KfW 40 QNG Plus – was steckt dahinter und was bringt es Anlegern?

Das KfW-Effizienzhaus 40 QNG Plus ist ein staatlich definierter Gebäudestandard, der höchste Energieeffizienz mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG-PLUS) verbindet. Für Kapitalanleger ist diese Kombination besonders relevant, weil sie den Zugang zu exklusiven steuerlichen Abschreibungsmodellen und einem zinsverbilligten KfW-Förderdarlehen eröffnet, die für andere Neubauten nicht verfügbar sind. Die folgenden Abschnitte beantworten die wichtigsten Fragen rund um diesen Standard und seine konkreten Vorteile für Investoren.

Welche Fördervorteile sind exklusiv an den KfW-40-QNG-Plus-Standard gebunden?

Der KfW-40-QNG-Plus-Standard ist die einzige Neubaueinstufung, die gleichzeitig drei Förderinstrumente aktiviert: die steuerliche Sonder-AfA nach § 7b EStG, die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG sowie das zinsverbilligte KfW-Förderdarlehen im Rahmen des Programms 297/298 mit einem Kreditbetrag von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen). Kein anderer Neubaustandard eröffnet diesen vollständigen Förderrahmen.

Das QNG-PLUS-Siegel ist dabei keine reine Energiebewertung. Es umfasst eine ganzheitliche Nachhaltigkeitszertifizierung, die Treibhausgasemissionen über den gesamten Gebäudelebenszyklus, den Bedarf an nicht erneuerbarer Primärenergie, die Qualität der verwendeten Baumaterialien, Barrierefreiheit sowie weitere soziokulturelle und funktionale Kriterien bewertet. Für das QNG-PLUS-Niveau gelten festgelegte Benchmarks: maximal 24 kg CO₂-Äquivalent pro Quadratmeter und Jahr sowie maximal 96 kWh/m²a an nicht erneuerbarer Primärenergie im Gebäudelebenszyklus.

Wer als Anleger in ein solches Objekt investiert, profitiert also nicht nur von niedrigen Betriebskosten, sondern auch von einer rechtssicheren Grundlage für die Inanspruchnahme staatlicher Förderung. Die Kombination aus Energiestandard und Nachhaltigkeitszertifizierung ist dabei keine optionale Ergänzung, sondern eine zwingende Voraussetzung für den Zugang zu allen drei Förderebenen gleichzeitig.

Wie hoch ist die tatsächliche Steuerersparnis durch Sonder-AfA und degressive AfA?

Die tatsächliche Steuerersparnis lässt sich nicht pauschal beziffern, da sie von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, dem Kaufpreis der Immobilie und Ihrer individuellen steuerlichen Situation abhängt. Als Orientierungsgröße gilt: Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ermöglicht eine zusätzliche Abschreibung von 5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten pro Jahr über einen definierten Zeitraum, ergänzend zur regulären Abschreibung.

Sonder-AfA nach § 7b EStG

Die Sonder-AfA ist speziell für die Schaffung neuer Mietwohnungen im Neubau konzipiert. Sie erlaubt es, in den ersten Jahren nach Fertigstellung überproportional hohe Beträge steuerlich geltend zu machen. Für einkommensstarke Anleger mit einem hohen Grenzsteuersatz kann dieser Effekt in der Anfangsphase der Investition besonders spürbar sein, weil die Steuerersparnis in den ersten Jahren am größten ist, wenn die Abschreibungsbeträge noch hoch ausfallen.

Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ergänzt die Sonder-AfA und ermöglicht eine Abschreibung von 5 Prozent auf den jeweils verbleibenden Buchwert. Da der Abschreibungsbetrag jährlich auf Basis des gesunkenen Restwerts berechnet wird, sind die Abzüge in den ersten Jahren höher und nehmen im Zeitverlauf ab. In Kombination mit der Sonder-AfA entsteht so ein erheblicher steuerlicher Hebel in der Anfangsphase, der die Liquidität des Anlegers kurzfristig deutlich verbessern kann.

Bitte beachten Sie: Steuersätze und die genaue Wirkung dieser Instrumente variieren je nach persönlicher Situation erheblich. Eine individuelle Berechnung durch einen Steuerberater ist unbedingt zu empfehlen, bevor Sie Investitionsentscheidungen treffen.

Was bedeutet das KfW-Förderdarlehen von bis zu 150.000 Euro für die Rendite?

Das KfW-Förderdarlehen 297/298 stellt Anlegern beim Kauf eines KfW-40-QNG-Plus-Objekts einen zinsvergünstigten Kredit von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit zur Verfügung (gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen, bitte auf kfw.de prüfen). Der Zinsunterschied zu einem marktüblichen Bankdarlehen kann die Finanzierungskosten über die Laufzeit spürbar reduzieren und so die Wirtschaftlichkeit der Investition positiv beeinflussen.

Konkret bedeutet das: Ein Anleger, der dieses Darlehen nutzt, finanziert einen Teil des Kaufpreises zu günstigeren Konditionen als am freien Kapitalmarkt. Die Differenz zwischen dem KfW-Zinssatz und einem vergleichbaren Bankzins fließt nicht an den Kreditgeber, sondern verbleibt beim Investor. Je nach Höhe des Zinsvorteils und der Laufzeit kann sich dieser Effekt auf die Gesamtrendite der Investition auswirken, ohne dass zusätzliches Eigenkapital eingesetzt werden muss.

Wichtig ist: Für die Beantragung des KfW-Darlehens ist die Einbindung eines zugelassenen Energieeffizienz-Experten aus der Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) zwingend erforderlich. Für die QNG-Förderstufe wird zusätzlich ein zertifizierter Nachhaltigkeitsberater benötigt. Diese Anforderungen sind bei KOWO-Projekten bereits in den Bauprozess integriert, sodass Käufer den Förderzugang ohne eigenen organisatorischen Aufwand nutzen können.

Warum ist Leipzig als Standort für KfW-40-QNG-Plus-Objekte besonders attraktiv?

Leipzig verbindet seit Jahren überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum mit einer vergleichsweise moderaten Preisentwicklung im Verhältnis zu anderen deutschen Großstädten. Das schafft für Kapitalanleger eine Ausgangssituation, in der Kaufpreise und erzielbares Mietniveau in einem für Investoren interessanten Verhältnis stehen können, auch wenn konkrete Renditeangaben stets von der individuellen Lage, dem Objekt und der Marktsituation abhängen.

Die Nachfrage nach hochwertigen Mietwohnungen in zentralen Stadtlagen ist in Leipzig strukturell hoch. Wachsende Hochschulstandorte, eine expandierende Wirtschaftsbasis und eine zunehmende Zuwanderung aus anderen Regionen Deutschlands sorgen für eine stabile Nachfrageseite. KfW-40-QNG-Plus-Objekte sind in diesem Umfeld besonders gut positioniert, weil sie durch niedrige Nebenkosten für Mieter attraktiver sind als ältere Bestandsimmobilien und gleichzeitig modernen energetischen Anforderungen entsprechen, die durch zukünftige Regulierungen weniger wahrscheinlich zum Problem werden.

Aus Anlegersicht kommt hinzu, dass nachhaltig zertifizierte Neubauten in zentralen Lagen langfristig wertstabiler eingeschätzt werden als nicht zertifizierte Objekte, weil sie sowohl für Mieter als auch für spätere Käufer attraktiver bleiben. Das QNG-Siegel schafft dabei Transparenz und eine rechtssichere Grundlage, die den Wiederverkauf erleichtern kann.

Für wen lohnt sich ein KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Objekt als Kapitalanlage?

Ein KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Objekt lohnt sich vor allem für Anleger mit einem hohen zu versteuernden Einkommen, die aktiv nach Möglichkeiten suchen, ihre Steuerlast durch Abschreibungen zu reduzieren und gleichzeitig langfristigen Vermögensaufbau zu betreiben. Die Kombination aus Sonder-AfA, degressiver AfA und zinsvergünstigter Finanzierung entfaltet ihren größten Effekt bei Personen mit einem hohen Grenzsteuersatz.

Typischerweise profitieren von diesem Investitionsmodell:

Angestellte in gut bezahlten Positionen sowie Führungskräfte, die ihr Nettoeinkommen durch steuerliche Abzüge optimieren möchten
Selbstständige und Freiberufler mit schwankenden Einkünften, die in ertragsstärkeren Jahren ihre Steuerlast gezielt senken wollen
Unternehmer, die privates Kapital renditeorientiert und planbar anlegen möchten
Anleger, die bereits Immobilien im Portfolio haben und gezielt in energetisch zukunftssichere Objekte diversifizieren wollen

Weniger geeignet ist das Modell für Anleger mit niedrigem Grenzsteuersatz, da die steuerliche Hebelwirkung in diesem Fall deutlich geringer ausfällt. Auch wer kurzfristige Liquidität benötigt, sollte bedenken, dass Immobilieninvestitionen grundsätzlich mittel- bis langfristig angelegt sind. Eine individuelle Berechnung gemeinsam mit einem Steuerberater ist in jedem Fall sinnvoll, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

Welche Risiken sollten Anleger beim KfW-40-QNG-Plus-Standard kennen?

Auch beim KfW-40-QNG-Plus-Standard bestehen Risiken, die Anleger vor einer Investitionsentscheidung kennen sollten. Die wichtigsten betreffen die Fördervoraussetzungen, die Mietentwicklung und die allgemeinen Immobilienmarktrisiken, die unabhängig vom energetischen Standard eines Objekts gelten.

Förder- und Compliance-Risiken

Die steuerlichen Abschreibungsmodelle sind an konkrete gesetzliche Voraussetzungen geknüpft, die sich ändern können. Wer die Sonder-AfA nach § 7b EStG in Anspruch nimmt, muss die Wohnung über einen definierten Zeitraum vermieten und darf bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Werden diese Bedingungen nicht eingehalten, kann die Förderung rückwirkend entfallen. Eine sorgfältige steuerliche Begleitung durch einen Fachberater ist daher nicht optional, sondern notwendig.

Markt- und Finanzierungsrisiken

Wie bei jeder Immobilieninvestition gilt: Mietpreise können stagnieren oder in bestimmten Lagen zurückgehen. Leerstandsrisiken bestehen auch bei hochwertigen Neubauten, insbesondere wenn sich die lokale Nachfragesituation verändert. Steigende Zinsen können zudem die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der KfW-Zinsbindung verteuern. Anleger sollten ihre Finanzierungsstruktur so gestalten, dass sie auch in einem veränderten Zinsumfeld tragfähig bleibt. Aktuelle Konditionen des KfW-Darlehens sind stets auf kfw.de zu prüfen, da sie sich regelmäßig ändern.

Wie die KOWO Immobilien GmbH bei KfW-40-QNG-Plus-Objekten unterstützt

Wir bei KOWO Immobilien GmbH haben uns seit 1993 auf den Vertrieb hochwertiger Neubauprojekte in Leipzig spezialisiert und begleiten Kapitalanleger durch den gesamten Kaufprozess. Dabei vertreiben wir ausschließlich Objekte mit dem KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Standard, weil wir überzeugt sind, dass dieser Standard für Anleger die breiteste Förderkulisse und die größte Zukunftssicherheit bietet.

Was wir konkret für Sie tun:

Wir stellen ausschließlich Neubauprojekte mit KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Plus-Standard in besten Leipziger Lagen vor, für die alle drei Förderebenen zugänglich sind
Wir erklären Ihnen transparent, welche steuerlichen Instrumente bei dem jeweiligen Objekt anwendbar sind, und empfehlen die Einbindung eines Steuerberaters für Ihre individuelle Berechnung
Wir koordinieren die vollständige Kaufabwicklung, einschließlich der Abstimmung mit Bauträgern, Notaren und Finanzierungspartnern
Wir betreuen sowohl Privatanleger als auch institutionelle Investoren und Family Offices diskret und professionell
Wir verfügen über mehr als 30 Jahre Marktkenntnis im Großraum Leipzig und kennen die Lagen, in denen nachhaltige Neubauprojekte langfristig gut positioniert sind

Wenn Sie konkrete Fragen zu aktuellen Projekten haben oder sich unverbindlich informieren möchten, freuen wir uns auf Ihr Beratungsgespräch.

Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.