Wie funktioniert die Steueroptimierung mit Immobilien für Freiberufler?

Freiberufler können mit Immobilien gezielt Steuern sparen, indem sie Mieteinnahmen mit Abschreibungen, Werbungskosten und steuerlichen Sonderregelungen verrechnen und so ihr zu versteuerndes Einkommen spürbar senken. Gerade für Selbstständige mit hohem Einkommen bietet die Investition in vermietete Neubauwohnungen einen der wirkungsvollsten legalen Hebel zur Steueroptimierung. Die folgenden Abschnitte erklären, welche Instrumente dabei konkret zur Verfügung stehen und wie Sie diese sinnvoll kombinieren.

Welche Steuervorteile bieten Immobilien speziell für Freiberufler?

Immobilien bieten Freiberuflern steuerliche Vorteile, weil Verluste aus Vermietung und Verpachtung direkt mit dem gewerblichen oder freiberuflichen Einkommen verrechnet werden können. Wer als Arzt, Rechtsanwalt, Ingenieur oder Berater ein hohes zu versteuerndes Einkommen hat, kann durch Abschreibungen auf eine vermietete Immobilie seine Steuerlast im selben Jahr erheblich reduzieren.

Freiberufler zahlen Einkommensteuer auf ihr gesamtes Einkommen, unabhängig davon, ob sie angestellt oder selbstständig tätig sind. Bei einem zu versteuernden Einkommen von 100.000 Euro liegt der Durchschnittssteuersatz bereits bei rund 30,9 Prozent, dazu kommt der Solidaritätszuschlag. Ab 140.000 Euro steigt dieser Wert auf etwa 34 Prozent. Jeder Euro, den eine Immobilienabschreibung vom zu versteuernden Einkommen abzieht, wirkt sich also direkt auf die Steuerlast aus.

Der entscheidende Mechanismus: Verluste aus Vermietung entstehen, wenn die jährlichen Abschreibungen und Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen. Diese Verluste werden mit anderen Einkunftsarten verrechnet. Das Finanzamt akzeptiert dabei eine Vielzahl von Werbungskosten, darunter Zinsen für Finanzierungsdarlehen, Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und natürlich die Gebäudeabschreibung selbst.

Was ist die Sonder-AfA und wie funktioniert sie bei Neubauten?

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist eine zusätzliche Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent pro Jahr, die Investoren im Jahr der Anschaffung und in den drei Folgejahren neben der regulären Abschreibung geltend machen können. Sie gilt ausschließlich für neue Wohngebäude, die bestimmte energetische Anforderungen erfüllen und zur Vermietung genutzt werden.

Konkret bedeutet das: Wer eine neue Wohnung erwirbt, kann in den ersten vier Jahren insgesamt bis zu 20 Prozent des Kaufpreises zusätzlich abschreiben. Die Bemessungsgrundlage ist dabei auf 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt, sofern der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurde.

Wichtige Voraussetzungen für die Sonder-AfA im Jahr 2026 sind:

Der Bauantrag wurde nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt
Die Wohnung erfüllt die Kriterien eines KfW-Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse (QNG-Siegel)
Die Anschaffungskosten überschreiten nicht 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
Die Wohnung wird im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren vermietet

Wird eine dieser Bedingungen verletzt, etwa durch Verkauf oder Eigennutzung innerhalb der Frist, werden bereits gewährte Sonderabschreibungen rückwirkend zurückgefordert. Eine langfristige Vermietungsabsicht ist daher Voraussetzung für die Nutzung dieses Instruments.

Wie kombiniert man Sonder-AfA und degressive AfA für maximale Steuerersparnis?

Sonder-AfA und degressive AfA lassen sich gleichzeitig anwenden und ergänzen sich steuerlich sehr wirkungsvoll. Während die Sonder-AfA eine zusätzliche Abschreibung von bis zu 5 Prozent pro Jahr in den ersten vier Jahren ermöglicht, erlaubt die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG eine laufende Abschreibung von 5 Prozent auf den jeweiligen Restwert des Gebäudes.

Die degressive AfA gilt für Wohngebäude, bei denen der Bauantrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gestellt wurde. Sie wird auf den Buchwert des Gebäudes angewendet, was in den ersten Jahren zu besonders hohen Abschreibungsbeträgen führt. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich und sinnvoll, sobald die lineare Methode höhere Beträge ergibt.

Das Zusammenspiel beider Instrumente erzeugt in den ersten vier Jahren nach dem Kauf eine besonders hohe steuerliche Wirkung. Für Freiberufler mit hohem Einkommen bedeutet das: In genau dem Zeitraum, in dem beide Abschreibungsformen kombiniert genutzt werden, sinkt das zu versteuernde Einkommen am stärksten. Das ist besonders dann relevant, wenn absehbar ist, dass das Einkommen in einigen Jahren sinkt, etwa beim Übergang in den Ruhestand oder bei geplanter Reduzierung der Arbeitszeit.

Welche Rolle spielt das KfW-Darlehen bei der Steueroptimierung?

Das KfW-Darlehen für KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Objekte unterstützt die Steueroptimierung indirekt, indem es die Finanzierungskosten senkt und gleichzeitig die Zinsaufwendungen als Werbungskosten absetzbar macht. Das zinsverbilligte Darlehen von bis zu 150.000 Euro ist ausschließlich für Immobilien mit dem KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard verfügbar.

Aus steuerlicher Sicht wirken Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Je höher der Fremdfinanzierungsanteil, desto mehr Zinsen können abgesetzt werden. Das KfW-Darlehen bietet dabei einen doppelten Vorteil: Die Zinsen sind durch die staatliche Förderung niedriger als am freien Kapitalmarkt, und sie sind gleichzeitig steuerlich absetzbar.

Für Freiberufler, die das Ziel verfolgen, mit Immobilien Steuern zu sparen, ergibt sich daraus eine sinnvolle Kombination: Das günstige Förderdarlehen reduziert die tatsächlichen Finanzierungskosten, während die Zinszahlungen das zu versteuernde Einkommen mindern. Zusätzlich bleiben eigene Mittel verfügbar, die anderweitig investiert oder als Liquiditätsreserve gehalten werden können.

Warum eignet sich Leipzig besonders gut für diese Steuerstrategie?

Leipzig eignet sich für diese Steuerstrategie, weil die Stadt seit Jahren ein starkes Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum verzeichnet, was die Nachfrage nach Mietwohnungen stabil hält und gleichzeitig Immobilienpreise bietet, die im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten noch attraktives Potenzial aufweisen. Das verbessert die Relation zwischen Kaufpreis, Abschreibungsbasis und Mieteinnahmen.

Für die Steueroptimierung ist nicht nur der Kaufpreis relevant, sondern auch die Qualität der Vermietbarkeit. Eine Wohnung in zentraler Lage einer wachsenden Stadt lässt sich verlässlich vermieten, was die Grundvoraussetzung für alle genannten Abschreibungsmodelle ist. Leerstand würde die steuerliche Anerkennung der Werbungskosten gefährden, da das Finanzamt eine ernsthafte Vermietungsabsicht voraussetzt.

Neubauprojekte in Leipzig, die den KfW-40-QNG-Standard erfüllen, verbinden die Zugangsberechtigung zur Sonder-AfA, zur degressiven AfA und zum KfW-Förderdarlehen mit einer Lage, die dauerhaft vermietbar ist. Das macht Leipzig zu einem sinnvollen Standort für Freiberufler, die steuerliche Optimierung mit langfristigem Vermögensaufbau verbinden möchten.

Wann sollte ein Freiberufler mit der Immobilieninvestition beginnen?

Der beste Zeitpunkt für eine Immobilieninvestition zur Steueroptimierung ist, wenn das Einkommen hoch ist und voraussichtlich mehrere Jahre auf diesem Niveau bleibt. Die steuerliche Wirkung der Abschreibungen ist umso größer, je höher der persönliche Steuersatz ist. Wer sich im Spitzensteuersatz befindet, profitiert am stärksten von jedem Euro, der das zu versteuernde Einkommen senkt.

Konkret relevante Faktoren für den Einstiegszeitpunkt sind:

Das aktuelle Einkommensniveau und der persönliche Grenzsteuersatz
Die Verfügbarkeit von Eigenkapital für die Finanzierung
Die zeitlichen Grenzen der Sonder-AfA, die an Bauanträge vor dem 1. Oktober 2029 geknüpft ist
Die Restlaufzeit der degressiven AfA, die ebenfalls an denselben Stichtag gebunden ist

Da die Sonder-AfA und die degressive AfA an Bauanträge gebunden sind, die bis zum 30. September 2029 gestellt werden müssen, besteht ein konkretes Zeitfenster. Wer 2026 in ein passendes Neubauprojekt investiert, kann von beiden Instrumenten in vollem Umfang profitieren. Wartet man zu lange, riskiert man, dass geeignete Projekte mit dem erforderlichen energetischen Standard nicht mehr verfügbar sind oder die gesetzlichen Fristen auslaufen.

Selbstständige Freiberufler sind zur jährlichen Einkommensteuererklärung verpflichtet und geben diese elektronisch über ELSTER ab. Das bedeutet, dass die steuerliche Wirkung einer Investition bereits im ersten vollständigen Veranlagungsjahr sichtbar wird. Eine frühzeitige Abstimmung mit einem Steuerberater hilft dabei, den optimalen Kaufzeitpunkt im Hinblick auf das persönliche Einkommen zu bestimmen.

Wie die KOWO Immobilien GmbH bei der Steueroptimierung mit Immobilien unterstützt

Wir wissen, dass Freiberufler mit hohem Einkommen klare Antworten und verlässliche Partner suchen, keine vagen Versprechen. Deshalb konzentrieren wir uns ausschließlich auf Neubauprojekte in Leipzig, die alle Voraussetzungen für Sonder-AfA, degressive AfA und das KfW-Förderdarlehen erfüllen. Auf unserer Seite finden Sie aktuelle Neubauprojekte der KOWO Immobilien GmbH, die den KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard erfüllen und sich damit für die beschriebenen Steuerinstrumente qualifizieren.

Alle von uns vertriebenen Objekte erfüllen den KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard und ermöglichen damit den Zugang zu Sonder-AfA, degressiver AfA und dem KfW-Förderdarlehen
Wir begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess, von der ersten Projektvorstellung bis zur vollständigen Kaufabwicklung
Unsere Projekte befinden sich in zentralen, dauerhaft gut vermietbaren Lagen Leipzigs
Wir arbeiten seit über 30 Jahren im Leipziger Immobilienmarkt und verbinden tiefe Marktkenntnis mit transparenten Kostenstrukturen
Wir betreuen sowohl private Kapitalanleger als auch institutionelle Investoren diskret und individuell

Wenn Sie konkrete Fragen zu unseren aktuellen Projekten haben oder prüfen möchten, ob eine Investition zu Ihrer persönlichen Situation passt, stehen wir Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.

Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.