Welche Voraussetzungen gelten für den KfW 40 Standard?

Ein KfW-Effizienzhaus 40 muss einen Jahres-Primärenergiebedarf von maximal 40 Prozent des gesetzlichen Referenzgebäudes erreichen und gleichzeitig einen besonders niedrigen Transmissionswärmeverlust einhalten. Dieser Standard gilt als eine der anspruchsvollsten Energieeffizienzklassen im deutschen Neubau und ist Voraussetzung für eine Reihe attraktiver staatlicher Förderprogramme. Die folgenden Abschnitte beantworten die wichtigsten Fragen rund um technische Anforderungen, Zertifizierung, Förderzugang und Nachweispflichten.

Welche technischen Anforderungen muss ein KfW-40-Gebäude erfüllen?

Ein KfW-Effizienzhaus 40 muss einen Jahres-Primärenergiebedarf von höchstens 40 Prozent des Referenzgebäudes nach Gebäudeenergiegesetz (GEG) erreichen. Zusätzlich darf der Transmissionswärmeverlust, also der Wärmeverlust über die Gebäudehülle, maximal 55 Prozent des Referenzwerts betragen. Beide Grenzwerte müssen gleichzeitig eingehalten werden.

In der Praxis bedeutet das eine sehr gut gedämmte Gebäudehülle mit hochwertigen Fenstern, einer wärmebrückenarmen Konstruktion und einer kontrollierten Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Die Heizungsanlage muss auf erneuerbare Energien oder hocheffiziente Systeme ausgerichtet sein, um den Primärenergiebedarf so weit wie möglich zu senken. Typische Lösungen sind Wärmepumpen in Kombination mit Photovoltaikanlagen oder Fernwärmeanschlüsse mit hohem Anteil erneuerbarer Energien.

Die Anforderungen beziehen sich stets auf das gesamte Gebäude, nicht auf einzelne Wohneinheiten. Bauherren und Bauträger müssen daher bereits in der Planungsphase sicherstellen, dass Hülle, Anlagentechnik und Energieversorgung als Gesamtsystem die Grenzwerte unterschreiten.

Wer darf ein KfW-Effizienzhaus 40 offiziell zertifizieren?

Die Planung und Nachweisführung für ein KfW-Effizienzhaus 40 darf ausschließlich durch einen zugelassenen Energieeffizienz-Experten erfolgen. Zugelassen sind alle Fachleute, die in der Expertenliste des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) geführt sind. Ohne diese Fachbegleitung ist eine Förderbeantragung bei der KfW nicht möglich.

Der Energieeffizienz-Experte begleitet das Projekt von der Planung bis zur Fertigstellung. Er erstellt die energetischen Berechnungen, prüft die Ausführungsplanung und bestätigt nach Abschluss der Bauarbeiten, dass das Gebäude die geforderten Kennwerte tatsächlich erreicht. Diese Bestätigung ist Grundlage für die Auszahlung der KfW-Förderung.

Für die erweiterte Stufe mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist zusätzlich ein zertifizierter Nachhaltigkeitsberater erforderlich. Dieser muss über eine anerkannte Zertifizierungsstelle akkreditiert sein. Informationen zu zugelassenen Beratern finden sich unter qng.info. Die Einbindung beider Fachleute erhöht zwar den Planungsaufwand, ist aber Voraussetzung für den Zugang zu den attraktivsten Förderstufen.

Was unterscheidet KfW 40 von KfW 40 Plus und KfW 40 QNG+?

KfW 40 bezeichnet den Basisstandard mit einem Primärenergiebedarf von maximal 40 Prozent des Referenzgebäudes. KfW 40 Plus ergänzt diesen Standard um eine Stromerzeugungsanlage und einen Stromspeicher, sodass das Gebäude mehr Energie erzeugt als es verbraucht. KfW 40 QNG+ kombiniert den energetischen Standard mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude und erfüllt damit zusätzliche Anforderungen an Ökologie, Soziales und Qualität.

KfW 40 Plus: Energieerzeugung im Fokus

Der KfW-40-Plus-Standard verlangt neben den energetischen Grenzwerten des Basisstandards eine Photovoltaikanlage sowie einen Batteriespeicher und eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Das Gebäude soll über das Jahr hinweg mehr Strom erzeugen als es für Heizung, Warmwasser und Haushalt benötigt. Dieser Standard wird heute in der KfW-Förderpraxis nicht mehr als eigenständige Stufe geführt, war aber in früheren Programmen relevant.

KfW 40 QNG+: Nachhaltigkeit als Gesamtkonzept

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) geht weit über die reine Energieeffizienz hinaus. Bewertet werden unter anderem der thermische Sommerkomfort, die Barrierefreiheit, der Schallschutz, die Tageslichtversorgung sowie die Umweltwirkungen der verwendeten Baumaterialien über deren gesamten Lebenszyklus. Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten müssen dabei auch Anforderungen an barrierefreie Zugänge und ausreichende Flurbreiten erfüllen. Erst mit dem QNG-Siegel sind bestimmte steuerliche Vergünstigungen wie die Sonder-AfA nach § 7b EStG nutzbar, und auch das zinsverbilligte KfW-Darlehen im Programm 297/298 ist an diesen Standard geknüpft.

Welche Förderungen sind an den KfW-40-Standard geknüpft?

Neubauten im KfW-Effizienzhaus-40-Standard können staatliche Förderkredite der KfW in Anspruch nehmen, deren Konditionen sich regelmäßig ändern. Für Objekte mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) stehen zusätzlich steuerliche Abschreibungsvorteile offen, die den Standard für Kapitalanleger besonders attraktiv machen.

Im Bereich der KfW-Kredite ist das Programm 297/298 „Klimafreundlicher Neubau“ relevant. Es richtet sich an energieeffizientes und nachhaltiges Bauen und bietet Förderkredite je Wohnung gemäß aktuell gültiger KfW-Konditionen. Die genauen Kreditbeträge, Laufzeiten und Zinssätze sollten stets direkt auf der KfW-Website geprüft werden, da sie sich nach Programmänderungen anpassen können.

Auf steuerlicher Seite ermöglicht der KfW-40-QNG-Standard die Inanspruchnahme der Sonder-AfA nach § 7b EStG in Höhe von je nach persönlicher Situation bis zu 5 Prozent pro Jahr über vier Jahre sowie die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Voraussetzung dafür ist unter anderem, dass der Bauantrag innerhalb des gesetzlich festgelegten Zeitraums gestellt wurde, die Anschaffungskosten je Quadratmeter Wohnfläche den gesetzlichen Höchstwert nicht übersteigen und die Wohnung im Jahr der Anschaffung sowie in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet wird. Die genauen Grenzen und Bedingungen ergeben sich aus dem Gesetzestext, der regelmäßig aktualisiert wird.

Gilt der KfW-40-Standard auch für Bestandsgebäude?

Der KfW-40-Standard kann grundsätzlich auch bei der energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden angestrebt werden. In diesem Fall spricht die KfW von einem „Effizienzhaus 40″ im Sanierungskontext, für das eigene Förderprogramme existieren. Die technischen Anforderungen sind dieselben wie beim Neubau, die Umsetzung ist jedoch in der Regel aufwendiger und kostenintensiver.

Wichtig zu verstehen ist, dass die steuerlichen Sonderabschreibungen nach § 7b EStG ausschließlich für Neubauten gelten. Sie setzen voraus, dass die Wohnung aufgrund eines Bauantrags errichtet wurde, der innerhalb des gesetzlich festgelegten Förderzeitraums gestellt worden ist. Sanierte Bestandsgebäude sind von dieser steuerlichen Förderung ausgeschlossen, auch wenn sie den energetischen Grenzwert des KfW-40-Standards nach der Sanierung erreichen.

Für Kapitalanleger, die die Kombination aus KfW-Kredit, Sonder-AfA und degressiver AfA nutzen möchten, ist daher der Erwerb einer neu errichteten Wohnung im KfW-40-QNG-Standard die relevante Ausgangssituation. Bestandssanierungen bieten andere Förderwege, aber nicht dieselbe Kombination steuerlicher Vorteile.

Wie wird die Einhaltung des KfW-40-Standards nach dem Bau nachgewiesen?

Nach Fertigstellung des Gebäudes muss der beauftragte Energieeffizienz-Experte eine Bestätigung nach Durchführung ausstellen. Dieses Dokument belegt, dass das Gebäude entsprechend der geplanten Energieeffizienzklasse errichtet wurde. Ohne diese Bestätigung kann die KfW-Förderung nicht abgerufen werden.

Der Nachweis basiert auf einer Kombination aus Planungsunterlagen, Baubeschreibungen und einer Vor-Ort-Begehung durch den Experten. Ergänzend kann ein Luftdichtheitstest (Blower-Door-Test) durchgeführt werden, der die Qualität der Gebäudehülle messtechnisch belegt. Bei Gebäuden mit QNG-Siegel prüft zusätzlich eine akkreditierte Zertifizierungsstelle die Erfüllung aller Nachhaltigkeitskriterien und stellt das Siegel aus.

Die Dokumentation muss vollständig und prüffähig sein, da die KfW stichprobenartig Nachkontrollen durchführt. Wer die Fördermittel bereits abgerufen hat und bei dem im Nachhinein festgestellt wird, dass die Anforderungen nicht erfüllt sind, riskiert eine Rückforderung der Fördermittel. Ebenso können bereits in Anspruch genommene Sonderabschreibungen nach § 7b EStG rückgängig gemacht werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen nicht dauerhaft eingehalten werden, etwa wenn die Wohnung innerhalb der Zehnjahresfrist nicht mehr zu Wohnzwecken vermietet wird.

Wie die KOWO Immobilien GmbH bei KfW-40-Projekten in Leipzig unterstützt

Wer in eine Neubauwohnung mit KfW-40-QNG-Standard investieren möchte, steht vor einer Vielzahl technischer, rechtlicher und steuerlicher Anforderungen. Wir begleiten Sie dabei von Anfang an, damit Sie alle Voraussetzungen sicher erfüllen und die verfügbaren Fördervorteile vollständig nutzen können.

Ausschließlich KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Projekte: Wir vertreiben nur Neubauprojekte, die den höchsten energetischen Standard erfüllen und damit Zugang zu Sonder-AfA, degressiver AfA und KfW-Förderkrediten bieten.
Zentrale Lagen in Leipzig: Unsere Projekte befinden sich in gefragten Stadtlagen mit hoher Mietnachfrage, was Kapitalanlegern eine solide Vermietungsbasis bietet.
Vollständige Kaufabwicklung: Wir übernehmen die gesamte Koordination des Kaufprozesses, von der ersten Beratung bis zur notariellen Beurkundung, damit Sie sich auf Ihre Anlageentscheidung konzentrieren können.
Transparente Kostenstruktur: Sie erhalten von uns klare Unterlagen zu Kaufpreis, Nebenkosten und förderfähigen Konditionen, ohne versteckte Positionen.
Über 30 Jahre Marktkenntnis: Seit 1993 sind wir im Großraum Leipzig aktiv und kennen den Markt, die Lagen und die relevanten Bauträger aus langjähriger Erfahrung.

Einen Überblick über unsere aktuellen Projekte finden Sie direkt bei KOWO Immobilien GmbH. Wenn Sie konkrete Fragen zu einem Projekt oder zu den Fördervoraussetzungen haben, stehen wir Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.

Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Neubauprojekten in Leipzig sprechen Sie uns gerne direkt an.