Was sollte ich steuerlich beachten, bevor ich eine Wohnung vermiete?

Bevor Sie eine Wohnung vermieten, sollten Sie vor allem wissen: Mieteinnahmen sind in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig und müssen in der Einkommensteuererklärung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angegeben werden. Gleichzeitig bietet das Steuerrecht zahlreiche Möglichkeiten, die Steuerlast durch Abschreibungen, Werbungskosten und gezielte Förderungen spürbar zu senken. Die folgenden Fragen und Antworten geben Ihnen einen strukturierten Überblick über die wichtigsten steuerlichen Aspekte rund um die Vermietung.

Welche Einnahmen aus der Vermietung sind steuerpflichtig?

Alle Einnahmen, die Sie durch die Vermietung einer Wohnung erzielen, sind steuerpflichtig. Dazu zählen die monatliche Kaltmiete sowie alle weiteren Zahlungen, die der Mieter an Sie leistet, zum Beispiel Umlagen für Betriebskosten, soweit sie nicht tatsächlich an Dritte weitergeleitet werden. Diese Einnahmen werden steuerlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfasst und dem persönlichen Einkommensteuersatz unterworfen.

Konkret müssen Sie in Ihrer Steuererklärung die Anlage V ausfüllen. Dort tragen Sie alle Mieteinnahmen des Kalenderjahres ein. Der Überschuss, also die Einnahmen abzüglich der abzugsfähigen Werbungskosten, erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen. Je höher Ihr Gesamteinkommen, desto höher fällt der Steuersatz auf den Vermietungsüberschuss aus. Bei einem zu versteuernden Einkommen von beispielsweise 80.000 Euro liegt der Grenzsteuersatz bereits bei rund 42 Prozent. Genau deshalb lohnt es sich, alle zulässigen Abzüge konsequent zu nutzen, um mit Immobilien Steuern zu sparen.

Wichtig: Auch Abschlagszahlungen auf Nebenkosten, die der Mieter zahlt, gelten als Einnahmen. Tatsächlich weitergereichte Kosten, etwa für Wasser oder Müllabfuhr, können Sie wiederum als Werbungskosten absetzen.

Welche Kosten kann ich als Werbungskosten absetzen?

Als Vermieter können Sie alle Ausgaben, die im unmittelbaren Zusammenhang mit der Vermietung stehen, als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Dazu gehören unter anderem Zinsen für ein Immobiliendarlehen, Verwaltungskosten, Instandhaltungsaufwendungen, Versicherungsbeiträge sowie die Grundsteuer. Diese Ausgaben reduzieren direkt den steuerpflichtigen Überschuss und damit Ihre Steuerlast.

Im Einzelnen sind folgende Positionen typischerweise absetzbar:

Darlehenszinsen für die Finanzierung der Immobilie (nicht die Tilgung)
Hausgeld und Verwaltungskosten
Kosten für Reparaturen und Instandhaltung
Gebäudeversicherungen, Haftpflichtversicherungen
Grundsteuer
Kosten für Steuerberatung, soweit sie die Vermietungseinkünfte betreffen
Fahrtkosten zur Immobilie
Leerstandskosten, sofern die Vermietungsabsicht nachgewiesen wird

Besonders relevant ist die Abschreibung auf das Gebäude, die sogenannte AfA. Sie stellt in vielen Fällen den größten Einzelposten unter den Werbungskosten dar und wird im nächsten Abschnitt ausführlicher erklärt. Grundsätzlich gilt: Je vollständiger Sie Ihre Ausgaben dokumentieren und belegen, desto mehr können Sie steuerlich geltend machen.

Was ist die AfA und wie wirkt sie sich auf meine Steuerlast aus?

Die AfA, kurz für Absetzung für Abnutzung, ist die steuerliche Abschreibung auf den Gebäudewert einer vermieteten Immobilie. Sie ermöglicht es Ihnen, den Anschaffungs- oder Herstellungspreis des Gebäudes über viele Jahre hinweg als Werbungskosten geltend zu machen, obwohl kein tatsächlicher Geldabfluss stattfindet. Damit senkt die AfA Ihr zu versteuerndes Einkommen, ohne dass Sie laufend Geld ausgeben.

Lineare AfA für Neubauten und Altbauten

Für Altbauten, die vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt eine lineare AfA von 2 Prozent jährlich über 50 Jahre. Für Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, wurde der Satz auf 3 Prozent jährlich über 33 Jahre angehoben. Das bedeutet: Bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro können Sie bei einem Neubau jährlich 9.000 Euro als Abschreibung geltend machen.

Degressive AfA für qualifizierte Neubauten

Für Neubauten, bei denen der Bauantrag nach dem 1. Oktober 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurde, ist unter bestimmten Voraussetzungen zusätzlich eine degressive AfA von 5 Prozent auf den jeweiligen Restwert möglich. Diese Regelung nach § 7 Abs. 5a EStG gilt ausschließlich für vermietete Wohngebäude. Der Vorteil der degressiven Methode liegt darin, dass die Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren besonders hoch sind, was die Steuerlast gerade zu Beginn der Vermietung spürbar reduziert. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich.

Welche Steuervorteile bietet ein KfW-Effizienzhaus 40 beim Vermieten?

Ein KfW-Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse (QNG) bietet beim Vermieten besonders attraktive steuerliche Vorteile, die über die reguläre AfA hinausgehen. Neben der degressiven AfA von 5 Prozent kann für qualifizierte Neubauten dieser Kategorie zusätzlich eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Anspruch genommen werden, die bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage jährlich im Jahr der Anschaffung sowie in den drei Folgejahren beträgt.

Die Kombination aus degressiver AfA und Sonder-AfA ermöglicht es Vermietern, in den ersten Jahren nach dem Erwerb besonders hohe Abschreibungsbeträge steuerlich geltend zu machen. Das reduziert das zu versteuernde Einkommen erheblich und macht solche Investitionen für einkommensstarke Anleger besonders attraktiv.

Für die Sonderabschreibung gelten jedoch klare Voraussetzungen:

Das Gebäude muss die Kriterien eines Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllen und durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) nachgewiesen sein.
Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden.
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.
Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.

Zusätzlich ermöglicht der KfW-40-QNG-Standard den Zugang zu zinsgünstigen Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Diese Finanzierungsvorteile senken die laufenden Zinskosten und damit indirekt auch die Steuerlast, da niedrigere Zinsen den Überschuss aus Vermietung erhöhen. Wer mit Immobilien Steuern sparen möchte, findet in dieser Gebäudeklasse eine der aktuell interessantesten Kombinationen aus Abschreibung und Förderung.

Muss ich Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen zahlen?

Nein, die Vermietung von Wohnraum ist in Deutschland grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Das bedeutet: Sie müssen auf Ihre Mieteinnahmen keine Umsatzsteuer erheben und auch keine Umsatzsteuervoranmeldung abgeben. Diese Steuerbefreiung gilt für alle privaten Vermieter, die Wohnungen zu Wohnzwecken vermieten.

Eine Ausnahme besteht bei der Vermietung von Gewerberäumen: Hier können Vermieter unter bestimmten Bedingungen zur Umsatzsteuer optieren, was den Vorsteuerabzug ermöglicht. Für die reine Wohnraumvermietung ist diese Option jedoch nicht zulässig. Wenn Sie eine Wohnung also ausschließlich zu Wohnzwecken vermieten, müssen Sie sich um die Umsatzsteuer keine Gedanken machen.

Wann sollte ich vor der Vermietung einen Steuerberater hinzuziehen?

Sie sollten einen Steuerberater hinzuziehen, sobald die steuerliche Situation über eine einfache Vermietung hinausgeht, also spätestens dann, wenn Sie eine Neubauwohnung mit Sonderabschreibungen erwerben, mehrere Objekte besitzen oder die Immobilie auch selbst nutzen. Je komplexer die Ausgangssituation, desto größer ist das Risiko, steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten zu übersehen oder Fehler in der Steuererklärung zu machen.

Konkret empfiehlt sich eine steuerliche Beratung vor der Vermietung in folgenden Situationen:

Sie erwerben eine Neubauwohnung und möchten Sonder-AfA sowie degressive AfA optimal kombinieren.
Sie finanzieren die Immobilie teilweise mit Eigenkapital und möchten die Zinskosten korrekt abgrenzen.
Sie planen, die Wohnung zunächst selbst zu nutzen und später zu vermieten.
Sie sind selbstständig oder freiberuflich tätig und haben bereits komplexe Einkommensverhältnisse.
Sie möchten prüfen, ob eine Übertragung auf eine GmbH oder eine andere Struktur steuerlich sinnvoll ist.

Ein Steuerberater hilft Ihnen nicht nur beim korrekten Ausfüllen der Anlage V, sondern auch dabei, die Abschreibungsstrategie von Anfang an optimal zu gestalten. Gerade bei Neubauten mit besonderen Förderbedingungen lohnt sich die Investition in eine professionelle Beratung, da Fehler bei der Inanspruchnahme der Sonderabschreibung zur Rückforderung bereits gewährter Steuervorteile führen können.

Wie die KOWO Immobilien GmbH bei steuerlich optimierten Neubauprojekten unterstützt

Wer eine Wohnung nicht nur vermieten, sondern dabei auch steuerlich gut aufgestellt sein möchte, braucht mehr als eine gute Immobilie. Er braucht ein Objekt, das die gesetzlichen Voraussetzungen für maximale Abschreibungen von vornherein erfüllt. Genau hier setzen wir an.

Wir vertreiben ausschließlich Neubauprojekte im KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard in Leipzig, also Objekte, die die Grundlage für die Kombination aus degressiver AfA, Sonder-AfA und KfW-Förderung mitbringen. Unsere Leistungen umfassen dabei:

Zugang zu Neubauprojekten in zentralen Lagen Leipzigs, die die Voraussetzungen für alle relevanten steuerlichen Förderungen erfüllen
Transparente Informationen zu Kaufpreisen, Nebenkosten und Finanzierungsstruktur, damit Sie gemeinsam mit Ihrem Steuerberater eine fundierte Entscheidung treffen können
Begleitung durch den gesamten Kaufprozess, von der ersten Anfrage bis zur Übergabe
Diskretion und individuelle Betreuung, auch für institutionelle Investoren und Family Offices

Wenn Sie sich einen Überblick über unsere aktuellen Neubauprojekte der KOWO Immobilien GmbH verschaffen möchten oder konkrete Fragen zu einem Objekt haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Sprechen Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch an.

Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.