichen Finanzlage, der Tragfähigkeit der Gesamtverschuldung und der Qualität des nächsten Objekts ab. Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber es gibt klare Indikatoren, die auf Bereitschaft hindeuten.

Sinnvolle Voraussetzungen für den nächsten Schritt im Portfolio-Aufbau sind unter anderem:

Die bestehende Immobilie ist stabil vermietet und die Finanzierung läuft planmäßig
Ausreichend Eigenkapital oder beleihungsfähiges Vermögen für die nächste Finanzierung ist vorhanden
Das monatliche Nettoeinkommen lässt einen weiteren Schuldendienst komfortabel zu
Ein konkretes Objekt mit nachvollziehbarer Lage- und Qualitätsbewertung steht zur Verfügung
Steuerliche Optimierungspotenziale durch zusätzliche Abschreibungen sind noch nicht ausgeschöpft

Viele erfahrene Kapitalanleger nutzen den Zeitpunkt, zu dem ein neu erworbenes Objekt seinen steuerlichen Haupteffekt entfaltet hat, als Anlass, das nächste Objekt zu prüfen. So bleibt der steuerliche Entlastungseffekt über mehrere Jahre hinweg kontinuierlich aktiv. Auch hier gilt: Stimmen Sie den genauen Zeitplan mit Ihrem Steuerberater ab.

Welche Immobilien eignen sich am besten für den Portfolio-Aufbau?

Für den Aufbau eines Immobilien-Portfolios eignen sich besonders Neubauwohnungen in wachstumsstarken Lagen, die hohe energetische Standards erfüllen. Sie verbinden niedrige Bewirtschaftungskosten mit attraktiven Abschreibungsmöglichkeiten und einer stabilen Mietnachfrage. Altbauten können ergänzend sinnvoll sein, bringen aber andere Risikoprofile mit sich.

Neubauwohnungen mit dem Standard KfW-Effizienzhaus 40 und dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) bieten mehrere Vorteile gleichzeitig:

Niedrige Betriebskosten durch hohe Energieeffizienz entlasten Mieter und sichern die Vermietbarkeit
Zugang zu zinsvergünstigten KfW-Förderprogrammen (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen, bitte auf kfw.de prüfen)
Kombination aus Sonder-AfA und degressiver AfA möglich, was die steuerliche Wirkung in den ersten Jahren erhöht
Geringer Instandhaltungsaufwand in den ersten Jahren nach Fertigstellung
Hohe Nachfrage bei Mietern, die Wert auf moderne, energieeffiziente Wohnungen legen

Lage bleibt dabei ein zentraler Faktor. Städte mit positiver Bevölkerungsentwicklung, stabiler Wirtschaftsstruktur und einem anhaltend angespannten Mietmarkt bieten strukturell bessere Voraussetzungen für ein renditeorientiertes Portfolio als Regionen mit stagnierender Nachfrage. Welche Lage konkret zu Ihrer Anlagestrategie passt, sollte individuell geprüft werden.

Wie die KOWO Immobilien GmbH beim Aufbau eines Immobilien-Portfolios unterstützt

Wer mehrere Immobilien als Kapitalanlage aufbauen möchte, braucht mehr als ein gutes Objekt. Wir begleiten Sie von der ersten Frage bis zur abgeschlossenen Transaktion. Als inhabergeführtes Unternehmen mit über 30 Jahren Erfahrung im Leipziger Immobilienmarkt vertreiben wir ausschließlich Neubauprojekte mit dem Standard KfW-Effizienzhaus 40 QNG plus, die Zugang zu allen relevanten Förder- und Abschreibungsmöglichkeiten eröffnen.

Was wir konkret für Sie tun:

Wir informieren Sie transparent über die steuerlichen Rahmenbedingungen der von uns vermarkteten Objekte, ohne Steuerberatung zu ersetzen
Wir vermitteln ausschließlich Neubauprojekte in zentralen Lagen Leipzigs, die die Voraussetzungen für Sonder-AfA, degressive AfA und KfW-Förderung erfüllen
Wir wickeln den gesamten Kaufprozess diskret und professionell ab, auch für institutionelle Investoren und Family Offices
Wir arbeiten mit erfahrenen Bauträgern zusammen und kennen die Projekte vom Grundstücksankauf bis zur Fertigstellung

Einen Überblick über unsere aktuellen Neubauprojekte der KOWO Immobilien GmbH finden Sie auf unserer Website. Wenn Sie konkrete Fragen zu einem Objekt oder zur Eignung für Ihr Portfolio haben, freuen wir uns auf ein Beratungsgespräch.

Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.