Der Kaufpreis einer vermieteten Immobilie bildet die Grundlage für die steuerliche Abschreibung, die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA). Allerdings gilt: Nicht der gesamte Kaufpreis ist abschreibungsfähig, denn der Grundstücksanteil bleibt dabei außen vor. Nur der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten darf steuerlich abgesetzt werden. Die folgenden Abschnitte erklären, wie diese Aufteilung funktioniert, welche Sätze für Neubauwohnungen gelten und was Sie bei Kaufnebenkosten beachten sollten.
Wie wird der Kaufpreis steuerlich auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt?
Der Kaufpreis einer Immobilie muss für steuerliche Zwecke in einen Gebäudeanteil und einen Grundstücksanteil aufgeteilt werden. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig, da Grundstücke keiner Abnutzung unterliegen und deshalb nicht über die AfA steuerlich geltend gemacht werden können. Die Aufteilung erfolgt entweder vertraglich oder anhand der vom Bundesministerium der Finanzen veröffentlichten Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung.
In der Praxis orientiert sich das Finanzamt an dem Verhältnis von Boden- zu Gebäudewert, das sich aus Lage, Bodenrichtwert und Gebäudesubstanz ergibt. In städtischen Lagen mit hohen Bodenrichtwerten kann der Grundstücksanteil erheblich sein, was die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage entsprechend mindert. Wer eine Immobilie in einer begehrten Innenstadtlage erwirbt, sollte diesen Faktor bei der Planung seiner steuerlichen Situation von Anfang an berücksichtigen.
Wichtig: Das Finanzamt ist nicht automatisch an eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung gebunden. Erscheint die vertragliche Aufteilung unrealistisch oder weicht sie stark vom tatsächlichen Verhältnis ab, kann die Behörde eine eigene Schätzung vornehmen. Eine realistische und gut begründete Aufteilung im Kaufvertrag ist daher sinnvoll und sollte im Zweifel steuerlich begleitet werden.
Welche Abschreibungssätze gelten für Neubauwohnungen?
Für Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt eine lineare AfA von 3 Prozent jährlich über 33 Jahre. Zusätzlich besteht für Wohngebäude, deren Bauantrag nach dem 30. September 2023 gestellt wurde, unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einer degressiven AfA von 5 Prozent auf den jeweiligen Restwert gemäß § 7 Abs. 5a EStG.
Lineare AfA für Neubauten
Die lineare Abschreibung verteilt die Anschaffungskosten gleichmäßig über die Nutzungsdauer. Bei einem Gebäudeanteil von beispielsweise 300.000 Euro ergibt sich bei 3 Prozent ein jährlicher Abschreibungsbetrag von 9.000 Euro, der als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden kann. Dieser Betrag bleibt über die gesamte Abschreibungsdauer konstant.
Degressive AfA als Alternative
Die degressive AfA von 5 Prozent wird auf den jeweils verbleibenden Restwert angewendet. Das bedeutet: Im ersten Jahr ist der Abschreibungsbetrag am höchsten und sinkt in den Folgejahren. Dieser Ansatz ist besonders in den ersten Jahren steuerlich wirksam, da höhere Abzüge das zu versteuernde Einkommen stärker senken. Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist jederzeit möglich, der umgekehrte Weg jedoch nicht. Zusätzlich können für qualifizierte Neubauten Sonderabschreibungen nach § 7b EStG von bis zu 5 Prozent jährlich in den ersten vier Jahren neben der regulären AfA in Anspruch genommen werden.
Wie hoch ist die jährliche Steuerersparnis bei verschiedenen Kaufpreisen?
Die jährliche Steuerersparnis durch die Immobilienabschreibung hängt vom abschreibungsfähigen Gebäudeanteil, dem angewendeten AfA-Satz und dem persönlichen Steuersatz des Investors ab. Je höher das zu versteuernde Einkommen, desto stärker wirkt sich jeder abgeschriebene Euro auf die tatsächliche Steuerentlastung aus.
Ein allgemeines Rechenbeispiel zur Veranschaulichung: Bei einem Gebäudeanteil von 250.000 Euro und einer linearen AfA von 3 Prozent ergibt sich ein jährlicher Abschreibungsbetrag von 7.500 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von rund 42 Prozent entspricht das einer Steuerersparnis von etwa 3.150 Euro pro Jahr. Bei einem Gebäudeanteil von 400.000 Euro steigt der jährliche Abzug auf 12.000 Euro, was bei gleichem Steuersatz eine Entlastung von rund 5.040 Euro bedeutet.
Diese Zahlen dienen ausschließlich zur allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Die tatsächliche Steuerersparnis hängt von zahlreichen weiteren Faktoren ab, darunter Mieteinnahmen, Finanzierungskosten und weitere Werbungskosten. Einkommensstarke Anleger im Spitzensteuersatz profitieren dabei überproportional von einer hohen Abschreibungsbasis, da jeder Euro Abschreibung einen entsprechend höheren Steuervorteil erzeugt.
Was passiert mit der Abschreibung beim Kauf einer bereits abgeschriebenen Immobilie?
Wer eine Immobilie erwirbt, die sich beim Vorbesitzer bereits in der Abschreibung befand, beginnt mit dem Kauf eine vollständig neue Abschreibung. Die AfA des Vorbesitzers hat keinen Einfluss auf die eigene steuerliche Situation. Maßgeblich sind ausschließlich die eigenen Anschaffungskosten und der daraus ermittelte Gebäudeanteil.
Das bedeutet in der Praxis: Auch eine Bestandsimmobilie, die beim Verkäufer bereits vollständig abgeschrieben war, kann beim neuen Eigentümer erneut über den vollen Zeitraum abgeschrieben werden. Der neue Abschreibungszeitraum beginnt mit dem Jahr des Erwerbs. Für Altbauten, die vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt dabei ein linearer AfA-Satz von 2 Prozent über 50 Jahre.
Für Anleger, die gezielt Neubauwohnungen erwerben, ist dieser Punkt weniger relevant, da es sich um erstmalig abzuschreibende Objekte handelt. Relevant wird die Frage vor allem dann, wenn ein Investor eine Bestandsimmobilie aus dem Privatvermögen einer anderen Person übernimmt und wissen möchte, welche steuerlichen Abzüge ihm zustehen.
Welche Kaufnebenkosten erhöhen die Abschreibungsbasis?
Kaufnebenkosten erhöhen die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Abschreibung, sofern sie dem Gebäudeanteil zugerechnet werden können. Zu den abschreibungsfähigen Nebenkosten zählen insbesondere Notarkosten für den Kaufvertrag, Grunderwerbsteuer, Maklerprovisionen sowie Kosten für die Grundbucheintragung.
Diese Kosten werden anteilig auf Gebäude und Grundstück verteilt, entsprechend dem gleichen Verhältnis, das auch für den Kaufpreis selbst gilt. Der auf das Gebäude entfallende Teil erhöht die Anschaffungskosten und damit die Abschreibungsbasis. Das wirkt sich direkt auf die jährliche AfA aus: Eine höhere Bemessungsgrundlage führt zu einem höheren jährlichen Abschreibungsbetrag.
Nicht abschreibungsfähig sind hingegen Kosten, die ausschließlich dem Grundstück zuzuordnen sind, wie etwa ein separater Kaufpreis für ein unbebautes Grundstück. Finanzierungskosten wie Darlehenszinsen sind ebenfalls nicht Teil der Abschreibungsbasis, können jedoch als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften separat abgezogen werden. Es lohnt sich daher, alle angefallenen Nebenkosten sorgfältig zu dokumentieren und steuerlich prüfen zu lassen.
Sollte der Kaufpreis im Vertrag explizit auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt werden?
Eine vertragliche Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück ist grundsätzlich sinnvoll, da sie dem Finanzamt eine klare Grundlage für die Berechnung der Abschreibung liefert. Allerdings akzeptiert das Finanzamt eine solche Aufteilung nur dann, wenn sie wirtschaftlich realistisch ist und nicht ausschließlich dem Ziel dient, die Abschreibungsbasis künstlich zu erhöhen.
Eine vertragliche Aufteilung, die deutlich vom tatsächlichen Verhältnis der Verkehrswerte abweicht, wird vom Finanzamt in der Regel korrigiert. Die Behörde orientiert sich dabei an der offiziellen Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen, die auf Basis von Bodenrichtwert, Gebäudeart und Baujahr eine plausible Aufteilung berechnet.
Für Käufer bedeutet das: Eine marktgerechte und gut begründete Aufteilung im Kaufvertrag kann steuerlich vorteilhaft sein und schafft Rechtssicherheit. Sie sollte jedoch immer von einem Steuerberater begleitet werden, der die Verhältnisse am konkreten Standort kennt und die Aufteilung sachgerecht dokumentieren kann. Eine unrealistische Aufteilung birgt das Risiko einer Nachprüfung und möglicher Korrekturen durch das Finanzamt.
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Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.